Compromis & lening ondertekend, voorschot betaald en nu uit elkaar

[Inel]

Hallo,

Samen met mijn (ex)vriend heb ik getekend voor een nieuwbouw huis,sleutel op de deur.
De lening en de compromis zijn reeds getekend, de akte moet nog worden ondertekend. Ook is er al het eerste voorschot van 5% betaald aan het bouwbedrijf zoals vermeld in de compromis.

Is er een manier om nog onder de aankoop en de lening uit te komen?
Of gaan we moeten tekenen en later het huis verkopen of een van beide uitkopen?
Indien de verkoop en uitkoop, met welke kosten moet er rekening worden gehouden?

We hebben 10% registratierechten op de grond, recht op verhoogd abbattement en ieta minder dan 50% van de hypotheek op mandaat.

Wat is de meest (financieel) slimme keuze?

[Bart Vissers]

Als het compromis ondertekend is zonder (opschortende of ontbindende) voorwaarden, dan is de koop gesloten (ook al is de eigendomsoverdracht uitgesteld).
De verkopers kunnen dus de uitvoering in natura eisen, eventueel via de rechtbank. Als jullie de akte dus weigeren te ondertekenen, dan kunnen de verkopers via de rechtbank het vonnis als akte laten overschrijven om zo de verkoop af te dwingen.
Als je verkoopt binnen - ik dacht - 2 jaar dan kan je wel een gedeelte van de registratierechten recupereren.

Als jullie samen met de verkoper(s) andere afspraken kunnen maken, dan is dat evenzeer mogelijk, mits het akkoord van beide kanten. De kosten voor jullie zouden wel eens vergelijkbaar kunnen zijn.

Pacta sunt servanda.

[Inel]

Ok bedankt, de enige opschortende voorwaarde is het niet doorgaan van de lening. Dus er zit niets anders op dan.
Ook net de akte via mail ontvangen. Aangezien het ki nog niet gekend is wordt het een verlaagd tarief op registratie. Dit is nu echter niet in ons voordeel als ik me niet vergis?

[Sirkii]

Als het KI nog niet gekend is betaal je t normaal tarief van 10% waarvan je 5% kan terugclaimen mocht het toegekende KI lager zijn dan 745€. Minder dan 745€ zou wel een heel kleine nieuwbouwwoning impliceren ...

[bosprocureur]

Ok bedankt, de enige opschortende voorwaarde is het niet doorgaan van de lening. Dus er zit niets anders op dan.
Ook net de akte via mail ontvangen. Aangezien het ki nog niet gekend is wordt het een verlaagd tarief op registratie. Dit is nu echter niet in ons voordeel als ik me niet vergis?

Is er een termijn voorzien waarin de opschortende voorwaarde kan ingeroepen worden?
Ik kan me namelijk best voorstellen dat de uitlenende bank iets minder geneigd kan zijn om de lening af te werken in deze omstandigheden.

Een waterkansje misschien, maar toch waard te onderzoeken, vind ik .

[Inel]

Als het KI nog niet gekend is betaal je t normaal tarief van 10% waarvan je 5% kan terugclaimen mocht het toegekende KI lager zijn dan 745€. Minder dan 745€ zou wel een heel kleine nieuwbouwwoning impliceren ...

Staat zo in de akte. Vind het ook bizar..

[Inel]

Ok bedankt, de enige opschortende voorwaarde is het niet doorgaan van de lening. Dus er zit niets anders op dan.
Ook net de akte via mail ontvangen. Aangezien het ki nog niet gekend is wordt het een verlaagd tarief op registratie. Dit is nu echter niet in ons voordeel als ik me niet vergis?

Is er een termijn voorzien waarin de opschortende voorwaarde kan ingeroepen worden?
Ik kan me namelijk best voorstellen dat de uitlenende bank iets minder geneigd kan zijn om de lening af te werken in deze omstandigheden.

Een waterkansje misschien, maar toch waard te onderzoeken, vind ik .

De lening is reeds goedgekeurd en ondertekend met 2. Enkel de beschrijving hiervan en ondertekening bij notaris nog niet.

Nu zou ik de lening wel op mij willen nemen en hem uitkopen.. maar wat brengt dat dan van kosten mee. Waarschijnlijk minder dan het te verkopen of stopzetten (10% boete op de waarde van constructie aan het bouwbedrijf)

Er werd een maand slechts voorzien in fe voorwaarden. Deze is dus al verlopen.

[Poene]

Een weinig benijdenswaardige situatie...

Voor opschortende voorwaarden is het waarschijnlijk allemaal te laat.

Het is een compromis met Wet Breyne blijkbaar. Hoe vaak maak ik niet mee dat er gezondigd wordt tegen de wet door projectontwikkelaars. Uiteindelijk komt alles goed, maar de compromis is vernietigbaar. Zeker met appartementen is de basisakte vaak nog niet verleden.
Het is de moeite waard om de compromis na te zien op nietigheden: schendingen van de Wet Breyne, Bodemdecreet, ruimtelijke ordening. Als je een nietigheidsgrond hebt, kun je misschien in der minne ontbinden zonder te moeten betalen.

Als je toch moet kopen, zul je goed de fiscale opties moeten overlopen:
- abattement: domiciliëren op het adres (hoeft niet lang te zijn)
- klein beschrijf: minstens 3 jaar er wonen, maar door snelle wederverkoop binnen de 2 jaar na akte kun je dit compenseren tot een nuloperatie en hoef je het klein beschrijf niet na te leven
- BTW: probeer het te verkopen onder het stelsel van de BTW, als optionele btw-belastingplichtige. Zo kun je nog de btw recupereren die je aan de promotor hebt betaald. Dit verkleint je groep kopers (vennootschappen zullen graag kopen, particulieren niet). Als je verkoopt onder registratierechten kun je de 21% btw niet recupereren.

De lening vervroegd terugbetalen zal je ook veel kosten (wederbeleggingsvergoeding).

Als je alle kosten uitrekent, kan het misschien beter zijn om de contractuele schadevergoeding te betalen (meestal 10%) die in de compromis staat. Uitvoering zal de verkoper niet vragen want een kei kan men niet stropen. Op grond van art. 1231 BW kun je het schadebeding misschien matigen naar 6% of 4% (er bestaat hier rechtspraak over). Het feit dat de verkoper een professioneel is en jullie particulieren, speelt in jullie voordeel.