Vonnissen waarin de huurder in het gelijk wordt gesteld wanneer de verhuurder onredelijke eisen stelt aan de huurder wanneer deze een contract van bepaalde duur wenst te verbreken.
Cass. AR 7413, 16 januari 1986
Arr.Cass. 1985-86, 683; Bull. 1986, 602; JT 1986, 404; Pas. 1986, I, 602; RCJB 1991, 5, noot FONTAINE, M.; RRD 1986, 37; RW 1987-88, 1470, noot VAN OEVELEN, A.; TBBR 1987, 130.
Rb. Luik (4e k.) 9 november 2004
Res Jur.Imm. 2005, afl. 3, 210.
Samenvatting
In de regel kunnen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd vóór de vervaldag niet eenzijdig beëindigen. Indien de huurder de plaats daadwerkelijk verlaat, heeft de verhuurder de keuze tussen de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst of de gedwongen tenuitvoerlegging ervan.
De partij jegens wie de overeenkomst niet is uitgevoerd, beslist in principe vrij over deze keuze. De rechter kan de ontbinding van de overeenkomst slechts opleggen wanneer de partij jegens wie de overeenkomst niet is uitgevoerd, voor de ontbinding opteert. De in gebreke blijvende partij kan haar medecontractant evenmin verplichten de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
Er wordt echter aanvaard dat de partij jegens wie de overeenkomst niet is uitgevoerd zich schuldig kan maken aan misbruik van recht bij het maken van de keuze die haar wordt voorbehouden door art. 1184 B.W. Inzake huurovereenkomsten blijkt een dergelijk misbruik wanneer de verhuurder enkel in zijn eigen belang de gedwongen tenuitvoerlegging van de overeenkomst nastreeft om een buitensporig voordeel te halen in vergelijking met de ongemakken die zijn medecontractant lijdt, of in het algemeen, wanneer hij zijn keuzerecht uitoefent op een manier waarbij duidelijk de grenzen van de normale uitoefening van dit recht door een voorzichtig en toegewijd persoon worden overschreden.
Volgens het Hof van Cassatie is de sanctie voor rechtsmisbruik niet de totale vervallenverklaring van dit recht, maar enkel de beperking tot het normale gebruik ervan of het herstel van de schade die dit misbruik heeft veroorzaakt.
Vred. Fexhe-Slins 9 maart 1998
JLMB 1998, 1837; T. Vred. 2000, 34.
Samenvatting
De keuze van de benadeelde schuldeiser aangaande de voortzetting of de ontbinding van een wederkerige overeenkomst op basis van art. 1184, lid 2 B.W., kan ter beoordeling worden voorgelegd aan een rechter, die deze keuze kan wijzigen, als dat wordt gevorderd. De verhuurder die eist dat een ontbonden huurovereenkomst wordt voortgezet tot het einde, kan een rechtsmisbruik begaan en zijn contractuele verplichting om de goede trouw na te leven, schenden.
Als tijdstip van het misbruik en bijgevolg van de ontbinding wordt het tijdstip genomen waarop de schuldeiser redelijkerwijs ofwel had moeten tegemoetkomen aan het voorstel tot verbreking, om zo tot een aanvaardbaar akkoord te komen, waarbij zijn belangen zoveel mogelijk werden gevrijwaard, ofwel had moeten kiezen voor gerechtelijke ontbinding, waarbij zijn nadeel volledig zou worden hersteld. Dit zou bovendien de minst bezwarende oplossing zijn voor de schuldenaar.
Rb. Brussel (73e k.) 10 januari 2005
JLMB 2005 (verkort), afl. 18, 785
Samenvatting
In het geval de huurder om ernstige redenen de vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst vraagt, beoordeelt de feitenrechter of de keuze van de verhuurder tot de uitvoering in natura van de huurovereenkomst niet nadeliger is voor de huurder dan de ontbinding van de huurovereenkomst met toekenning van een schadevergoeding: in het geval het voordeel voor de verhuurder niet in verhouding staat met het door huurder geleden nadeel, kan de rechter zonder meer de ontbinding van de overeenkomst uitspreken.
De verhuurder die de beëindiging van de huurovereenkomst weigert na het vertrek van de huurder, wiens uitbreiding van de activiteiten een grotere oppervlakte aan lokalen noodzaakt, en die de sleutels bij zich houdt waardoor elke onderverhuring door de huurder onmogelijk wordt gemaakt, maakt misbruik van zijn recht. (Artikel 1184 B.W.).
Rb. Luik 13 juni 1986, J.L. 1987, 874.
Samenvatting
De verhuurder eist de volledige uitvoering van de contractuele duurtijd van een nog niet verstreken huurovereenkomst, terwijl de huurder redelijke voorstellen doet om tot beëindiging in onderling overleg over te gaan. Deze vorm van rechtsuitoefening kan een misbruik uitmaken.
Vred. Leuven (2) nr. 02A865, 7 januari 2003
Huur 2004, afl. 3, 79.
Samenvatting
Een huurder die vrijwillig en om economische redenen beslist de in de huurovereenkomst opgenomen verbintenissen niet langer na te leven kan zich niet beroepen op het verval.
Tevergeefs houdt de huurder voor dat de huurovereenkomst is vervallen omdat de beslissende beweegreden is weggevallen ten gevolge van een voorval dat na de vorming van het contract heeft plaatsgevonden: de huurder heeft gesanctioneerd tegen de achtergrond van een gunstige economische conjunctuur (1998), waarna de conjunctuur is omgeslagen (2001).
De verhuurder die de uitvoering van de huurovereenkomst voor negen jaar eist, maakt misbruik van het keuzerecht van art. 1184 B.W., aangezien de strakke uitvoering voor de resterende zes jaar onevenredig is met de brutale eenzijdige beslissing van de huurder om het pand te ontruimen en buiten verhouding staat tot de correlatieve last van de huurder.
De verhuurder maakt aanspraak op een schadevergoeding van 2 jaar huur.
Rb. Brugge (10e k.) 6 april 2007
TGR-TWVR 2007, afl. 5, 300
Samenvatting
Wanneer de huurder het gehuurde pand onaangekondigd en zonder rechtsgeldige opzegging verlaat, rechtvaardigt dit de ontbinding van de handelshuurovereenkomst door de rechter.
De verhuurder maakt misbruik van recht wanneer hij de verdere uitvoering van de handelshuurovereenkomst zou vorderen en daardoor een onevenredig voordeel zou bekomen in vergelijking met het nadeel dat de huurders lijden. De rechter kan rekening houden met het ogenblik waarop de vordering werd ingeleid door de verhuurder.
De sanctie van de ontbinding werkt in principe ex tunc. Indien de teruggave van de volbrachte prestaties niet mogelijk is, werkt de ontbinding ex nunc, dit is vanaf het instellen van de vordering. In functie van specifieke omstandigheden kan de rechter het tijdstip van de ontbinding bepalen op het ogenblik dat de overeenkomst door geen van beide partijen meer wordt uitgevoerd.
Zie ook R. Marcetti, Résolution unilatérale du locataire et sanctions de l’inexécution de son obligation d’occuper les lieux loués dans le bail de droit commun, T. Vred., 2006, afl. 7-8, 333.
Met dank aan Scorpioen voor de informatie.