Roerend of onroerend?

[trompet]

Beste,

binnenkort wordt de akte verleden van een woning die ik verkocht heb. Naast de woning bevond zich vroeger een vijver (< 4m2). Deze werd een 5-tal jaren geleden afgebroken, en de daardoor onstane put is sindsdien opgevuld geraakt met aarde vermengd met steen-puin, en (deels) overgroeid door onkruid. De bovenkant loopt ongeveer gelijk met de klinkers errond (dus er ligt geen "berg puin").

Een aantal maanden geleden werd een kijkdag georganiseerd door onze makelaar. Op het einde van deze kijkdag werd een bod uitgebracht. De kopers hebben mij verteld dat ze dit puin niet gezien hadden (langs de binnenkant had de makelaar "het gordijn van het raam dat erop uitkijkt dichtgedaan", en zelf hebben ze blijkbaar niet de moeite genomen om eens rond de woning te wandelen -- het puin is duidelijk zichtbaar, en werd niet afgedekt of verborgen.)

De kopers wensen nu dat dit puin uitgegraven en afgevoerd wordt (ofwel voor het verlijden van de akte, ofwel door een bedrag achter te houden bij het verlijden van de akte waarmee ze zelf het opruimen kunnen bekostigen). Zowel ikzelf als mijn notaris zijn van oordeel dat dit onroerend is en "deel uitmaakt van de tuin", en dus niet mijn verantwoordelijkheid is. De notaris maakt wel voorbehoud dat bij discussie dit door een feitenrechter moet beslist worden.

Omdat het verlijden van de akte reeds uitgesteld is (door een probleem aan hun kant), en ze in tijdsnood zitten, heb ik ingestemd met een sleutelovereenkomst (opgesteld door mijn notaris). Daarin staat "dat zij het goed aanvaarden in zijn huidige staat, met al zijn zichtbare of verborgen gebreken, zonder enig verhaal hieromtrent tegen de verkopers; de koper
verklaart de eigendom voldoende te hebben bezocht en aanvaardt dan ook alle eventuele zichtbare en niet-zichtbare gebreken;". De sleutelovereenkomst staat hun enkel toe om schilder- en behandwerken uit te voeren. Binnen een 10-tal dagen wensen ze te verhuizen.

Vragen:

1. Is dit volgens jullie roerend of onroerend?
2. Kan ik me verzetten tegen het opnemen van de clausule in de akte waarbij er geld ingehouden wordt? Voorstel clausule notaris kopers luidt:
   "*Indien niet alle roerende goed of het steenpuin werden verwijderd, behoudt de koper het recht hetzij om deze zonder vergoeding te behouden, hetzij om deze goederen of steenpuin te laten verwijderen op kosten van de verkoper.
   Te dien einde zal een deel van de prijs namelijk * , worden ingehouden tot volledige vrijgave van de woning, als waarborg."
   => Hier zou ik steenpuin willen weglaten in de eerste zin, en "Te dien einde ..." volledig wensen te laten schrappen.
3. Als een rechter (vredegerecht?) hen in het gelijk zou stellen, behoud ik dan de mogelijkheid om zelf alsnog dit karwei uit te voeren?

[Thomas Morus]

Als daar niets van in de compromis staat hoeft u dit niet te aanvaarden.
Het is geen verborgen gebrek want zichtbaar. Dat zij het niet gezien hebben maakt het niet verborgen.

[mava105]

Ik denk dat het onroerend is. Het zit immers in de grond. Maar het is wel een bodemverontreiniging. Als ze klacht neerleggen bij OVAM, krijg je daar last mee.

[Thomas Morus]

Steenpuin is geen verontreiniging.
Dan zou een oprit met kiezelsteen ook verontreiniging zijn.
Het gaat hier over minder dan vier vierkante meter, dat is kleiner dan een vierkantje van 2 x2 meter..
Laat de koper maar mierenneuken...

[lukasi]

Steenpuin in de bodem is wel verontreiniging.
Enkel stenen van natuurlijke oorsprong is geen verontreiniging.
Steenpuin in de bodem met meer dan 5% volumegewicht 50 liter op 1000 liter grond of 50 kg per ton wordt aanzien als verontreinigde bodem.
Steenpuin waarbij de fracties groter zijn dan 5 cm wordt eveneens aanzien als verontreinigde bodem.

