Wij hebben onlangs een woning ter afbraak/totaalrenovatie (gedeelde erfenis) te koop gesteld. Daarvoor hadden we een koper gevonden en werd het compromis begin december 2017 getekend met de vraag het voorschot tegen midden december over te schrijven. Vanaf dan kreeg de notaris amper nog contact met de koper, noch telefonisch noch via mail.
Begin april zou de akte verlijden maar nog steeds geen reactie van de koper of betaling van het voorschot. Alle opschortende voorwaarden waren ondertussen ook verstreken.
Eind april kreeg de notaris eindelijk een mail van de koper met de vraag de documenten tot minnelijke schikking door te sturen om het compromis te beëindigen.
Wij gingen, opgelucht dat er eindelijk 'iets' gebeurde, akkoord met een minnelijke schikking mits een schadevergoeding van 10%. Dit stond ook uitdrukkelijk in de compromis vermeld.
De uiterste betaaldatum was op 16 mei 2018 maar er werd nog steeds niets overgemaakt en ondertussen is er van de zijde van de koper ook weer radiostilte.
Het voorschot is dus nooit betaald en ook de schadevergoeding lijkt niet vereffend te worden.
Ergste van dit alles is nog dat op het moment van overeenkomst er ook een tweede kandidaat-koper was.
We vroegen ons nu af wat de volgende mogelijke stappen zijn. Het huis staat sinds al die tijd leeg, de kosten voor electriciteit blijven en straks zitten we ook nog met een taks op leegstand. Dit huis gaat ons uiteindelijk meer kosten dan dat het ooit kan opbrengen....
Alle tips en hulp zijn op dit moment meer dan welkom.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Is de overeenkomst in der minne ontbonden? Zo ja, dan kan je opnieuw te koop stellen.
Daarnaast kan je de vorige koper dagvaarden (indien hij de middelen heeft) om hem alsnog de 10% som te laten betalen, omdat hij zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. Persoonlijk zou ik eerst nog een berichtje laten om 'm daarvan op de hoogte stellen. Geen nood aan de procedure indien hij effectief de schadevergoeding wenst te betalen. Advocaatkosten kan u normaal wel deels recupereren van de koper.
Anders lijkt het vrij makkelijk een vonnis te bekomen en daarmee te gaan invorderen. Hij ging akkoord met een vergoeding van 10% ten tijde van de ontbinding, en die moet men nu betalen!
Daarnaast kan je de vorige koper dagvaarden (indien hij de middelen heeft) om hem alsnog de 10% som te laten betalen, omdat hij zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. Persoonlijk zou ik eerst nog een berichtje laten om 'm daarvan op de hoogte stellen. Geen nood aan de procedure indien hij effectief de schadevergoeding wenst te betalen. Advocaatkosten kan u normaal wel deels recupereren van de koper.
Anders lijkt het vrij makkelijk een vonnis te bekomen en daarmee te gaan invorderen. Hij ging akkoord met een vergoeding van 10% ten tijde van de ontbinding, en die moet men nu betalen!
Deze mail van de notaris zat deze ochtend in mijn mailbox:
Geachte,
Ik verwijs naar mijn onderstaande mail aan de koopster. Ik moet u meedelen dat ik hierop geen enkele reactie heb gekregen. Ik meen dan ook dat u zult verplicht zijn om een advocaat te nemen met verzoek de gedwongen uitvoering van de overeenkomst of de gerechtelijke verbreking van de overeenkomst te bekomen.
Ik moet nog overleggen met de andere erfgenamen, maar ik denk niet dat we voor een gedwongen uitvoering zullen gaan. Er is nog een tweede woning naast het onze bij betrokken dus denk dat we bij een gedwongen verkoop lang op onze centen zullen mogen wachten. We zullen wel kiezen om met dezelfde advocaat als de andere verkopers samen te werken.
Ik vroeg mij nu alleen af...wanneer we de gerechtelijke verbreking van de overeenkomst met schadevergoeding vragen, kan het huis tijdens deze procedure dan al weer terug te koop gesteld worden. Dus nog voor de definitieve uitspraak?
Geachte,
Ik verwijs naar mijn onderstaande mail aan de koopster. Ik moet u meedelen dat ik hierop geen enkele reactie heb gekregen. Ik meen dan ook dat u zult verplicht zijn om een advocaat te nemen met verzoek de gedwongen uitvoering van de overeenkomst of de gerechtelijke verbreking van de overeenkomst te bekomen.
Ik moet nog overleggen met de andere erfgenamen, maar ik denk niet dat we voor een gedwongen uitvoering zullen gaan. Er is nog een tweede woning naast het onze bij betrokken dus denk dat we bij een gedwongen verkoop lang op onze centen zullen mogen wachten. We zullen wel kiezen om met dezelfde advocaat als de andere verkopers samen te werken.
Ik vroeg mij nu alleen af...wanneer we de gerechtelijke verbreking van de overeenkomst met schadevergoeding vragen, kan het huis tijdens deze procedure dan al weer terug te koop gesteld worden. Dus nog voor de definitieve uitspraak?
Ok, dus ook al vragen we de ontbinding via de gerechtelijke weg, toch blijft het huis tot de uitspraak uit de verkoop.... Jammer.
