JuridischForum.be

Begin februari tekenden wij de compromis van onze nieuwe woning. Begin juni zou de akte moeten verleden worden. Vorige week vertelde de notaris ons echter dat de verkopers schulden hebben. Ze waren zelfstandig en hun zaak is in augustus 2017 failliet verklaard.
De bank verzet zich tegen de verkoop van het huis. En de akte zal zeker niet tegen juni kunnen verleden worden. Alles zit nu bij de rechtbank en we moeten wachten op een uitspraak. Maar is dit binnen 1maand, 6 maand of 2jaar????
Voordat dit allemaal uitgekomen is, hebben wij ondertussen ook onze woning verkocht. Wat dus wil zeggen dat wij tegen juni op straat staan.
Wat zijn onze mogelijkheden?

Dat de bank zich verzet tegen de verkoop van de woning, is het probleem van de verkoper, niet dat van u (in theorie). Tenzij er een opschortende voorwaarde in het compromis staat, waarop de verkoper zich kan beroepen, kan jij de verkoop van de woning eisen.

Je zal een ingebrekenstelling moeten sturen aan de verkoper, en als hij niet ingaat op uw eis, zal dit voor de rechtbank moeten komen. De rechtbank zal dan de gedwongen verkoop uitspreken (onwaarschijnlijk in dit geval) of u een schadevergoeding van maximaal 10% van de verkoopprijs toewijzen.

Maar als de verkoper al schulden heeft, zal je mogelijk ook moeite hebben om aan uw schadevergoeding te geraken. Ik vrees dat je in praktijk in een moeilijke situatie zit, aangezien uw woning verkocht is. Wat zegt uw notaris? Normaal zou die u van naadje tot draadje uw opties moeten kunnen uitleggen.

Als de woning niet vrijgegeven wordt voor het moment dat je er moet intrekken, zal er niet veel anders opzitten dan iets tijdelijk te huren om de periode te overbruggen. Die huur is schade die je oploopt omdat de verkoper zich niet aan zijn deel van de afspraak houdt, waardoor je de huur (en bijkomende verhuiskosten) op de verkoper zou kunnen verhalen. Maar ook daar: als de verkoper geen geld heeft... Een kei kan je het vel niet stropen, zoals ze zeggen...

Moet er ook niet rekening mee gehouden worden dat de TS binnen de 4 maand de registratierechten moet betalen?

Dit staat in onze compromis:
"Het goed wordt verkocht onder de opschortende voorwaarde dat het bij het verlijden van de authentieke verkoopakte vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, hypotheken, hypothecaire volmachten of andere belemmeringen, kan worden overgedragen. De verkoper verklaart dat er geen procedure hangende is aangaande faillissement of collectieve schuldenregeling, geen maatregel van reorganisatie onder de wet betreffende de continuïteit van de ondernemingen, noch enig beslag is op voorschreven eigendom."

Onze notaris zal ons inderdaad wel raad kunnen geven. Zij zijn ook nog niet lang op de hoogte en bekijken nu de opties. We hebben dezelfde notaris als de verkoper. Is misschien in ons nadeel?
In afwachting van zijn advies wou ik hier toch al eens luisteren.

Indien we kosten zouden hebben door bijv een huis te moeten huren,... Zou dit bedrag niet kunnen afgetrokken worden van de verkoopprijs? Want inderdaad, een kei kan je niet pellen..

Als dat de notaris van de verkoper was misschien toch best een eigen notaris nemen. Kwestie van geen belangenvermenging te hebben.

Hij is altijd onze notaris geweest. En toevallig ook de vaste notaris van de verkoper...

Dat is iets anders ....

Dit staat in onze compromis:
"Het goed wordt verkocht onder de opschortende voorwaarde dat het bij het verlijden van de authentieke verkoopakte vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, hypotheken, hypothecaire volmachten of andere belemmeringen, kan worden overgedragen. De verkoper verklaart dat er geen procedure hangende is aangaande faillissement of collectieve schuldenregeling, geen maatregel van reorganisatie onder de wet betreffende de continuïteit van de ondernemingen, noch enig beslag is op voorschreven eigendom."

Onze notaris zal ons inderdaad wel raad kunnen geven. Zij zijn ook nog niet lang op de hoogte en bekijken nu de opties. We hebben dezelfde notaris als de verkoper. Is misschien in ons nadeel?
In afwachting van zijn advies wou ik hier toch al eens luisteren.