bron : http://www.ovam.be/jahia/Jahia/pid/723#3694
 De uitgegraven bodem bevat meer dan 5% stenen of stenen die groter zijn dan 5 cm. Wat moet ik doen en wat legt de regelgeving op?
Eerst moet je nagaan of de stenen van natuurlijke oorsprong zijn. Voor stenen die van natuurlijke oorsprong zijn, legt de regelgeving geen beperkingen op.
Voor stenen die niet van natuurlijke oorsprong (vb. gebroken bakstenen), moet je nagaan waar je de bodem met de stenen zal gebruiken.
Gebruik je de bodem met de stenen als bodem binnen de kadastrale werkzone of een zone voor gebruik ter plaatse , dan legt de regeling geen beperkingen op de hoeveelheid stenen of steenachtige materialen op.
Voer je de uitgegraven bodem af en gebruik je de bodem met de stenen als bodem buiten de kadastrale werkzone als bodem, dan moet je in ieder geval alle stenen groter dan 5 cm er uitzeven. Bijkomend moet je ook andere stenen er uitzeven totdat de bodem minder dan 5 gewichtsprocent stenen bevat.
Wordt de uitgegraven bodem in een bouwkundige toepassing gebruik kan legt de regeling geen beperkingen op de hoeveelheid stenen of steenachtige materialen op.
In de nieuwe regeling (artikel 162) blijft de bepaling behouden uit de vroegere grondverzetregeling die stelde dat uitgegraven bodem slechts als bodem gebruikt kan worden onder de volgende cumulatieve voorwaarden:
 het gehalte aan stenen is lager dan 5 massaprocent;
 de stenen zijn kleiner dan 50 millimeter;
 het gehalte aan bodemvreemde materialen is lager dan één massa- en volumeprocent.
Uiteraard moet de bodem ook aan de andere voorwaarden voor gebruik voldoen.
stenen bodemvreemde materialen

[Thomas Morus]

Allé vooruit dan maar. Zeven, wegen en meten!

"Gebruik je de bodem met de stenen als bodem binnen de kadastrale werkzone of een zone voor gebruik ter plaatse , dan legt de regeling geen beperkingen op de hoeveelheid stenen of steenachtige materialen op. "

Dus geen probleem zolang de koper er geen patatten op wil kweken.

Bovendien is de concentratie relatief: wat is de verhouding met de totale oppervlakte van het perceel. Want indien men het volume verkleint dan komt men in de limiet steeds uit op 100 percent concentratie.

Daarom: muggenziften.

[lukasi]

Mijn excuses als ik je terecht heb gewezen en de muggen heb doodgeslagen.
Spijtig genoeg moet ik steeds opnieuw merken dat je in deze materie niet thuis bent.
Onthoudt u dan van commentaren op degene die wel kennis van zaken hebben, de topicstarter is er niets mee met je niets toebijdragende argumenten over patatten kweken en over de concentratie. Er staat duidelijk in de regelgeving 5% van het volumegewicht. De totale oppervlakte is van geen tel in deze berekening.

[Thomas Morus]

Mijn opmerking is niet dwaas maar je hebt de essentie ervan niet begrepen.
Als u schrijft 5 percent van het volumegewicht dan moet u eerst het volume zelf definiëren. Is dat volume al het zand van de hele tuin, 1 kubieke meter, of minder?

Verder vergelijkt u appelen met peren. Zolang de stenen ter plaatse in de grond blijven en de grond dus niet wordt afgevoerd geldt de geciteerde wetgeving niet want:
"Voer je de uitgegraven bodem af en gebruik je de bodem met de stenen als bodem buiten de kadastrale werkzone als bodem, dan moet je in ieder geval alle stenen groter dan 5 cm er uitzeven. Bijkomend moet je ook andere stenen er uitzeven totdat de bodem minder dan 5 gewichtsprocent stenen bevat."

In de vraag van TS gaat het in het geheel niet over uitgraven of wat dan ook. Hij hoeft niets uit te graven aangezien de stenen zichtbaar aanwezig waren en dus zichtbaar voor de koper: dus geen verborgen gebrek.

Het is de koper die; indien hij dat wenst, de grond kan verwijderen.en laten verwerken op de correcte manier.

Dat is het antwoord op de vraag van TS.

[mava105]

Verder vergelijkt u appelen met peren. Zolang de stenen ter plaatse in de grond blijven en de grond dus niet wordt afgevoerd geldt de geciteerde wetgeving niet want:
"Voer je de uitgegraven bodem af en gebruik je de bodem met de stenen als bodem buiten de kadastrale werkzone als bodem, dan moet je in ieder geval alle stenen groter dan 5 cm er uitzeven. Bijkomend moet je ook andere stenen er uitzeven totdat de bodem minder dan 5 gewichtsprocent stenen bevat."

I

Dat is pas muggenziften eerste klasse.
Tot dat je een te maken hebt met Ovam. Dan zul je wel anders piepen. Heb ooit , op bevel van Ovam, bijna 10 m³ grond moeten laten afgraven en vervangen door grond met een attest, omdat een aannemer, bij het afbreken van een oude CV ketel en het buitenbrenger van de stukken, maximaal 5 l stookolie morste in een voortuintje in Bornem. Overbuur had dat gezien, en verwittigde Ovam, die de dag erna ter plaatse kwamen, bodemstalen namen, en een lichte bodemverontreiniging waarnamen. We dachten er vanaf te komen met die bovenlaag even af te graven en te vervangen door gewone tuingrond uit de tuin zelf. Dat was dus verkeerd gedacht. We moesten minstens 1 meter diep weggraven en dat over de hele oppervlakte waar de olie gelekt was, en vervangen door aarde met een attest van een bodembank.
Een tip: Als je uw buurman de pest wil aandoen, roep je Ovam erbij. Al moet je maar 10 cm afgraven, ze wachten niet totdat dat werkje gedaan is. Bel even als het gedaan is, dan komen we morgen of overmorgen wel terug

[lukasi]

tjiens 1000 kg is een ton, 1000 liter is een kubieke meter.... dat schrijf ik toch in men eerste bericht?
Wat wil je nu zeggen?