Wie is verantwoordelijk voor welke schade in een huurpand?
Geplaatst: 18 jan 2013 23:32
Dit is een vraag die hier steeds met de regelmaat van de klok naar boven komt. Het antwoord hierop is niet altijd recht door zee.
Het Burgerlijk Wetboek regelt deze gehele vraag via de volgende artikelen:
De huurder is verantwoordelijk voor de reparatie van alle schade die door zijn toedoen aan het gehuurde goed is ontstaan. Dat lijkt logisch. Het heikele punt in geheel deze problematiek situeert zich echter rond de discussie wat is schade en wat is sleet of ouderdom.
Het klassieke voorbeeld hiervan is gescheurd behangpapier. Wanneer behangpapier losscheurt dient naar de ouderdom van het behangpapier gekeken te worden. Als algemene regel wordt genomen dat dit na negen jaar versleten is. Doch nergens worden hierover regels vastgelegd en bovendien wordt behangpapier die naam niet waardig aan €5 de rol over dezelfde kam geschoren als bv zijdepapier van € 100-200 de rol waarvan er 150 jaar oude voorbeelden in perfecte staat van onderhoud gekend zijn of het meer moderne glasvezel behang hetgeen praktisch onverwoestbaar is en bij verwijderen gegarandeerd stukken van de kalklaag meeneemt. Verscheidene gespecialiseerde werken bestaan die deze technische materie behandelen doch geen enkele heeft me de toestemming verleend om ze hier te reproduceren.
Het meest algemene en makkelijkst terug te vinden werk waarin een dergelijke lijst is opgenomen is "Het Nieuwe Huurdersboek" van de Vlaamse huurdersbonden (ISBN 90-6445-274-1) p84-92.
Meer specifiek wat betreft de herstellingen stipuleert Artikel 1754 BW bovendien:
De woninghuurwet en de wet van 27 april 2007 "houdende diverse bepalingen (IV)" heeft hier verandering in gebracht.
“Art.2....§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.”(20 februari 1991 Woninghuurwet).
“Art.99.Om de rechten en plichten van de eigenaar en de huurder inzake de werkzaamheden in een verhuurd goed beter te omkaderen, worden de artikelen 1720,1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek bovendien van dwingende aard. Gelet op dit dwingende karakter,is het de partijen nadrukkelijk verboden om gebruik te maken van de mogelijkheid voorzien in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek, waarmee ze een beroep konden doen op tegengestelde clausules om de huurherstellingen te bepalen.”(Parl.Doc. 51K2873/001,Wetsontwerp houdende diverse bepalingen(IV)).
De masterproef van Charis Smit, faculteit Rechtsgeleerdheid Ugent geeft op pagina 39 een verhelderende uitleg wat betreft de impact van artikel 99 op andersluidende bedingen betreffende herstellingen die zich baseren op art 1754 BW.
Opgepast! Art 99 geeft de huurder echter geen vrijgeleide om het pand te slopen. Hij blijft nog steeds verantwoordelijk voor de schade die hij aanbrengt en zal sleet of ouderdom dienen te bewijzen indien deze aan de grond van de schade liggen. Het enige wat art 99 regelt is verhinderen dat de verhuurder een contractueel bindende clausule in een huurcontract inlast die alle reparatiekosten bij de huurder legt.
bronnen:
Belgische Wetgeving Burgerlijk Wetboek, 21 MAART 1804. - BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III : Wijze van eigendomsverkrijging. - TITEL VI tot XIII (art. 1582-2010).
25 APRIL 2007. - Wet houdende diverse bepalingen (IV).
Masterproef Charis Smit, EVOLUTIE VAN 20 JAAR WONINGHUURWET. IS DE RECHTSBESCHERMING VOOR DE HUURDER VOLBRACHT?
En met dank aan J. De Moor om deze uitleg telkens opnieuw en opnieuw te wensen te geven.
Bij vragen, opmerkingen of aanvullende informatie die in uw mening dit artikel dient te vervolledigen. --> pb naar mezelf of webmaster.
Het Burgerlijk Wetboek regelt deze gehele vraag via de volgende artikelen:
Art. 1720. De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.
Art. 1754. Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.
Tot de wet van 27 april 2007 "houdende diverse bepalingen (IV)" was de interpretatie niet altijd even eenvoudig:Art. 1755. Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.
De huurder is verantwoordelijk voor de reparatie van alle schade die door zijn toedoen aan het gehuurde goed is ontstaan. Dat lijkt logisch. Het heikele punt in geheel deze problematiek situeert zich echter rond de discussie wat is schade en wat is sleet of ouderdom.
Het klassieke voorbeeld hiervan is gescheurd behangpapier. Wanneer behangpapier losscheurt dient naar de ouderdom van het behangpapier gekeken te worden. Als algemene regel wordt genomen dat dit na negen jaar versleten is. Doch nergens worden hierover regels vastgelegd en bovendien wordt behangpapier die naam niet waardig aan €5 de rol over dezelfde kam geschoren als bv zijdepapier van € 100-200 de rol waarvan er 150 jaar oude voorbeelden in perfecte staat van onderhoud gekend zijn of het meer moderne glasvezel behang hetgeen praktisch onverwoestbaar is en bij verwijderen gegarandeerd stukken van de kalklaag meeneemt. Verscheidene gespecialiseerde werken bestaan die deze technische materie behandelen doch geen enkele heeft me de toestemming verleend om ze hier te reproduceren.
