Hoe verborgen zijn verborgen gebreken?

[OzzyenMooz]

Midden juni kocht mijn zus een woning aan. Voor aankoop ervan, ging zij, samen met een goede vriend, de woning 2 x bekijken: eenmaal met makelaar, eenmaal zonder. Tijdens de bezichtigingen werd alles grondig nagekeken en werden er foto's genomen: de woning was in een zeer nette staat (voor binnenkomst werd hen gevraagd om blauwe overschoenen aan te trekken) en er bleken al wat verbouwingen gedaan te zijn: nieuw schrijnwerk, nieuwe badkamer, nieuwe cv-brander … Enkel de elektriciteit was nog niet conform (afgekeurd) wegens het ontbreken van afdekplaatjes.
Bij het intrekken van de woning bleek al snel het ene lijk na het andere uit de kast te vallen:
- geen sifon + afvoeraansluitingen aan de dubbele lavabo in de badkamer: bij het eerste gebruik van de kranen stroomde het water door de kast de grond op
- douchen bleek onmogelijk want de hele badkamer staat in een mum van tijd onder water — de douchebak blijkt vastgecementeerd in beton, mogelijkheid om afvoer te controleren kan enkel door het uitbreken van de douche
- douche voorzien van afzuigsysteem: dat blijkt enkel een roostertje geplaatst voor een zelf gekapt gat in het betonnen plafond/zoldervloer en nadien dichtgestopt met glaswolisolatie
- geen vlotter voorzien in de jachtbak van het toilet: het kraantje bleek afgesloten, bij het openzetten van de kraan bleef het water continu wegstromen; het toilet spoelen lukte enkel door het kraantje dicht te draaien en pas open te draaien na gebruik van het toilet, om dan onmiddellijk terug dicht te draaien
- het volledige schrijnwerk staat scheef geplaatst, werd niet vastgezet en afgekit: een raam openen is nagenoeg onbegonnen werk want niets past en is levensgevaarlijk, gezien het volledige raamwerk uit de muur dreigt te vallen
- aanwezige rolluiken zijn niet bruikbaar want de linten werden afgeknipt en/of in de muur gemetseld
- voor de mazouttank werd een positief keuringsattest voorgelegd, maar de 'pas vernieuwde' cv-brander blijkt er eentje te zijn van 1990 en werd nooit gekuist: de brander valt voortdurend uit, moet telkens manueel gereset worden om terug opgestart te krijgen, met dikke, witte rookwolken en een adembenemende, stinkende mazoutgeur als gevolg
- bleek nadien ook dat de vorige eigenaars de mazouttank niet gebruikten maar een met mazout gevuld jerrykannetje via een stuk tuinslang verbonden aan de cv-brander
Bij het overhandigen van de sleutels werd het attest van de mazoutketel overhandigd, samen met de factuur van de ramen en deuren. (Geplaatst in 2012, een week na plaatsing bleek de firma failliet.)

Wat een woning met weinig kosten bleek te zijn, blijkt nu helemaal het tegenovergestelde.
Over al deze gebreken werd met geen woord gerept, niet door de eigenaars, noch door de makelaar. Nochtans zouden de vorige eigenaars er 7 jaar gewoond hebben. Ondertussen blijkt dat deze vorige eigenaars eigenlijk niets anders doen dan oude woningen opkopen, ze wat verbouwen en nadien terug verkopen.
Een drietal maanden na aankoop van de woning schreef mijn zus via een aangetekend schrijven zowel de vorige eigenaars aan, als ook de makelaar en de notaris. Tot op heden van niemand een reactie, de vorige eigenaars hebben de brief zelfs niet opgehaald. Ondertussen nam mijn zus ook een expert onder de arm, want "verborgen gebreken", maar volgens die expert komt enkel het schrijnwerk in aanmerking als verborgen gebrek. Alle andere gebreken had mijn zus tijdens de bezichtigingen moeten waarnemen.

