Bijgebouw gebouwd in 1970 maar zonder vergunning

[Blando]

Mijn ouders hebben een bijgebouw gebouwd in 1970 zonder vergunning, we hadden dit samen met een vergund hoofdgebouw verkocht. Er was geen enkel bouwovertreding vastgesteld in 1970. Na de compromis en voor de eigenlijke ondertekening bij de notaris. Hadden de nieuwe eigenaars van het niet vergund gebouw enkele platen van het dak verwijderd om die te vervangen.
Mits er geen aanvraag was gedaan is er een klacht gekomen van de buren, hiervoor is de politie langs gekomen. Hiervoor zou de gemeente een aangetekend schrijven hebben opgestuurd .maar dit hebben we nooit ontvangen, na navraag op stedenbouw zou dit dan per gewone post verzonden zijn, maar ook die is nooit aangekomen. De werken waren ondertussdn stopgezet. Dan na enkele maanden , 1 dag voor de ondertekening krijgen we een aangetekend schrijven van de gemeente om binnen de 30 dagen het bijgebouw af te breken mits men iets aan het bouwen is. Raar maar waar.
Na overleg met de gemeente een aanvraag ingediend om het bijgebouw vergund te krijgen . Dossier opgemaakt door een landmeter, met luchtfoto s, enz maar aanvraag verworpen mits bouwvallig. Dan bewijs door landmeter geleverd dat het gebouw helemaal niet bouwvallig was. Aanvraag terug geweigerd. Daarna nog meer bewijs geleverd met persoonlijke foto s. Ook geografische maar ook dit maal niet verging geacht , argument nu , geen voldoend bewijs , prikkels van foto s niet goed.
Mijn vraag is , een gebouw gebouwd tussen 1962 en 1970 in mec helen en zonder klacht tot in 2017 moet men dit niet vergund geacht laten worden . En zijn wij verplicht om dit af te breken?
Hebben wij eigenlijk een bouwovertreding of niet?
Alvast bedankt voor het antwoord.

[asperger]

Ik ga ervan uit dat het huis in Vlaanderen is gelegen en het misdrijf dateert van 1970 of kort daarvoor:

Verjaring straf en herstelvordering:
30 jaar na het ontstaan van de schade, dus een termijn die reeds verstreken is.

Maar iemand die er nadeel van ondervindt kan dan nog steeds burgerlijk dagvaarden en daarbij aanvoeren
dat het zonder vergunning werd gebouwd. En dus afbraak eisen.

[Jabbe]

Welke zijn de verjaringstermijnen van straf- en herstelvorderingen van de handhavende overheid?

Sinds 1 september 2009 (nieuwe verjaringsbepalingen voor herstelvorderingen van de overheid in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (art. 6.1.41, §5 en 7.4.4. VCRO) gelden volgende verjaartermijnen voor herstelvorderingen op basis van een aflopend misdrijf:

- buiten ruimtelijk kwetsbaar en openruimte gebied: 5 jaar na afloop van het misdrijf (dus vanaf 1/9/2014).
- In ruimtelijk kwetsbaar en openruimte gebied: 10 jaar (en dus niet voor 2019).

De overgangsregeling van artikel 7.7.4. VCRO voorziet dat de nieuwe verjaringstermijn ook van toepassing is op de herstelvorderingen die vóór de inwerkingtreding van de VCRO konden ingesteld worden en waarvoor de verjaringstermijn toen langer was (20 jaar, 30 jaar). Er kan dus ook verjaring optreden in oudere dossiers.

Dit wilt zeggen dat bij aflopende misdrijven gepleegd buiten ruimtelijk kwetsbaar en openruimte gebied van vóór 1 september 2009, de verjaring in principe intreedt vanaf 1 september 2014. Misdrijven gepleegd vanaf 1 september 2009 verjaren 5 jaar na de afloop van het misdrijf.

Let op: dit moet geval per geval bekeken worden, om volgende redenen:

- De verjaringstermijn kan in individuele gevallen nog gestuit en geschorst zijn. Dit moet dus geval per geval nagekeken worden.
- De verjaring van de herstelvordering kan niet intreden, zolang de strafvordering niet is verjaard (art. 26 V.T.Sv). Als er nog een onderzoek of een strafprocedure lopende is, waarin geen verjaring is opgetreden, blijft de herstelvordering van de overheid mogelijk.
- Bij voortgezette misdrijven treedt de verjaring pas in na afloop van het laatste feit.

De termijnen gelden enkel voor de verjaring van herstelvorderingen van de overheid en hebben dus geen impact op de termijnen van de vorderingen van derden (buren etc.).

Meer info over de verjaring van misdrijven in kwetsbaar en openruimte gebied, vindt u in dit document (pdf).

[Ruimtelijke Ordening]

[asperger]

Voor TS kwam de termijn al ten einde uiterlijk in 2000.
Nog voor de nieuwe wetgeving bestond.