Het meest algemene en makkelijkst terug te vinden werk waarin een dergelijke lijst is opgenomen is "Het Nieuwe Huurdersboek" van de Vlaamse huurdersbonden (ISBN 90-6445-274-1) p84-92.
Meer specifiek wat betreft de herstellingen stipuleert Artikel 1754 BW bovendien:
Dit liet verhuurders toe in hun huurcontracten een clausule op te nemen die alle herstellingen ten laste van de huurder maakt. De huurder die een dergelijk huurcontract tekende had geen verhaal tegen deze clausule, ze maakt immers deel uit van de contractuele overeenkomst die hem het pand toevertrouwt.behoudens andersluidend beding
De woninghuurwet en de wet van 27 april 2007 "houdende diverse bepalingen (IV)" heeft hier verandering in gebracht.
“Art.2....§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.”(20 februari 1991 Woninghuurwet).
“Art.99.Om de rechten en plichten van de eigenaar en de huurder inzake de werkzaamheden in een verhuurd goed beter te omkaderen, worden de artikelen 1720,1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek bovendien van dwingende aard. Gelet op dit dwingende karakter,is het de partijen nadrukkelijk verboden om gebruik te maken van de mogelijkheid voorzien in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek, waarmee ze een beroep konden doen op tegengestelde clausules om de huurherstellingen te bepalen.”(Parl.Doc. 51K2873/001,Wetsontwerp houdende diverse bepalingen(IV)).
De masterproef van Charis Smit, faculteit Rechtsgeleerdheid Ugent geeft op pagina 39 een verhelderende uitleg wat betreft de impact van artikel 99 op andersluidende bedingen betreffende herstellingen die zich baseren op art 1754 BW.
Conclusie: de verhuurder kan zich niet meer verschuilen achter een contractueel beding om alle herstellingskosten te verhalen op de huurder.140. In artikel 2 van de Woninghuurwet wordt er naar het gemeen huurrecht verwezen. De huurder is gehouden tot de kleine huurherstellingen, zijnde kleine onderhoudswerken en herstellingen die men kan beschouwen als noodzakelijk geworden door zijn toedoen (en niet door ouderdom of overmacht), zie artikel 1755 Burgerlijk Wetboek. Een aantal voorbeelden zijn, het vervangen van gebroken tegels, ontstoppen van gootstenen en leidingen, beschermen van leidingen tegen vorst, onderhoud van de tuin, etc. (art. 1754 BW). De andere herstellingen, zoals het herstellen van afvoerbuizen, uitvoeren van schilderwerken en vervangen van behang als dat nodig is door normale slijtage, ruimen van putten, vervangen van versleten kranen, onderhoud van de lift, vervangen van verwarmingsketel, vernieuwen van dakpannen, etc., zijn in beginsel voor rekening van de verhuurder (art. 1720 BW).
141. Van deze wettelijke bepalingen betreffende de herstellingen tijdens de duurtijd van de huur, konden partijen contractueel afwijken omdat het niet van dwingend recht was. Zo kon zelfs overeengekomen worden dat alle onderhouds- en herstellingswerken ten laste van de huurder waren. Sinds de inwerkingtreding van de wet van 25 april 2007 “houdende diverse bepalingen (IV)” zijn deze bepalingen, voor wat betreft de woninghuurovereenkomsten, echter van dwingend recht geworden en is het bijgevolg niet meer mogelijk contractuele afwijkingen te bepalen. Zo wordt er namelijk een § 2 ingevoegd in artikel 2 Woninghuurwet dat stelt dat de artikelen 1720, 1754 en 1755 BW van dwingend recht zijn en dat de verhuurder verplicht is tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Het bepaalt ook dat de Koning de herstellingen, andere dan huurherstellingen, kan definiëren bij Koninklijk Besluit na overleg in de Ministerraad. Welke de huurherstellingen zijn moet niet verder worden bepaald aangezien deze zijn opgenomen in art. 1754 BW.
142. Deze regeling doet geen afbreuk aan de bepalingen inzake renovatieovereenkomsten. De renovatiewerken dienen immers om het onroerend goed, op het ogenblik van de ingenottreding van de huurder, in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Daarentegen slaan de herstellingen op de werken die gedaan moeten worden aan het gehuurde goed, tijdens de duur van de huurovereenkomst.
Opgepast! Art 99 geeft de huurder echter geen vrijgeleide om het pand te slopen. Hij blijft nog steeds verantwoordelijk voor de schade die hij aanbrengt en zal sleet of ouderdom dienen te bewijzen indien deze aan de grond van de schade liggen. Het enige wat art 99 regelt is verhinderen dat de verhuurder een contractueel bindende clausule in een huurcontract inlast die alle reparatiekosten bij de huurder legt.
bronnen:
Belgische Wetgeving Burgerlijk Wetboek, 21 MAART 1804. - BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III : Wijze van eigendomsverkrijging. - TITEL VI tot XIII (art. 1582-2010).
25 APRIL 2007. - Wet houdende diverse bepalingen (IV).
Masterproef Charis Smit, EVOLUTIE VAN 20 JAAR WONINGHUURWET. IS DE RECHTSBESCHERMING VOOR DE HUURDER VOLBRACHT?
En met dank aan J. De Moor om deze uitleg telkens opnieuw en opnieuw te wensen te geven.
Bij vragen, opmerkingen of aanvullende informatie die in uw mening dit artikel dient te vervolledigen. --> pb naar mezelf of webmaster.