Eerst en vooral: is recht van opstal de beste keuze in deze situatie?
Nee. Ik vind het beter dat de vader de grond schenkt aan je partner en vervolgens brengt hij het in een huwgemeenschap in. Jullie zouden getrouwd moeten zijn (als dat een optie is die op tafel ligt, men trouwt beter niet voor louter financiële redenen). Er kan voorzien worden dat je partner het huis met de grond mag overnemen en een bedrag van X euro aan jou moet betalen. Zo heeft hij voorrang op jou om het huis over te nemen zonder dat je een bedreiging bent voor zijn eigendomsrechtelijke aanspraken.
Het is al complex om iets te regelen met twee partners. Als je met een opstalrecht werkt, wordt er een derde (vader) geïntroduceerd in jullie verhoudingen en wordt het nog complexer. Vandaar dat ik geen fan ben van jullie scenario.
Als de vader van mijn partner binnen de periode van 50 jaar sterft, geldt het recht van opstal dan nog? Wordt mijn partner dan opstalgever?
Het opstalrecht blijft voortduren, tenzij het anders bedongen zou zijn in de overeenkomst. Je partner - vooropgesteld dat hij de enige erfgenaam is van zijn vader - wordt de opstalgever. Door vermenging zal hij 1/2 volle eigenaar + 1/2 grondeigenaar zijn en jij 1/2 mede-opstalhouder.
Als de duurtijd van 50 jaar voorbij is, zou de vader van mijn partner (of tegen dan mijn partner mits vorige vraag correct is) de eigenaar worden van de bouw, mits hij/zij een vergoeding betaalt aan de opstalhouder (mijzelf). Kan deze vergoeding op voorhand vastgelegd worden, zodat het voor mij een renderende investering is?
Dat moet zeker vastgelegd worden. Een voorbeeld van clausule van notaris D. Michiels is:
Alle bij het beëindigen van het recht van opstal bestaande opstallen zullen toebehoren aan de grondeigenaar of zijn rechtsopvolgers, mits een vergoeding te betalen aan de opstalhouder of zijn rechtsopvolgers binnen de zes maanden na het einde van het opstalrecht (of, indien de waarde dan nog niet zou bepaald zijn, binnen de maand nadat de waarde zal bepaald zijn) ten belope van de helft van de waarde van de op dat ogenblik bestaande opstallen, onder voorbehoud van de gerechtigdheden die de langstlevende zou verkrijgen in de nalatenschap van de eerststervende of ingevolge een aanwasbeding.
Deze waarde zal tussen partijen of hun rechtsopvolgers worden vastgesteld in gemeen overleg, en bij gebreke hieraan door een deskundige die zal worden aangeduid in onderling overleg of, bij gebrek aan akkoord, door de voorzitter van de familierechtbank van de laatste gemeenschappelijke woonplaats van partijen op verzoek van de meest gerede partij.
Partijen zijn gebonden zijn aan de beslissing van de deskundige die tegensprekelijk zal tewerk gaan, door beide partijen (ieder voor de helft) zal worden
betaald en hierbij reeds wordt vrijgesteld van alle pleegvormen en formaliteiten welkdanig.
Als laatste vragen wij ons af, stel dat onze relatie wordt beëindigd. Kan er iets beschreven worden dat ik dan zeker mijn geld niet kwijt ben en zelfs liefst met een mooi rendement?
Een voorbeeldclausule uit hetzelfde model:
ARTIKEL 4. Verbreking van de samenwoning.
De verbreking van de samenwoning tussen partijen gedurende een ononderbroken periode van zes maanden is een ontbindende voorwaarde van deze
overeenkomst, doch enkel bij een duurzame ontwrichting van de relatie (en dus niet bij een toevallige of door de omstandigheden opgedrongen onderbreking van de samenwoning, bijvoorbeeld als gevolg van een verblijf in een ziekenhuis of een verblijf in het buitenland van één van de partijen om beroepsredenen).
Behoudens de vergoeding verschuldigd op grond van de beëindiging van het recht van opstal komen partijen overeen dat er dat geval geen enkele vergoeding zal verschuldigd zijn aan de achtergelaten partner, onverminderd het recht van iedere partij om de inning te vervolgen van de schuldvordering die hij/zij bij het beëindigen van het samenleven heeft tegenover de andere partij ingevolge deze overeenkomst of overeenkomsten die partijen hieromtrent in de toekomst zouden afsluiten.
De achtergelaten partner heeft wel het recht om de gezinswoning kosteloos te blijven bewonen gedurende een periode van zes maanden vanaf de feitelijke scheiding mits betaling van de nutsvoorzieningen.
Een mooi rendement zal je volgens mij moeilijk halen. Constructies verminderen in waarde door de vetusteit terwijl de grondprijzen stijgen. Het is veel interessanter om te beleggen in grondwaarde dan in constructies. Ook zal je 21% btw moeten betalen op de werken. Bij een latere doorverkoop kun je dat normaal niet meer recupereren. Wees niet verrast als je minder ontvangt dan dat je uitgegeven hebt. Anderzijds heb je er wel tijdens de relatie in gewoond en zo huur uitgespaard. Dat is ook een voordeel.