Waarschijnlijk ligt een burgerlijke klacht aan de grondslag van zijn huidig probleem.

[Jabbe]

Misschien helpt dit artikel:

Verjaring van bouwmisdrijven: eindelijk duidelijkheid

Gewijzigd op 24/04/2012 door Kelly Cuypers
Zonevreemd bedrijf
© Habitos.be

Er is de laatste jaren nogal wat te doen geweest rond de verjaring van bouwmisdrijven. Onduidelijkheid en onzekerheid troef, zelfs de rechtspraak en rechtsleer waren verdeeld. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de wildste verhalen de ronde deden, tot uiteindelijk het Arbitragehof duidelijkheid bracht. Al moet gezegd dat ook daarvoor twee arresten nodig waren. Een kort overzicht.


Het probleem met bouwmisdrijven is dat niet alleen het bouwen zonder vergunning een misdrijf is, maar ook het instandhouden ervan. Dat wil dus zeggen dat zolang het niet-vergunde gebouw er staat en niet vergund wordt het misdrijf blijft bestaan.
Soms bracht dit onrechtvaardige en schrijnende toestanden mee zoals de verplichting voor nietsvermoedende kopers van een woning om die even later volledig of deels te doen afbreken wegens een al tientallen jaren bestaande bouwovertreding. Vandaar natuurlijk het nut van het invoeren van een verjaringstermijn.

Verjaringstermijn

Bij het decreet van 4 juni 2003 werd de strafbaarheid van het instandhouden van een stedenbouwkundig bouwmisdrijf grondig gewijzigd. Kort gezegd, werd een verjaringstermijn van 5 jaar ingevoerd voor alle illegaal uitgevoerde werken en handelingen, behalve wanneer zij:

- Gelegen waren in een ruimtelijk kwetsbaar gebied
- Hinder veroorzaakten voor de omwonenden
- Een ernstige inbreuk vormden op de stedenbouwkundige bestemmingsvoorschriften.

In haar arrest van 22/7/2004 verklaarde het Arbitragehof de twee laatste van de hierboven vernoemde voorwaarden ongrondwettelijk.
Wie dacht dat daarmee duidelijkheid was gebracht, kwam bedrogen uit want een deel van de rechtspraak en de inspectie van Stedenbouw waren van oordeel dat het Arbitragehof de volledige verjaringsregeling had vernietigd. Tot het hof van cassatie in haar arrest van 23/11/2004 oordeelde dat het arbitragehof enkel de uitzonderingen ongrondwettelijk had verklaard en niet de verjaringsregeling zelf.


Hoge Raad voor het Herstelbeleid



Bij arrest van 19/1/2005 hakt het arbitragehof de knoop definitief door. De twee voormelde uitzonderingen worden definitief vernietigd zodat alle bouwmisdrijven voortaan verjaren na verloop van 5 jaar. Behalve als ze gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbare gebieden, waaronder wordt verstaan bos- en natuurgebied.
Belangrijk nog om te vermelden is dat bij haar laatste arrest van 19/01/05 het arbitragehof eveneens oordeelde dat de ‘Hoge raad voor het Herstelbeleid’, opgericht door het decreet van 4 juni 2003 om de rechters te adviseren over bouwovertredingen van voor 2000, voortaan bevoegd wordt voor alle bouwovertredingen. Daarmee wordt de Stedenbouwkundige inspectie onrechtstreeks onder voogdij geplaatst. De bij het decreet van 4 juni 2003 ingevoerde spildatum van 1 mei 2000 wordt dus eveneens vernietigd. Dit heeft als gevolg dat momenteel voor alle bouwmisdrijven zowel deze van voor als na 1 mei 2000, het voorafgaand advies van de ‘Hoge Raad van het Herstelbeleid’ (besluit van de Vlaamse regering dd 23/4/2004 B.S. 24/5/2004, benoemingsbesluit dd 22/07/2005) vereist wordt in het kader van de herstelvordering.


Burgerlijk aspect



Zijn alle problemen nu van de baan? Helaas niet. De hierboven uiteengezette problematiek houdt verband met het strafrechtelijk aspect. Maar er is ook nog een burgerlijke aspect en in burgerlijke zaken gelden verjaringstermijnen die naar gelang het geval, liggen tussen 5 en 20 jaar. De stedenbouwkundige inspectie is in een aantal gevallen een burgerlijke in plaats van een strafrechtelijke procedure begonnen teneinde afbraak te verkrijgen. Er is dus nog werk aan de winkel voor de decreetgever.


