gedeeltelijke verkoop

[arturlives]

In juni vorig jaar huurde ik een appartement in lommel.Daarbij kreeg ik de mogelijkheid om een berging bij te huren,wat ik dus gedaan heb. In december afgelopen jaar is het appartement verkocht, maar ik kan als huurder blijven zitten.De berging werd echter niet aa ndezelfde eigenaar verkocht. deze is nu afgelopen maand aan een ander verkocht en die heeft mij per aangetekende brief laten weten dat hij er de beschikking over wil hebben.Voor mij was het huren van het appartement(1 slaapkamer)alleen interessant doordat ik de berging erbij had.Wat moet ik nu doen .ik kan straks dus nergens meer met mijn spullen hee.

[sloeberken]

Is dat beschreven in het huurcontract van de berging.

[mava105]

Indien uw huurkontrakt in een berging voorziet, is de verhuurder verplicht u ook een berging te leveren. Moet hij maar zien waar hij die tevoorschijn kan toveren.
Anders minnelijk een verbreking bespreken of een degelijke huurvermindering.

[Franciscus]

Hoe betaald u de berging per jaar of per trimester/semester of maand?

[mava105]

Als die berging samen met het appartement aan u werd verhuurd in één en hetzelfde huurcontract, huur je nu dus van twee verhuurders.
Weet ook niet onmiddelijk hoe dit moet worden geregeld.
Vandebos zal dat zeker wel weten. Die weet alles van huren en verhuren.

[roharro]

Veel zal afhangen van het feit of de kelder al of niet met een apart contract wordt gehuurd.

[Vandebos]

Als die berging samen met het appartement aan u werd verhuurd in één en hetzelfde huurcontract, huur je nu dus van twee verhuurders.
Weet ook niet onmiddelijk hoe dit moet worden geregeld.
Vandebos zal dat zeker wel weten. Die weet alles van huren en verhuren.

Als de berging middels hetzelfde contract aan u werd verhuurd heeft de originele verhuurder bij de verkoop een inbreuk begaan op art. 1723 BW

Art. 1723. De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen.

Het verbreken van het contract zal hiervoor door een vrederechter echter niet uitgesproken worden. De verandering van de gedaante van het verhuurde goed is immers niet van die aard dat de bewoonbaarheid van het pand in se in het gedrang komt. (ongeacht de waarde die u persoonlijk aan de berging hecht) Wat u wel kan bekomen is een inkorting van de huurgelden op basis van een permanente beperking op het genot van het pand. Deze kan dan, door de waarde die u aan de berging hecht en het eventuele bewijsbare nut, wel substantieel zijn. Ervaring toont echter aan dat vrederechters bij dergelijke eerder geneigd zijn de redelijke dan de onredelijke voorstellen bij vonnis toe te kennen.

De koper van de berging zal in dat geval eveneens het huurcontract hoofdbewoning dienen te respecteren.
Bij een eventueel geding zal u dan ook beide dienen te laten oproepen.

Hoe werd de betaling van pand en berging tot op heden geregeld?

Voor echter naar de vrederechter te stappen zou ik proberen met de huidige eigenaar een huurkorting af te spreken. Als u kan aantonen (u bevestigt elke afspraak, weigering of niet gevolggeving aangetekend.) dat u de nodige stappen hebt ondernomen om de zaak in der minne te proberen te regelen, maakt dit dat u weer wat sterker staat in het vredegerecht.

[freelance]

Valt een berging onder Hoofdbewoning ?

[Vandebos]

Maakt in feite niet uit of het hoofdbewoning is of niet.

In theorie zijn er twee mogelijkheden voor verkoop:

- ofwel wordt het pand verkocht in zijn geheel, inclusief berging en stelt er zich geen probleem,

- ofwel worden beide apart van elkaar verkocht doch dan dient de koper het originele contract te respecteren zoals art 1743 BW (gemeen huurrecht) stelt:

Art. 1743. [...] Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan de pachter of de huurder, die een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening heeft, niet uit het gehuurde gezet worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden. <W 1991-02-20/33, art. 13, § 3, Inwerkingtreding : 28-02-1991>

Als het om hoofdelijke bewoning handelt is er bovendien art 9 woninghuurwet:

Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte), zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. <W 1997-04-13/43, art. 11, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen (van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom. <W 1997-04-13/43, art. 11, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Aangezien het om een gedeelte van het pand gaat dat de verhuurder niet kan betrekken om zelf in te gaan wonen verschaft art 9 hem geen enkele mogelijkheid tot opzeg en zal hij zich bijgevolg dienen te plooien naar de mogelijkheden voorzien in art 3 woninghuurwet.

