#8 , 06 jul 2017 23:29
Een weinig benijdenswaardige situatie...
Voor opschortende voorwaarden is het waarschijnlijk allemaal te laat.
Het is een compromis met Wet Breyne blijkbaar. Hoe vaak maak ik niet mee dat er gezondigd wordt tegen de wet door projectontwikkelaars. Uiteindelijk komt alles goed, maar de compromis is vernietigbaar. Zeker met appartementen is de basisakte vaak nog niet verleden.
Het is de moeite waard om de compromis na te zien op nietigheden: schendingen van de Wet Breyne, Bodemdecreet, ruimtelijke ordening. Als je een nietigheidsgrond hebt, kun je misschien in der minne ontbinden zonder te moeten betalen.
Als je toch moet kopen, zul je goed de fiscale opties moeten overlopen:
- abattement: domiciliëren op het adres (hoeft niet lang te zijn)
- klein beschrijf: minstens 3 jaar er wonen, maar door snelle wederverkoop binnen de 2 jaar na akte kun je dit compenseren tot een nuloperatie en hoef je het klein beschrijf niet na te leven
- BTW: probeer het te verkopen onder het stelsel van de BTW, als optionele btw-belastingplichtige. Zo kun je nog de btw recupereren die je aan de promotor hebt betaald. Dit verkleint je groep kopers (vennootschappen zullen graag kopen, particulieren niet). Als je verkoopt onder registratierechten kun je de 21% btw niet recupereren.
De lening vervroegd terugbetalen zal je ook veel kosten (wederbeleggingsvergoeding).
Als je alle kosten uitrekent, kan het misschien beter zijn om de contractuele schadevergoeding te betalen (meestal 10%) die in de compromis staat. Uitvoering zal de verkoper niet vragen want een kei kan men niet stropen. Op grond van art. 1231 BW kun je het schadebeding misschien matigen naar 6% of 4% (er bestaat hier rechtspraak over). Het feit dat de verkoper een professioneel is en jullie particulieren, speelt in jullie voordeel.