Dus, wat onderzoeksplicht betreft:
- wie trekt de lavabokast in de badkamer open om te kijken of het kraanwerk wel aangesloten is op een afvoer? En mag dat zelfs?
- ga je tijdens het bezichtigen van een woning naar het toilet om te zien of dat wel allemaal in orde is?
- moet je tijdens een bezichtiging materialen verwijderen (losschroeven) om te zien of alles wat zich daarachter bevindt, wel in orde is? (afzuigsysteem van de douche)
- wie draait de kranen van de douche open om te zien of alles wel in orde is?
- wie opent tijdens een bezichtiging alle ramen en deuren?
- wie schuift alle gordijnen opzij om te zien of de rolluiken wel werken? Doe je tijdens een bezichtiging elke rolluik omhoog en omlaag?
- welke potentiële kandidaat demonteert de behuizing van de cv-brander om na te gaan of die nog correct werkt? Zowel makelaar als vorige eigenaars vertelden dat de cv-brander 'nieuw' was.
(Deze vragen zijn niet sarcastisch bedoeld maar dienen enkel om te peilen naar wat een realistisch onderzoek is bij het willen aankopen van een woning. Hoe ver kan, moet en mag je als kandidaat-koper in zo'n onderzoek gaan, en wie doet in werkelijkheid wat?)

Verschillende loodgieters beaamden dat mijn zus ook veel last heeft van vocht en schimmel. Dat zou volgens de expert niet zo het geval zijn. Maar na het verwijderen van behangpapier in de keuken, vertonen alle muren gele, groene en zwarte schimmelvlekken.
Mijn zus woont nog geen 6 maanden in de woning, maar moet nu de winter zonder verwarming doorbrengen gezien na elke reset van de cv-brander de hele woning gevuld wordt met een dikke, witte rook en een extreem doordringende mazoutgeur.

Volgens alle info rond "verborgen gebreken" is dit niet het "normale gebruik van de woning" dat mijn zus voor ogen had bij aankoop van de woning; meer nog, zij zou deze woning nooit gekocht hebben indien de vorige eigenaars (en de makelaar) melding hadden gemaakt van deze gebreken.

Komen we dus aan de mededelingsplicht en het "ter kwader trouw" zijn. Deze gebreken kunnen niet afgedaan worden als 'kleine vergetelheden' door mensen die er 7 jaar woonden tot aan de dag van verkoop. Dat er niet gemeld werd dat de dampkap in de keuken na 2 minuten gebruik telkens opnieuw uitvalt, kan eventueel (en in normale omstandigheden) nog aanzien worden als een vergetelheid; de andere grote gebreken vallen daar echter niet onder.

De expertise gebeurde 2 maanden geleden, tot op heden kreeg zij nog geen antwoord van de expert. Dat enkel het schrijnwerk in aanmerking zou komen als verborgen gebrek, vernam zij heel toevallig van een advocaat die haar deze expert voorstelde.
Vraag is nu welke stappen mijn zus nog kan ondernemen? Wat kan mijn zus doen om de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk te stellen voor de kosten die zij moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen? Dat de verkopers zich verzaakt hebben aan hun mededelingsplicht, is zeer duidelijk. Temeer daar het hun hobby is om woningen op te kopen en na wat renovaties terug te verkopen. (Zij hebben momenteel meerdere woningen te koop staan.) En wat met de makelaar? (En de notaris?)

[bosprocureur]

Even de eerste zin van uw post herhalen :

Midden juni kocht mijn zus een woning aan. Voor aankoop ervan, ging zij, samen met een goede vriend, de woning 2 x bekijken: eenmaal met makelaar, eenmaal zonder.

Het is goed om met iemand anders een huis te bekijken, voor de aankoop. En dat u die persoon kent, is mooi meegenomen. Maar vraag dan in godsnaam iemand mee die iets van die materie kent, in plaats van iemand die uzelf kent. Of je die nu een pint, een doos pralines, of een paar honderd euros betaalt, weegt niet op tegen de risico's van een miskleun te kopen.

En neem me niet kwalijk, je kan één of twee van bovengenoemde gebreken missen, maar alles?

Een kast opendoen, een kraantje openzetten, eens informeren bij de buren,..... is toch niet zo moeilijk?

En een verborgen gebrek moet inderdaad "verborgen", dus weggestoken, zijn. En daar komt misschien wel die schimmel onder vers behang voor in aanmerking, maar toch niet het feit dat er een wastafel geplaatst is, maar nog geen afloop, of dat een rolluik niet werkt, omdat er geen lint is , enzovoort...

