ongeschikte-onbewoonbare woning

[scorpioen]

Wanneer een woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard staat vast dat deze niet verder mag verhuurd worden. De huurovereenkomst is van rechtswege ontbonden door het juridisch teniet gaan van het voorwerp van de overeenkomst.

De huurder moet dus onmiddellijk de woning verlaten. De verhuurder kan zich tot de vrederechter wenden om een vonnis te bekomen om hem te laten uitzetten.

Moet de huurder die toch in de woning blijft huur betalen? Neen, er is geen huurovereenkomst meer. Moet hij een bezettingsvergoeding betalen? Volgens bepaalde rechtspraak wel.

Uit de beslissing waarbij de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard blijkt niet wiens fout dit is. Dit kan de fout zijn van de verhuurder, maar ook van de huurder. Degene die verantwoordelijk is voor de gebreken van de woning die tot de onbewoonbaarverklaring geleid hebben kan veroordeeld worden tot betaling van een schadevergoeding aan de andere partij.

[bambipower]

Dan krijg je natuurlijk duur advocaten werk om aan te tonen dat het de huurder zijn fout is. Dient er nog een gerechtsdeskundige langs te komen etc
En dan hopen dat je 'het' aangetoond krijgt, dat de huurder de draadjes losgekoppeld heeft... etc.... en dat je dan ook een schadevergoeding krijgt.

Mij lijkt het simpeler om dan te hopen dat je 'huurder' snel vertrekt, en dan zelf die draadjes terug aan te sluiten, kelder op te ruimen, .... en opnieuw een hercontrole te laten doen. Zo'n huurders ben je toch liever kwijt dan rijk.

[ergernis2]

Bedankt allemaal om jullie reactie.

Graag hadden we geweten of het kan dat de huurders ALLE betaalde huurgelden terugeisen. De wereld op zijn kop. Ze zijn reeds gestopt met huur betalen van het moment dat de woning ' ongeschikt' verklaard is.
MVG

[bambipower]

http://ondernemingsdatabank.indicator.b ... source=rss" onclick="window.open(this.href);return false;

Wat met voordien betaald huurgeld?

Kan huurder daarop ‘speculeren’? Sommige vrederechters gingen wel heel ver en oordeelden dat als een pand onbewoonbaar is, dit gevolgen heeft tot aan de start van het huurcontract. Zij vonden dat de huurder in zo’n geval ook voordien betaalde huurgelden kon terug opeisen. Dat bedrag kan uiteraard oplopen bij langlopende contracten. Hierdoor zijn huurders extra gemotiveerd om de wooninspectie te contacteren en te ‘speculeren’ op een onbewoonbaar pand...

Hogere rechter denkt er anders over. Gelukkig maar... De rechter (rb. Leuven 19 januari 2011) wijzigde in beroep een dergelijke uitspraak. Het volledige huurgeld terugvragen gaat volgens hem te ver, het is immers in principe slechts vanaf het ogenblik dat het pand onbewoonbaar verklaard wordt dat de huurder niet meer moet betalen.
Wordt uw huurpand onbewoonbaar verklaard, dan eindigt het huurcontract en kan de burgemeester uw huurder uit het pand zetten. Blijft hij toch in het pand, dan moet hij daarvoor in principe geen huur betalen. Het huurgeld voor de periode vóór de onbewoonbaarverklaring kan hij daarentegen niet zomaar terugeisen.

http://ondernemingsdatabank.indicator.b ... D_EU170305" onclick="window.open(this.href);return false;

[roharro]

Zoals ik reeds antwoordde in alle ernst: de huurder kan van de frisse buitenlucht gaan genieten.
Wie A zegt moet ook B aanvaarden: woning ongeschikt? Ja? Dan huurder buiten en einde huurdersverhaal.

