Woning gekocht zonder regularisatie

[NDL1989]

Het komt een beetje dom over misschien, maar wij zijn er na acht jaar achter gekomen dat wij iets gekocht hebben zonder de juiste regularisatie.
Het gaat hier over een dakappartement op een tweede verdieping.

Doordat er iemand bij komen wonen is en dat er dus een adreswijziging gebeurde, vertelde de gemeente ons dat we hier eigenlijk niet mogen wonen. Wat de voorbije jaren nooit een probleem leek te zijn, maar doordat er nu betere controles op uitgevoerd worden komen deze dingen blijkbaar de laatste jaren aan het licht.

Het appartement is verdeeld met op gelijkvloers een horecazaak, op de eerste verdieping twee appartementen en dan op de tweede verdieping ons dakappartement.
Op de papieren van de bouwplannen die de gemeente heeft daarentegen is deze indeling dus helemaal anders.
Daar heb je de verdeling als volgt:
Horecazaak op gelijkvloers, appartement links op eerste verdieping met slaapkamers links op tweede verdieping en appartement rechts op eerste verdieping met de slaapkamers op de tweede verdieping rechts.

Wat hebben wij dan uiteindelijk gekocht? Dat zijn grote vraagtekens in ons hoofd.

Welke juridische stappen kunnen wij nog nemen naar de verkoper toe?
En welke oplossingen zijn hiervoor? (Als die er zijn)


Met vriendelijke groet, Nathalie

[Thomas Morus]

U hebt datgene gekocht wat er in uw notariële akte staat.
De notariële akte maakt dat ook tot realiteit voor derden.
Dat is de bedoeling van het verlijden van een notariële akte en de inschrijving
ervan bij het hypotheekkantoor.
Heft de gemeente opcentiemen op de onroerende voorheffing van een voor hen onbestaand pand?

[CityBird]

Wat hebben wij dan uiteindelijk gekocht?

Een gebouw met een bouwovertreding.

Als je dit wilt rechtzetten zal je naar een architect moeten stappen die dit gebouw optekent en een bouwaanvraag indient. Die kan je ook vertellen hoe groot de kans op goedkeuring door de gemeente is, wat meestal geen probleem is tenzij het over flagrante inbreuken tegen de bestemmingsplannen gaat. Let wel op. Die bouwaanvraag valt onder de huidige bouwregels (regenwaterput, isolatie,....) waardoor de gemeente je gaat opleggen om deze uit te voeren. Doe je dat niet dan zit je opnieuw met een bouwovertreding.

Of je deze kosten kan afwenden op de verkoper hangt sterk af van de bewoordingen in de aankoopakte wat betreft eventuele bouwovertredingen. Gezien je vraagstelling hier is de kans klein dat de bewoordingen in jouw voordeel zijn, anders had je in de akte zelf een clausule laten opnemen die de verantwoordelijkheden van de verkoper bij eventuele bouwovertreding vastlegden. Je kan natuurlijk altijd naar een gespecialiseerd advocaat stappen voor advies.

[Thomas Morus]

Naar de norm van vandaag lijkt me onmogelijk. Al zeker indien:

- het een ouder gebouw is (dan zou men het moeten afbreken wegens onmogelijk aan te passen aan de huidige nieuwbouwnorm);
- bovendien is het een gedwongen mede-eigendom, hierdoor zouden alle isolatiewerken ten laste vallen van alle eigenaars (ook van hen wiens appartement wel vergund is) aangezien de buitenschil van een app. gebouw tot de gemene delen behoort

Dit aanpassen naar de normen van nieuwbouw is de kwadratuur van de cirkel tot de derde macht.
Ik denk dat in dat geval de helft van België dient te worden afgebroken.

Bovendien verjaren bouwovertredingen!

Straf vordering:
De overheid kan maar tot 5 jaar na het overtreden van de bouwvoorschriften een strafvordering instellen tegen een bouwmisdrijf. Die termijn begint te lopen na het plegen van de laatste feiten. Wanneer tijdens de verjaringstermijn een proces-verbaal wordt opgesteld tegen de overtreding, wordt de verjaringstermijn gestuit. Dit wil zeggen dat er een nieuwe periode van 5 jaar begint te lopen waar binnen een strafvordering kan gebeuren. Zo’n stuiting kan alleen optreden binnen de eerste termijn van 5 jaar. Wanneer de strafvordering tijdig is ingeleid, is er geen verjaring mogelijk van de herstelvordering

Herstelvordering:
De herstelvordering kan nooit verjaren voordat de strafvordering is verjaard.Een herstelvordering voor inbreuken

In ruimtelijk kwetsbare gebieden verjaart na 10 jaar
In openruimtegebied verjaart na 10 jaar
Verjaart na 5 jaar in alle andere gebieden

Ook hier geldt de dag waarop het misdrijf werd gepleegd als startdatum voor de termijn.

Verder met TS ook nakijken wat er in de basisakte staat van het gebouw. Wordt zijn dakappartement daarin beschreven.
Quid quotiteiten, enz???

[Thomas Morus]

Verder: welke ijverige gemeenteambtenaar is naar de bouwplannen gaan kijken omdat er iemand zijn adres heeft gewijzigd???
Er klopt iets niet in dit (straffe) verhaal....
Een notariële verkoop van een onroerend goed zonder kadasternummer is reinste fantasie.

[CityBird]

Ik vermoed dat de TS dit appartement gekocht heeft als onderdeel van een deel van of zelfs het volledige gebouw. Helemaal niet ongewoon dat dergelijk vastgoed verkocht wordt. Kan je zo 2 gebouwen opnoemen waar meer appartementen inzitten dan vergund en ook verkocht zijn, uiteraard als geheel.

Als dat in medeeigendom is, heeft de TS inderdaad nog een groter probleem om dat ooit geregulariseerd te krijgen.