Verkoper wil niet meer verkopen na mondeling akkoord. (had hoger bod gekregen)

[john714]

Ik ben de koper.

De feiten:
1) Telefonisch akkoord met makelaar
2) Verkoper vraagt mijn notaris via email om de onderhandse verkoopsovereenkomst op te stellen en geeft reeds een uitgebreide omschrijving van het goed en de overeengekomen prijs
3) Makelaar mailt de contactinfo van de koper (mezelf) door naar de notaris
4) Notaris stelt dit ontwerp-document op en stuurt deze door naar beide partijen
5) Verkoper trekt zich terug omdat hij een hoger bod heeft ontvangen

Ik wil nu eisen dat de verkoper de verkoop alsnog laat doorgaan. Mijn bewijsstukken zijn:
- emailverkeer van verkoper en makelaar naar mijn notaris waar het akkoord zeer duidelijk is
- ontwerp-versie van de onderhandse verkoopsovereenkomst
- misschien de getuigenis van de notaris?? De notaris heeft heel wat telefoons en emailverkeer gekregen en heeft heel wat opzoekingswerk gedaan

Het arrest van het Hof van Beroep Antwerpen (19 dec 2016) beslist dat emailverkeer niet kan gebruikt worden om een akkoord te bewijzen.
Het Hof van Beroep van Gent beweerde in 2013 het omgekeerde. (ging over SMS/emailverkeer)
Deze zaak zou voorkomen in West-Vlaanderen, dus val ik onder Gent indien dit in beroep zou gaan.

Zou iemand mij een inschatting kunnen geven hoe groot de kans is dat de rechter deze emails aanvaarden als begin van bewijs?

Dank!

[Gebruiker21]

Moest ik van u zijn, ik zou even telefonisch contact opnemen met de betrokken notaris om te informeren naar uw kansen. Hij is perfect op de hoogte van de stand van zaken en zal u ook kunnen zeggen of je recht hebt om de koop te laten doorgaan.

[LeenW]

Het zal er ook van af hangen welk mandaat de makelaar heeft, hij kan immers niet automatisch een akkoord afsluiten voor de verkoper.

[Meeboo]

u had een akkoord met de makelaar. Als deze als tussenpersoon fungeert heeft u uiteindelijk nog geen akkoord met de verkoper. Zonder akkoord van de verkoper is er geen koop.

[Gebruiker21]

u had een akkoord met de makelaar. Als deze als tussenpersoon fungeert heeft u uiteindelijk nog geen akkoord met de verkoper. Zonder akkoord van de verkoper is er geen koop.

Topic starter vermeld:

2) Verkoper vraagt mijn notaris via email om de onderhandse verkoopsovereenkomst op te stellen en geeft reeds een uitgebreide omschrijving van het goed en de overeengekomen prijs

Dit kan aanzien worden als een akkoord van de verkoper, zou ik zo denken.

Maar nogmaals: het zal hier gaan om bepaalde details in de communicatie. De betrokken notaris heeft alle info in deze zaak, en ook de kennis om te bepalen of de koop al dan niet gesloten is. Ik denk dat hij de meest aangewezen persoon is om info te geven aan de topic starter (tenzij de notaris een bepaalde relatie met het immokantoor of de verkoper heeft. Het zou in principe niet mogen uitmaken, maar toch. In dat geval best een eigen notaris raadplegen).

[john714]

De betrokken notaris heeft alle info in deze zaak, en ook de kennis om te bepalen of de koop al dan niet gesloten is. Ik denk dat hij de meest aangewezen persoon is om info te geven aan de topic starter (tenzij de notaris een bepaalde relatie met het immokantoor of de verkoper heeft. Het zou in principe niet mogen uitmaken, maar toch. In dat geval best een eigen notaris raadplegen).

De notaris heeft geen enkele relatie met het immokantoor of de verkoper. Daarnaast zegt de notaris dat er zeer duidelijk een akkoord is. Hij is zeer bereid mijn advocaat te helpen bij de bewijsvoering.
In de minne schikken lijkt op dit moment moeilijk; omdat de tegenpartij het akkoord ontkent doordat "we nog geen compromis hadden ondertekend".
Meer zelfs, de verkoper beweert nu het huis helemaal niet meer te verkopen... Aan niemand.