Indien we kosten zouden hebben door bijv een huis te moeten huren,... Zou dit bedrag niet kunnen afgetrokken worden van de verkoopprijs? Want inderdaad, een kei kan je niet pellen..

Er is een opschortende voorwaarde, zodat m.i. de termijn voor betaling van registratie en dergelijke nog niet eens lopende is . Het ziet er inderdaad niet naar uit dat het goed in de huidige omstandigheden kan overgedragen worden "vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen....."

Dit staat in onze compromis:
"Het goed wordt verkocht onder de opschortende voorwaarde dat het bij het verlijden van de authentieke verkoopakte vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, hypotheken, hypothecaire volmachten of andere belemmeringen, kan worden overgedragen.

Verkoper zou zich wel eens op bovenstaande opschortende voorwaarde kunnen beroepen om de verkoop te annuleren.

De verkoper verklaart dat er geen procedure hangende is aangaande faillissement of collectieve schuldenregeling, geen maatregel van reorganisatie onder de wet betreffende de continuïteit van de ondernemingen, noch enig beslag is op voorschreven eigendom."

Hier lijkt de verkoper me echter zwaar in de fout te zijn gegaan, aangezien het faillissement wel reeds gekend was op moment van ondertekening van het compromis.

Hebt zelf die compromis opgemaakt? Een makelaar ? of de notaris zelf ?

De makelaar, die op de hoogte was van de schulden, (heeft hij nu toegegeven) heeft de compromis opgemaakt. We hebben die wel laten nalezen door de notaris.

Wablief ?

de makelaar was op de hoogte, vandaar die opschortende voorwaarde waarschijnlijk. Maar dan had hij u op zijn minst op de hoogte mogen brengen.
En de notaris, die beide partijen "kent" , heeft geen signaal naar u gegeven ? Ik voel me wat ongemakkelijk bij die situatie, verbaast u dat?

De makelaar, die op de hoogte was van de schulden, (heeft hij nu toegegeven) heeft de compromis opgemaakt. We hebben die wel laten nalezen door de notaris.

Het is onvoorstelbaar dat een (aandachtige) notaris (met goede bedoelingen) NIET opmerkt dat een dergelijke opschortende voorwaarde verre van standaard is, en een serieuze valkuil is voor de koper...

Het goed wordt verkocht onder de opschortende voorwaarde dat het bij het verlijden van de authentieke verkoopakte vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, hypotheken, hypothecaire volmachten of andere belemmeringen, kan worden overgedragen

Het blijkt nog maar eens dat je best een eigen notaris kiest, ook al ga je daarvoor naar een jou onbekende notaris.

Ik vrees dat de verkoper deze opschortende voorwaarde kan inroepen om, zonder enige kost of schadevergoeding, onder de verkoop uit te komen. En dan sta jij nergens ...

De makelaar zou niet verplicht zijn om dit door te geven aan de mogelijke kopers. In hoeverre hij daar goed van kan slapen wetende dat er mensen op straat komen te staan en alle andere miserie die hier bij komt kijken... Blijkbaar is dat voor hem geen probleem.
Geen signaal gekregen van de notaris. Hij zou echt van niets geweten hebben???
Konden nooit denken dat dit zou kunnen gebeuren. Als kopers sta je hier toch nergens? Dat dit allemaal mogelijk is, dat verbaast ons enorm!

Het feit dat de verkoper dit ondertekend heeft, zou genoeg bais kunnen zijn om een zaak tegen hem op te starten. Hij heeft moedwillig een verklaring ondertekend die niet strookte met de werkelijkheid, waardoor de TS serieuze schade lijdt. Maar als de tegenpartij onvermogend is, ga je daar in praktijk weinig verder mee komen.

Ik vraag me af in hoeverre de makelaar mee verantwoordelijk kan gehouden worden voor de situatie: indien hij op de hoogte was dat er een verklaring ondertekend werd die niet strookte met de werkelijkheid, is hij op zijn minst medeplichtig aan... oplichting? misleiding? Ik weet het niet exact, maar ik kan me niet voorstellen dat dit zomaar zonder gevolg kan blijven. Als je moedwillig zomaar leugenachtige verklaringen mag tekenen en niet moet opdraaien voor de gevolgen, heeft een handtekening geen enkele waarde meer.

Inderdaad zo snel mogelijk een eigen notaris raadplegen en de situatie voorleggen. De notaris in dit verhaal lijkt me er geen al te kosjere praktijken op na te houden...