[j.demoor]

“Art.1641.De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.Art.1642.De verkoper moet NIET instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft KUNNEN waarnemen.”(Belgisch Burgerlijk Wetboek).

[Angus]

Bezint eer ge begint is hier een goed advies. Wij kochten een woning, ongeveer in gelijke staat en van gelijksoortige eigenaars als uw zus. Informeren bij buren was niet mogelijk, die waren immers te bang om te praten. Ondertussen zijn wij al 2,5 jaar procederen en 2 architect-deskundigen verder. Wat volgens de ene architect-deskundige onmiskenbaar een verborgen gebrek is, was dat niet volgens de andere... Zo gaat dat maar door. Dat procederen een financiële aderlating betekent hoef ik u niet uit te leggen. Bij ons heeft een onafhankelijk vastgoedexpert de woning bekeken voor aankoop, hij merkte geen enkel gebrek en beschreef de staat van de woning als goed....
Wij wachten bang af en wensen uw zus alvast veel sterkte, het zijn rampen in een mensenleven, wij kamperen al meer dan 2 jaar in een ondertussen totaal onleefbaar huis. Wij hopen dat het bij uw zus iets vlotter mag verlopen.

[mava105]

Bij ons heeft een onafhankelijk vastgoedexpert de woning bekeken voor aankoop, hij merkte geen enkel gebrek en beschreef de staat van de woning als goed....

Een vastgoedexpert is nog geen bouwkundig deskundige. Het doel van een vastgoedexpert is de woning te verkopen. Die van een bouwkundige is de staat van de woning te onderzoeken en de oorzaken te vinden en er een oplossing voor te vinden. Zijn 2 totaal verschillende beroepen.
Toen ikzelf begon te werken voor het beheer van een 1500 horecapanden in gans België, had ik al 10 jaar technische ervaring opgebouwd als werfleider bij één van de grootste bouwbedrijven van ons land. Had er een enorm pak ervaring opgedaan, maar in mijn nieuwe job moest ik opnieuw van nul af aan beginnen. Eer probleem in een bestaande en soms zeer oud gebouw opzoeken is iets totaal ander dan een probleempje oplossen in een nieuwbouw.
Een vastgoedexpert kent de waardes van gebouwen en kan ze bepalen, maar kan daarom nog niet zien of er houtworm in een dakstoel zit, of dat er bepaalde verdachte binnenafwerkingen geplaatst werden om iets weg te steken.
Neem daarom bij voorkeur een architect, en dan nog een die geregeld verbouwingen doet en niet enkel nieuwbouw (want die weet dat niet)

[Bart Vissers]

Vele adviezen voor hoe je zus het had moeten doen, weinig wat ze moet/kan doen.
Alles staat of valt bij het oordeel van een (gerechtelijk) expert, aangesteld door de rechtbank.
Op basis van een eigen expert heb je al een indruk gekregen. Meestal spreekt die niet in je nadeel.
Een gerechtelijke procedure zal niet goedkoop zijn, de kansen onzeker (maar ook niet onrealistisch voor sommige gebreken).
Als je zus in het gelijk gesteld wordt, dan kan ze (minstens) een deel recupereren; realistisch is echter dat een rechter de kosten gaat delen want een aantal vorderingen zouden wellicht toegewezen worden, andere afgewezen.

Vanzelf zullen de verkopers niet makkelijk over de brug komen. Dan is het de overweging om een geding te starten. Dat is moeilijk te beoordelen.
Als je zus een rechtsbijstand heeft op haar familiale polis (veel te weinig mensen hebben dat - nog zo'n advies naar de toekomst) dan kan die eventueel mee ingeschakeld worden.

Je zou nog kunnen op zoek gaan naar andere soortgelijke situaties van dezelfde verkopers. Als je kwade trouw of een systeem kan aantonen, dan heeft je zus een extra punt (van kwade trouw van de verkopers).

Mogelijk gelden ze zelfs als professionele verkopers: in dat geval kunnen ze zich niet vrijwaren voor verborgen gebreken (cassatierechtspraak) want wordt de kwade trouw vermoed (en is nauwelijks weerlegbaar).