bouwovertreding

[Laure Hadrienne]

Beste
ik ben eigenaar van een appartement dat ik kocht in 2011. Bij de aankoop werd door de notaris aan de gemeente informatie opgevraagd ivm eventuele bouwovertredingen. De gemeente liet weten ( feb 2011l) dat er geen bouwovertreding was. In 2015 kreeg de VME plots een brief van de gemeente dat er in 2005 een bouwovertreding werd begaan door de vorige eigenaar , die eigenaar was van het hele gebouw.
Deze vorige eigenaar is momenteel nog steeds eigenaar van de gelijkvloerse en eerste verdieping. Hij weigert echter elke medewerking en wil zijn verantwoordelijkheid niet nemen hierin.
Wiij als mede-eigenaars (alle 8) zijn instandhouders van deze bouwovertreding en hebben een architect opdracht gegeven om regularisatie aan te vragen. Het ziet er naar uit dat de herstellingen gigantisch zullen zijn. Komt daarbij dat in 2016 een stedenbouwkundige verordening van kracht is die zeer strenge regels oplegt. Overal nieuwe ramen en buitendeuren, crepi verwijderen van de gevel, herstel van de gevel, etc.... + een boete van meer dan 11 000 euro. Dit terwijl wij de middelen nodig hebben voor dringender herstellingen in ons gebouw ( lekkend dak, nieuwe lift, etc).

Vraag 1 : Kunnen wij ons verhalen op de overtreder van deze bouwovertreding ? En hoe leggen we dit best aan boord ?
Vraag 2 : kan een bouwverordening (van 2016) retroactief optreden (situatie 2005 ) ?


help !

[lawstudentBXL]

Beste

Dit lijkt me een complexe zaak m.b.t. de aansprakelijkheid voor bouwovertredingen.

Ik raad aan om een advocaat te raadplegen.

Ik kan u enkel een voorzichtige duw in de juiste richting geven:

In beginsel zal een stedenbouwkundige verordening niet-retroactief terugwerken. Een nieuwe verordening heeft bijgevolg geen invloed op de stedenbouwkundige en verkavelingsvergunningen die afgeleverd zijn voordat zij van kracht werd.

[Franciscus]

Syndicus aangesteld?
Is de bouwheer en de architect /aannemer al in gebreke gesteld?
Basisakte al aangepast aan de wet van 2010 - ten laatste uitgevoerd sept 2014?

[arabescato]

Mogelijkerwijze heeft de gemeente het eerst in 2015 gemerkt nadat iemand klacht heeft neergelegd.
Als het in gevoelig gebied is, dan verjaard dit eerst in 2019, tien jaar na de invoegetreding van de
wetsaanpassing die van kracht werd in 2009.

[my_key]

Artikel 1644 B.W. : de koper heeft in geval van verborgen gebrek de keuze om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen.

Artikel 1645 B.W.:

“Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot de teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.”

Wat staat er in de aankoopakte m.b.t. stedenbouwkundige overtredingen? Exoneratiebeding? Indien de verkoper weet had van het gebrek zal een exoneratiebeding buiten toepassing gelaten worden. Uit ervaring weet ik dat rechtbanken dit vaak doen als de verkopers zelf de litigieuze bouwwerken/verbouwingswerken uitvoerden omdat er vaak geoordeeld wordt dat de verkoper de stedenbouwkundige overtreding had moeten kennen (ieder wordt immers geacht de wet te kennen), zeker als de verkoper een vastgoedprofessional is.

Ik zou dagvaarden en een deskundige laten aanstellen met de opdracht: “Aan de hand van alle beschikbare bescheiden en stedenbouwkundige bepalingen, vast te stellen welke constructies er in het kwestieuze pand bestaan, waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning werd bekomen en dewelke vergunningplichtig zijn, daarbij tevens in de mate van het mogelijke te bepalen wanneer deze constructies werden opgericht.

De eventuele minderwaarden te ramen dewelke deze onvergunde constructies veroorzaken op de door eisende partijen aan verwerende partij betaalde koopprijs van X.

De werkzaamheden te beschrijven alsmede hun kostprijs en duur te ramen, nodig om de onvergunde constructies te verwijderen en aldus het pand op stedenbouwkundig conforme wijze te herstellen.

Het eventuele mindergenot te begroten hetwelk eisende partijen geleden hebben en zullen lijden met betrekking tot de actuele onmogelijkheid tot het uitvoeren van verbouwingswerken en de uit te voeren aanpassingswerken.”

Algemene info: https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/ ... 001_AC.pdf
(masterthesis van een student)

[mava105]

Een gebouw van 2005 en dat al lift moeten vervangen, lekkend dak, nieuwe ramen enz... Hier is mogelijks veel meer aan de gang dan een bouwovertreding. Best met alle mede-eigenaars een advokaat onder de arm nemen

[LennieK]

Een gebouw van 2005 en dat al lift moeten vervangen, lekkend dak, nieuwe ramen enz... Hier is mogelijks veel meer aan de gang dan een bouwovertreding. Best met alle mede-eigenaars een advokaat onder de arm nemen

Wellicht zal het gebouw er al veel langer gestaan hebben, maar zal er een bouwvergunning voor (renovatie?)werken aangevraagd geweest zijn in 2005 waarvan men pas na de aankoop van TS heeft gemerkt dat de werken niet uitgevoerd werden volgens de afgeleverde vergunning?