[bambipower]

Zoals ik reeds antwoordde in alle ernst: de huurder kan van de frisse buitenlucht gaan genieten.
Wie A zegt moet ook B aanvaarden: woning ongeschikt? Ja? Dan huurder buiten en einde huurdersverhaal.

daar moet je dan toch mee opletten (op zelfde link van vorig gepost artikel :

Is hij ook verplicht om op te stappen? Blijft de huurder in het pand, dan is het in principe aan de burgemeester om hem eruit te zetten. In de praktijk zal die dit slechts doen als hij een andere oplossing heeft voor de huurder. Daardoor komt het nogal eens voor dat huurders toch nog een hele periode in uw huurpand blijven ook al is dat ‘onbewoonbaar’. In de meeste gevallen zal de vrede­rechter bovendien beslissen dat die huurder daar dan geen huurgeld meer moet voor betalen.

Let op! Probeert u als verhuurder die huurder dan maar zelf uit uw pand te zetten omwille van het feit dat het pand onbewoonbaar is, dan loopt u echter het risico dat u wel een serieuze opzeg­vergoeding moet betalen. Allesbehalve een comfortabele situatie voor u als verhuurder dus...

Hoe komt u daar uit? Er zit in zo’n geval eigenlijk niet veel anders op dan zo snel mogelijk werken uit te voeren aan het pand.

Tip. Na het herstel van het pand kunt u opnieuw huurgeld vragen en contacteert u tevens de wooninspectie voor een hercontrole.

En als de huurder dwarsligt? Dan staat het recht gelukkig terug aan uw kant... Uw huurder kan in die situatie niet weigeren om werken te laten uitvoeren aan het pand of om aannemers binnen te laten.

Tip. Ligt hij toch dwars, dan zal de vrederechter in zo’n geval een dwangsom opleggen aan de huurder als hij het uitvoeren van werken dwarsboomt.

Als persoonlijk advies kan ik u meegeven om toch zeker contact op te nemen met de burgemeester, daar uw verhaal te doen. Wie weet komt hij met tips/info of advies. Laat ook de werken doen door een erkend vakman. Vraag bvb een factuur waarop dan duidelijk staat aangegeven dat hij de verluchting van de badkamer gemaakt heeft. Want als je de herstellingen zelf doet, kan je huurder u achteraf terug saboteren voor de hercontrole er is.

[ergernis2]

Vooral aan Jef : de woning was volledig vernieuwd bij start verhuring 10 jaar terug. Een lage verhuurprijs en nooit indexatie(als wij de huurders niet uitmelken gaan ze zorg dragen voor ons goed).....
Het is onze enige woning die we verhuurden en wij moeten nog lang gaan werken, dus van rentenieren is hier geen sprake!

Toen we herstelingen wilden uitvoeren dan moesten we de toestemming en nog zaken aangetekend aanvragen aan de huurders. Ook zijn er werkmensen geweigerd om binnen te komen. We kunnen er een boek van schrijven. Blijf kalm en nederig maar het gaat soms toch tever.

[sloeberken]

Als de woning enkel ongeschikt is verklaard word het huurcontract niet onbonden, er is geen spraken van onveiligheid of dergelijke en kan de huurder als de herstelling te lang op zich laat wachten enkel huurvermindering vragen. Of zoals ik reeds gezegd heb ga tegen de beslissing van de burgemeester in beroep dat is u recht. Huurgelden terug eisen dat zal zeker niet lukken, heeft de huurder u reeds met een AS in gebreke gesteld zoniet kan hij nog opdraaien voor de schade, er zijn zo al genoeg uitspraken geweest waar de huurder aansprakelijk gesteld word door het niet melden van gebreken. Die AS aan u huurder is een belangrijk bewijs en ook u plaatsbeschrijving, die inspectie houd geen rekening vanwaar of doorwie de schade veroorzaakt is zij stellen alleen maar vast.
Als ik u was starte ik direct een procedure op bij de vrederechter.

[bambipower]

Ik zou u niet te veel zorgen maken, en enkel trachten de heuvels op te lossen. Inderdaad, die trap los je zomaar niet op, maar zal niet genoeg doorwegen om je woning ongeschikt te laten verklaren. Ik heb idem dito hetzelfde meegemaakt in een compleet vernieuwd glv appartement.

