JuridischForum.be

Mijn ouders hebben achter hun huis een groot stuk grond liggen. In de jaren 70 is mijn vader met zijn tante overeengekomen dat zij gebruik mocht maken van zijn grond om langs achter bij haar binnen te kunnen. Later heeft ze er dan ook een garage gebouwd. Nu heeft ze haar huis verkocht. Kunnen mijn ouders iemand de toegang ontzeggen en wat als hij gebruik wilt maken van de grond?(bv om een gebouw te plaatsen)

Wat staat beschreven in de verkoopsacte?

Als daar geen recht van doorgang in beschreven staat hoeft U dit niet toe te laten. Is die garage mee voorzien in de verkoop? Heeft de nieuwe eigenaar u betaald voor die grond?

Het kan toch niet dat wat er in andermans verkoop akte beslissend is voor ons... Je kan toch niet laten beschrijven wat je wilt bij de notaris zonder dat de andere partij daar iets van weet.

Inderdaad.

Het is daarom dat u bij betwisting inzage dient te vragen in de akte. Fouten gebeuren nu eenmaal.

Volgens mij is het zo dat als u een bepaalde tijd (ik dacht 30 jaar) iemand doorgang verleend, u het daarna niet meer kan verbieden of zoiets

Inderdaad, door de toestemming te verlenen is er een erfdienstbaarheid ontstaan. Die hoeft niet per se schriftelijk te sworden vastgesteld, het volstaat dat ze gedurende langere tijd bestendig werd gebruikt en getolereerd.

Bij verkoop gaat die erfdienstbaarheid dan ook niet teniet, ze kleeft als het ware aan het erf.

Dan moet die toelating wel bewezen kunnen worden. De rechter (indien het zover komt) houdt tevens rekening met familiebanden in aanpalende panden, zoals in uw geval. Hij kan bepalen dat dit een akkoord was onder familieleden niet gebonden aan het pand als dit aan "buitenstaanders" wordt verkocht.

Mocht men vader beslissen om op het terrein een gebouw te plaatsen moet hij dan bij de bouw rekening houden met de eventuele erfdienstbaarheid? (dus het gebouw aanpassen om de doorgang te kunnen garanderen)

Ik zou eerst en vooral trachten te weten te komen of die erfdienstbaarheid in de akte is opgenomen of niet?

Idem voor die garage en het gebruik ervan.


Anders ben je jezelf druk aan het maken voor niets.

Ik ga ervan uit dat het erf van de tante niet ingesloten ligt,zodat het geen recht van UITWEG betreft krachtens art.682 Burgerlijk Wetboek(=B.W.).

“Art.688...Niet voortdurende erfdienstbaarheden zijn die welke, om te worden uitgeoefend, telkens een daad van de mens vereisen : zodanige zijn het recht van overgang...Art.691.Voortdurende niet zichtbare erfdienstbaarheden, en niet voortdurende al dan niet zichtbare erfdienstbaarheden kunnen slechts door een titel worden gevestigd.”(B.W.).

Bij afwezigheid van een titel is het recht van overgang ten gunste van de tante niet gevestigd.

Voor alle duidelijkheid, want het gebruik van het woord titel zal sommigen op het verkeerde been zetten.

Met titel wordt de rechtshandeling bedoeld die de erfdienstbaarheid in het leven roept (Leuven, 20 februari 1991, Pas. 1991, III,72).

Dit kan dus ook een mondelinge overeenkomst zijn of een erkenning van de erfdienstbaarheid door de eigenaar van het lijdend erf.

De eerste vraag is dus: wat was de inhoud van de overeenkomst tussen vader en tante. Dit kan ook een persoonlijk recht zijn dat aan tante werd toegekend, zonder dat er sprake is van een last op een erf ten voordele van een ander erf. Als het enkel een persoonlijk recht is, is er geen sprake van een erfdienstbaarheid en verdwijnt dit recht bij het overlijden van tante.

Degene die zich op het recht van overgang beroept zal dit moeten bewijzen. Dat lijkt mij, nu er geen geschrift van de overeenkomst werd opgemaakt, niet zo eenvoudig te zijn.

scorpioen

De tante had een mondeling akkoord met men vader en nu blijkt dat de garage is beschreven in de aankoop akte van de nieuwe eigenaar. Die is alleen te bereiken via het erf. Let wel, wij willen absoluut die mensen niets in de weg liggen (beter een goede buur...). Feit is dat dat stuk grond veranderd is in bouwgrond en we graag willen weten wat de opties zijn. In elk geval mag ik iedereen bedanken die hier tijd en moeite in gestoken heeft!

Als jullie de titel van die grond hebben (akte van eigendom) lijkt het me aangewezen om zo spoedig mogelijk deze notaris te contacteren. Hij heeft immers in dat geval een fout begaan toen hij de verkoopakte opstelde.

Jullie kunnen eventueel met die nieuwe eigenaar bemiddelen (want uw uitspraak over buren klopt) via de notaris:

- Een overeenkomst opstellen van niet overdraagbare dienstbaarheid. (buur mag garage gebruiken in ruil voor het onderhoud ervan, het bezit van de grond komt echter terug bij jullie terecht ---> aanpassing akte)

- De grond ( enkel de oppervlakte waarop de garage staat)wordt via een aangepaste akte door jullie verkocht aan de nieuwe eigenaar. In het belang van die goede buren relatie kunnen jullie een gunstprijs opstellen...

- U eist de teruggave van uw eigendom, de grond. ( vergeet die goede buren relatie en verwacht u mogelijk aan een lang verblijf in de regionale rechtbanken vergezeld van uw vriend de advokaat)


U kan natuurlijk ook de zaken laten zoals ze zijn, doch op lange termijn gaan er zich dan problemen stellen mochten jullie die bouwgrond willen verkopen. (om te beginnen zal je dan de verkaveling moeten laten aanpassen en dat is niet gratis...)