Aanvulling april 2006



In twee arresten van 23 maart 2005 en 13 april 2005, (NjW 2005, 1.168 en 1.169), heeft het Hof van Beroep van Antwerpen zich uitgesproken over het lot van de herstelvordering wanneer de verjaring van het bouwmisdrijf en daarmee ook de verjaring van de strafvordering wordt vastgesteld. In beide door het Hof van beroep te beoordelen zaken werd de beklaagde vervolgd wegens het uitvoeren en instandhouden van wederrechtelijk opgerichte bouwwerken.
De voorwaarden om tot een verjaring te besluiten waren telkens vervuld zodat in beide gevallen geen strafsanctie meer diende uitgesproken te worden. Restte dus nog de beoordeling over de gevraagde herstelvordering.
Het Hof van Beroep heeft in beide gevallen geoordeeld dat er geen aanleiding meer bestaat om in te gaan op de herstelvordering gezien er geen strafsanctie meer geldt.
In het arrest van 13 april 2005 stelt het Hof van Beroep zelfs uitdrukkelijk dat het de bewuste wil was van de decreetgever om geen herstelmaatregelen meer mogelijk te maken ingevolge verjaring van het bouwmisdrijf en/ of de strafvordering.

Het Hof stelt zelfs uitdrukkelijk dat het onlogisch zou zijn om dergelijke herstelmaatregelen te bevelen in geval van strafrechterlijk verjaarde oprichting van een bouwwerk. Deze uitspraken zijn belangrijk, enerzijds omdat daarmee nog eens wordt verduidelijkt dat de verjaring van het bouwmisdrijf niet noodzakelijk samenvalt met deze van de herstelvordering, anderzijds natuurlijk, omdat het Hof oordeelde dat zelfs al is de herstelvordering nog niet verjaard, deze ingeval het bouwmisdrijf wel verjaard is, niet meer kan worden ingewilligd.



Henk De Loose
Sylvie Vandenabeele
Moeykens, De Loose, Martens & Maus advocaten

[Habitos.be]

[asperger]

Dat is een interessant artikel.

Ik maak bij mezelf de overweging of de dwangmaatregel waarmee TS te maken heeft het gevolg zou kunnen zijn van verbouwingswerken aan een niet vergund bouwwerk. Zou dat als een nieuwe bouwovertreding kunnen worden gekenmerkt?

[Franciscus]

Hoe kunnen het nieuwe eigenaars zijn als de akte nog moet getekend worden?
Quid waarom gaan de toekomstige eigenaars al afbraakwerken doen? Stond in de compromis dat dat mocht?
Overdracht van eigendom zonder de authentieke akte (titel)????

Voor wie zijn de problemen nu?

[Jabbe]

Na de compromis en voor de eigenlijke ondertekening bij de notaris. Hadden de nieuwe eigenaars van het niet vergund gebouw enkele platen van het dak verwijderd om die te vervangen.

Ik las uit het relaas van TS dat de 'nieuwe' eigenaars (per compromis) de dakbedekking vernieuwden, dus per definitie geen afbraakwerken, maar eerder instandhoudingswerken, en dat kan natuurlijk wel. (ze zullen wel een reden hebben om dit alvast te doen met toestemming van de huidige eigenaars in afwachting van de akte).

Ik heb nog zelf in een situatie gezeten waarbij ik mijn eigendom verkocht had maar tijdens het opstellen van de notariële akte bleek dat er ooit een garagist actief is geweest in de ruime garage, dus de grond kon wel eens vervuild zijn. Ik had mijn eigendom gekocht toen een bodemattest nog niet verplicht was, alhoewel in de akte wel door OVAM was aangegeven dat de omgeving in orde was. Er was toen echter nog veel onduidelijkheid over die bodemattesten, en de notaris van toen deed niet al te veel moeite om dit recht te zetten. Ten tijde van de verkoop door mij was een bodemattest wél verplicht. Dus moest ik nog eerst een vaststelling laten doen van de bodemtoestand voor we uiteindelijk de akte konden laten ondertekenen. (de grond was zuiver, maar ik was 5000€ lichter).
M.a.w. de akte kon pas worden verleden als dit was uitgeklaard.

In mijn nieuwe eigendom was door de bouwheer/eerste eigenaar een bouwovertreding begaan. Enkele jaren voor ik het kocht, hadden de tweede eigenaars een klacht van de buren ontvangen over de verbouwingswerken, en werd PV opgesteld nav de bouwovertreding (waar zij zelf niet van op de hoogte waren). De betwisting van verjaring ging over wanneer die werken (in overtreding) waren uitgevoerd.
Omdat we deze woning echt wilden namen we de overtreding over (het was een berekend risico); dat staat ook in de akte vermeld; we waren er ook redelijk gerust in want naar eigen onderzoek kwamen we tot de vaststelling dat de verjaring wel degelijk was ingetreden. Het artikel dat ik toevoegde bevestigt dit nogmaals.
M.a.w de akte zou kunnen verleden worden als de nieuwe eigenaars akkoord gaan met de overname van de overtreding.