We komen volgende week samen om definitief te beslissen. Ondertussen nemen we ook contact op met de advocaat van de andere verkopers en hopelijk komt er dan snel een uitspraak zodat het 'huis' weer opnieuw op de markt kan.
Amai, ik erf ook al eens iets
Zijn er nog dingen waar we rekening mee moeten houden?
We komen volgende week samen om definitief te beslissen. Ondertussen nemen we ook contact op met de advocaat van de andere verkopers en hopelijk komt er dan snel een uitspraak zodat het 'huis' weer opnieuw op de markt kan.
Amai, ik erf ook al eens iets
Zijn er nog dingen waar we rekening mee moeten houden?
-
bosprocureur
- Berichten: 6854
Ik denk niet dat iets of iemand u kan beletten om het huis te koop te stellen; wel altijd onder voorwaarde dat de nu nog geldende verkoop niet doorgaat. Please correct me if I am wrong...Deze mail van de notaris zat deze ochtend in mijn mailbox:
Geachte,
Ik verwijs naar mijn onderstaande mail aan de koopster. Ik moet u meedelen dat ik hierop geen enkele reactie heb gekregen. Ik meen dan ook dat u zult verplicht zijn om een advocaat te nemen met verzoek de gedwongen uitvoering van de overeenkomst of de gerechtelijke verbreking van de overeenkomst te bekomen.
Ik moet nog overleggen met de andere erfgenamen, maar ik denk niet dat we voor een gedwongen uitvoering zullen gaan. Er is nog een tweede woning naast het onze bij betrokken dus denk dat we bij een gedwongen verkoop lang op onze centen zullen mogen wachten. We zullen wel kiezen om met dezelfde advocaat als de andere verkopers samen te werken.
Ik vroeg mij nu alleen af...wanneer we de gerechtelijke verbreking van de overeenkomst met schadevergoeding vragen, kan het huis tijdens deze procedure dan al weer terug te koop gesteld worden. Dus nog voor de definitieve uitspraak?
Door het uitstel zal u sowieso schade hebben; op die manier kan u dat m.i. wat beperken.
Als de koper gedagvaard wordt, en de koop niet meer wil laten doorgaan is de kans groot dat op de inleidingszitting:
- ofwel de koper niet verschijnt, en dus op korte termijn een vonnis bij verstek zal uitgesproken worden;
- ofwel de koper (of zijn advocaat) wel verschijnt. In dat geval kan op de inleidingszitting worden akte genomen van het feit dat partijen akkoord gaan dat de koop hoe dan ook ontbonden is (onder voorbehoud van alle rechten van partijen), zonder dat bepaald wordt wie in fout is. De verkoper kan dan opnieuw verkopen. Wie in fout is en wie welke schadevergoeding moet betalen kan dan later door de rechtbank uitgesproken worden, maar staat de verkoop niet in de weg.
- ofwel de koper niet verschijnt, en dus op korte termijn een vonnis bij verstek zal uitgesproken worden;
- ofwel de koper (of zijn advocaat) wel verschijnt. In dat geval kan op de inleidingszitting worden akte genomen van het feit dat partijen akkoord gaan dat de koop hoe dan ook ontbonden is (onder voorbehoud van alle rechten van partijen), zonder dat bepaald wordt wie in fout is. De verkoper kan dan opnieuw verkopen. Wie in fout is en wie welke schadevergoeding moet betalen kan dan later door de rechtbank uitgesproken worden, maar staat de verkoop niet in de weg.
-
bosprocureur
- Berichten: 6854
@ scorpioen : mag ik dan aannemen dat "onder voorbehoud" te koop aanbieden toch kan zonder probleem? En dat de eigenlijke verkoop dan kan doorgaan vanaf het ogenblik dat partijen akkoord gaan dat de (eerste) verkoop hoe dan ook ontbonden is?
-
bosprocureur
- Berichten: 6854
Bedankt.
@Fortuin... De lotto gewonnen? I wish 10% ontbindingskosten van 90000 gedeeld door 7 en dan dat bedrag nog eens gedeeld door 2 (gezien ik samen met mijn broer het deel van onze overleden moeder erf)... 
En dan moet deze koper nog tot betaling kunnen/willen overgaan. Wie het kleine niet eert, het grote niet weerd maar 't ware toch leuk geweest als de koop gewoon op een normale manier door had kunnen gaan.
Ondertussen een advocaat onder de arm genomen die de zaak zal bekijken en in handen zal nemen. Daar blijkbaar de rechtbank gesloten is tijdens de zomervakantie zal de zaak dus ten vroegste in september kunnen voorkomen...
10% ontbindingskosten van 90000 gedeeld door 7 en dan dat bedrag nog eens gedeeld door 2 (gezien ik samen met mijn broer het deel van onze overleden moeder erf)... En dan moet deze koper nog tot betaling kunnen/willen overgaan. Wie het kleine niet eert, het grote niet weerd maar 't ware toch leuk geweest als de koop gewoon op een normale manier door had kunnen gaan.Ondertussen een advocaat onder de arm genomen die de zaak zal bekijken en in handen zal nemen. Daar blijkbaar de rechtbank gesloten is tijdens de zomervakantie zal de zaak dus ten vroegste in september kunnen voorkomen...