Kelder wel of niet inbegrepen ???

[clara]

Bij de aankoop van een appartement vertelt de verkoper ons er een kelder aanwezig is, bijhorende bij het appartement, maar dat deze niet meegaat in de verkoop. Hij blijft in hetzelfde appartement wonen, maar op een andere verdieping.
Op de ondertekening van de compromis staat bij de met naam genoemde ruimtes de kelder niet bij, maar er staat ook nergens geen vermelding dat de kelder niet inbegrepen zou zijn, uitgesloten in de verkoop. Er is gewoon een verwijzing naar de kadastrale gegevens.
Het voorontwerp van de akte van de notaris vermeldt de kelder wel in de aankoop.
Van een andere eigenaar van het appartementsgebouw vernamen we dat elk appartement zijn bijhorende kelder heeft.
Wij vermoeden dat de kelder dus gewoon deel uitmaakt van de aankoop in zijn geheel.
Als de verkoper deze kelder nu defenitief uit de aankoop wil halen ? Welke procedure moet er dan gevolgd ? Wie betaalt de kosten ? Kan dit zomaar ? Heeft dit invloed op de kadastrale gegevens ? Dient er hiervoor een herberekening gevraagd te worden ?
Of gaat de kelder gewoon mee in de verkoop gezien hij in feite bij dit appartement behoort ?

[wolf2]

Bij de bouw (of de verbouwing) van een appartementsgebouw (kleine of grote blok, om het even) moet er een basisakte gemaakt worden.

Dat is een document waarin wordt uiteengezet:
* welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn (de liften, de hall, de trappen, ...)
* welke delen individueel zijn: dat is een beschrijving van elk appartement (vanaf de "voordeur" van het appartement, een beschrijving van de kamers (aard en grootte) + een naam of een nummer voor elk appartement. Is er per verdieping maar één app., dan noemt men dat gewoon AGVL, A1, A2, A3, ... Zijn er meerdere, dan moet men gaan beschrijven: A1V = app. op verdieping 1 vooraan = uitziend op de straat; A2A = app. op de 2de verd. uitziend achteraan; enz.
Men werkt soms ook met Links en Rechts, maar dan moet men uiteenzetten welk links en rechts.
* hoeveel delen (10.000sten) van de GROND bij elk appartment horen.

Een klassieker:
* U koopt het appartement A1 mét kelder K1 mét garage G1 en 785/10.000sten in de gemene delen en 1.100/10.000sten in de grond.

Het is op zicht van deze basisakte dat het Kadaster een kadastraal inkomen zal toekennen aan elk appartement.

Nu bestaan er ook basisakten waarbij elk appartmenet en elke garage apart en elke kelder een K.I. heeft gekregen: die zijn dan inderdaad zomaar apart te koop. Dat houdt in dat elke kelder, elk app. en elke garage zijn eigen kadastrale aanduiding heeft: bvb.
sectie A 730k2 voor het app. A1 - sectie A 730m2 voor garage G1 - sectie A 730n2 voor kelder K1.

Als iemand dus een samengesteld geheel uit een basisakte anders wil verkopen dan dat het is beschreven (een garage uit zo een pakket halen bvb.), dan is dat toegelaten maar dan zal een nieuwe basisakte moeten worden gemaakt en zullen de K.I.'s moeten worden herschat.

Een nieuwe basisakte zakn maar gemaakt worden met instemming van alle of van de meeste mede-eigenaars.

In de basisakte zit ook beschreven hoe de gemene kosten worden verdeeld: stel dat er een bepaalde gemeentelijke belasting bestaat voor het ganse gebouw van 1.000, dan zal de syndicus die betalen maar moeten die aangerekend worden aan de verschillende eigenaars. Die verdeelsleutel zit in de basisakte.

Het is dus zwart of wit... Lectuur van de basisakte moet U al veel leren.

[j.demoor]

“Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de ZAAK en de PRIJS, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

‘Op de ondertekening van de compromis staat bij de met naam genoemde ruimtes de kelder niet bij‘ houdt in dat de kelder niet verkocht is.Zonder wederzijds akkoord kan de kelder dan ook niet toegevoegd worden aan het voorontwerp van de akte van de notaris.

De gevolgen hiervan voor de basisakte van de medeeigendom dienen geregeld overeenkomstig art.577-4 en art.557-7,2°a) B.W.Verkoper en koper kunnen ook overeenkomen de basisakte ongewijzigd te laten tegen betaling van een eenmalige of een jaarlijkse vergoeding door de verkoper aan de koper.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.