Bovendien kan men art 15 grondwet die stelt dat de woning onschendbaar is en de beslissing van Cassatie dat deze onschendbaarheid zich uitstrekt tot alle aanhorigheden van het pand

Onder de term woning,in de zin van art.10(nu 15) G.W. en art.87 Sv. moet worden verstaan de plaats,met inbegrip van de erdoor omsloten eigen aanhorigheden,die een persoon bewoont om er zijn verblijf of zijn werkelijke verblijfplaats te vestigen en waarbij hij uit dien hoofde recht heeft op eerbiediging van zijn persoonlijke levenssfeer,zijn rust en meer in het algemeen zijn privéleven‘(Cass. 23 juni 1993,J.L.M.B. 1993,1058,F.Rechtspr. 1993,afl.14,7).

als argument gebruiken om te stellen dat naar analogie de koper van de berging gebonden is door het huurcontract dat door de vorige eigenaar werd afgesloten voor de gehele woning inclusief de berging.


Als voorzichtige huurder zou ik de nieuwe eigenaar vriendelijk aangetekend een kopie van het huurcontract bezorgen, hem wijzen op zijn wettelijke plicht dit te respecteren en aldus te besluiten dat u niet kan ingaan op zijn opzeg. Afsluiten met: "Enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd."

Uiteraard pas te verzenden vanaf het ogenblik dat u als goede huurder het slot van de berging hebt veranderd. U dient immers uw rechten, uw goederen en deze van de eigenaar te vrijwaren...

[freelance]

Maakt eigenlijk niet uit of het hoofdbewoning is of niet.

Art. 1743. [...] Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan de pachter of de huurder, die een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening heeft, niet uit het gehuurde gezet worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden. <W 1991-02-20/33, art. 13, § 3, Inwerkingtreding : 28-02-1991>

Als het om hoofdelijke bewoning handelt is er bovendien art 9 woninghuurwet:

Art. 9. Overdracht van het gehuurde goed.
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte), zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. <W 1997-04-13/43, art. 11, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen (van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom. <W 1997-04-13/43, art. 11, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Aangezien het om een gedeelte van het pand gaat dat de verhuurder niet kan betrekken om zelf in te gaan wonen verschaft art 9 hem geen enkele mogelijkheid tot opzeg. en zal hij zich dienen te plooien naar de mogelijkheden voorzien in art 3 woninghuurwet.

Als voorzichtige huurder zou ik de nieuwe eigenaar vriendelijk aangetekend een kopie van het huurcontract bezorgen, hem wijzen op zijn wettelijke plicht dit te respecteren en aldus te besluiten dat u niet kan ingaan op zijn opzeg.

Volledig akkoord met Art. 1743.
De koper dient het originele contract te respecteren ( in geval berging duidelijk aantoonbaar in contract , wat hier nog niet is uitgeklaard ) .

De woninghuurwet zou ik hier niet in betrekken .
Koper koopt niet het verhuurde pand ( dienstig als hoofdbewoning ) , maar slechts een "onroerend goed " , omschreven als berging .

Art. 9 stelt de koper in de rechten en plichten van de originele verhuurder. ( alleen in geval de koper een onroerend goed zou gekocht hebben , dienstig voor hoofdbewoning , wat moeilijk kan gezegd worden van een berging ).
Door de verkoop is de berging ook losgekoppeld van de woning , zodanig dat Art 15 Grondwet hier niet toepasbaar is op koper . Het is niet de koper die dit recht schendt , maar eerder de verkoper .

Bijgevolg kan huurder Art. 15 gebruiken tegen de verkoper .
Alsook natuurlijk Art. 1723 " De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen." ( waaronder dan dient begrepen : splitsen van het verhuurde goed ).

[j.demoor]

Indien appartement en berging het voorwerp waren van ÉÉN huurovereenkomst,dan belet zulks niet de verkoop van appartement en berging aan verschillende kopers. Zij treden dan beiden solidair in de rechten en de plichten van hun verkoper,zodat de berging onder toepassing blijft van de Woninghuurwet.

[mava105]

TS heeft me via PB laten weten dat het hier over één contract gaat, waarin zowel appartement en de berging aan hem verhuurd worden.



Onderwerp: Re: gedeeltelijke verkoop
Van: arturlives
Verstuurd: 17 feb 2013 14:23
Naar: mava105

U kunt hier uw bericht typen.

sorry dat ik wat laat reageer.Ik heb het uitgezocht en er is sprake van 1 contract . Waarin zowel de huur van het appertement met daarbij de berging is opgenomen.ook zijn daar bij de foto s van het app en de berging opgenomen.
art