Er word ook meer en meer misbruik gemaakt van het ongeschikt en onbewoonbaar laten verklaren van woningen. De werkwijze waarop het systeem werkt, negeert totaal de verdediging van de verhuurder.

Zo pleit Patricia De Waele in de commissie ‘Wonen’ van het Vlaams Parlement om ook rekening te houden met verhuurders die het slachtoffer zijn van malafide huurders.

Patricia De Waele: “Meer en meer stellen we immers vast dat huurders misbruik maken van hun rechten. De verhuurder heeft daartegen weinig verweermiddelen. Als we de private verhuurder als een belangrijke woonactor willen behouden zal de overheid een duidelijk vertrouwenswekkend signaal moeten geven.”

Zo stelt Patricia De Waele voor om bij de opstart van een ongeschiktheids- en onbewoonbaarheidsprocedure terdege rekening te houden met de staat van bevinding bij de intrede van de woonst. De staat van bevinding is wettelijk verplicht en maakt intrinsiek deel uit van de huurovereenkomst.

“Iedereen kan een onderzoek naar ongeschiktheid- of onbewoonbaarheid aanvragen. De eigenaar wordt dan verplicht om snel over te gaan tot herstelling, terwijl de oorzaken vaak niet bij de eigenaar liggen. Daarom zou de staat van bevinding bij intrede als verwijzingsdocument bij het inspectieverslag moeten gevoegd worden,” besluit Patricia De Waele

http://www.politics.be/persmededelingen/28036/

[ergernis2]

Beste,

vandaag in de krant(nieuwsblad), eindelijk , Griet Coppé,(parlementslids) kaart het probleem aan . Huurders die er alles aan doen om de woning slecht te maken om op die manier een huursubsidie te bekomen !!!!Man dat doet deugt om dit te lezen dat er eindelijk ,misschien, iets zal aan gedaan worden. Wat een déja vu , letterlijk alles wat bij ons ook is gebeurd.

[mava105]

De diensten die een woning ongeschikt willen verklaren zouden VERPLICHT er de PB moeten bijnemen, om alzo de huurschade niet van slechte punten te voorzien.

[bambipower]

http://www.hln.be/hln/nl/943/Consument/ ... omen.dhtml" onclick="window.open(this.href);return false;
er zijn natuurlijk ontzettend veel dingen die je niet in een plaatsbeschrijving plaatst. Zoals de aarding van de stopcontacten in een keuken (heb ik meegemaakt). En zo zijn er nog ontzettend veel puntjes die altijd voor argumenten open blijven.
Ook huurders kunnen zorgen voor schimmels in huis door slecht te verluchten. Waar ligt daar die grens?

Alleen plaatsbeschrijvingen zijn niet voldoende om eerlijke standpunten te bepalen. Mensen belonen omdat ze in een 'onbewoonbare woning' zitten, vind ik niet juist...

[sloeberken]

Dan gaan we heel veel moeten afschaffen als je begrijpt wat ik bedoel. Zijn alleen niet de huurders

[Vandebos]

Vermoedelijk zelf momenteel zo'n dossier aan de hand met wanbetalers. Na een tweede maand wanbetaling en het inschakelen van een advocaat (problematische familie) zijn de rollen van drie van de vier openschuifbare vensters plots 'afgebroken'. Natuurlijk door slecht onderhoud van de verhuurder etc etc... Ware het niet dat drie maand voor het huurcontract werd getekend alle ramen van het gehele gebouw werden nagekeken op slijtage, waarbij speciaal aandacht werd geschonken aan de rails, rollers en kogellagers. Natuurlijk wordt vervolgens een aannemer de toegang geweigerd en is men onbeschikbaar om een afspraak te regelen...

To be continued..

[msnbuddy]

Ik heb misschien wel een oplossing voor het aarding probleem waar sommigen hier met kampen.
Als je installatie voor verhuring in orde is, waarom dan geen keuringsattest aanvragen bij een erkend keurder?
Dan ben je volgens mij sowieso ingedekt want de keurder moet de aardingen grondig controleren.