[Gebruiker21]

De notaris heeft geen enkele relatie met het immokantoor of de verkoper. Daarnaast zegt de notaris dat er zeer duidelijk een akkoord is. Hij is zeer bereid mijn advocaat te helpen bij de bewijsvoering.

Ik vermoed dat je in dat geval zéér sterk zal staan voor een rechtbank. Een rechter zal een verklaring van een notaris niet zomaar naast zich neerleggen. Als de notaris getuigt dat er een overeenkomst was, en dat hij de opdracht gekregen heeft om de nodige papieren daarvoor in orde te brengen, dan heb ik een sterk vermoeden dat een rechter dit als bewijs zal zien dat er op zijn minst een mondelinge overeenkomst was (en een mondelinge overeenkomst is evenveel waard als een schriftelijke, enkel moeilijker te bewijzen, maar in dit geval heb je een notaris als getuige, dus volgens mij bewijs genoeg).

[john714]

Een rechter zal een verklaring van een notaris niet zomaar naast zich neerleggen.

Dan is mijn volgende vraag:
Heb ik wel die vrijheid in bewijsvoering? Ik had eerder vernomen dat enkel een geschrift kan aanvaard worden als begin van bewijs.

[Gebruiker21]

Heb ik wel die vrijheid in bewijsvoering? Ik had eerder vernomen dat enkel een geschrift kan aanvaard worden als begin van bewijs.

Een rechter mag aanvaarden wat hij wil als bewijs. Er zijn zaken genoeg die beslecht worden op basis van een getuigenverklaring. Het is wel zo dat iets op papier sneller zal aanvaard worden als bewijs (een getekend document, kan moeilijk weerlegd worden). Maar een verklaring van een notaris zal door een rechter als zeer betrouwbaar beschouwd worden. (Zoals een getuigenis van een politieagent per definitie als waarheid beschouwd wordt, tenzij anders kan bewezen worden).

[Bart Vissers]

Als je wil bewijzen dat er een contract is, dan is - voor onroerende goederen - een onderhandse akte noodzakelijk. Hierover ging de discussie van het Hof van Beroep in Antwerpen: dat een email (of sms) evenmin als begin van schriftelijk bewijs aanvaard werd (dat kan aangevuld worden met getuigen en vermoedens).
Anderzijds, authentieke vaststellingen van een notaris gelden als volledig bewijs. Maar om als authentieke akte te kunnen fungeren , geldt dat ze moet verleden worden in de wettelijke vorm (art. 1317 BW) - in het andere geval geldt ze als onderhands geschrift indien zij door de partijen ondertekend is (wat hier evenmin het geval is) (art. 1318 BW).
Ik vrees maw dat de getuigenis van de notaris als een soort bijzondere getuigenis kan fungeren, maar de problematiek van de bewijskracht aanwezig blijft op basis van de twijfel over de bewijskracht van emails.

Als de rechtsfiguur van de precontractuele fout benut wordt (contractbesprekingen afgebroken in een vergevorderde staat van onderhandeling), dan kan je - op basis van art. 1382 BW - wél bewijzen met alle middelen van recht (incl. getuigen en vermoedens). Maar dan kan je niet langer de uitvoering van de overeenkomst afdwingen - het gaat dan om ontbinding (maar er is geen contract, zie vorig punt) en evt. schadevergoeding. Schadevergoeding die moeilijk te bewijzen valt:
- had de koop plaatsgevonden: dan had je een huis en geen geld
- nu heb je geen huis en wel geld
De schade beperkt zich dan tot administratieve kosten en - mogelijk - het verlies van een kans.

Bovendien is jouw notaris ook niet geheel onpartijdig: als er immers geen koop plaatsvindt, dan kan hij evenmin zijn ereloon vragen.

Maar mogelijk zal een rechter niet even strikt interpreteren als het Hof van beroep in Antwerpen op basis van art. 17, 1º Wet Elektronische Handel.

[john714]

Dankuwel voor alle reacties!

Kan de niet-ondertekende onderhandse verkoopovereenkomst (deze was trouwens compleet af) gebruikt worden als begin van bewijs door geschrift?
Deze ligt op papier bij de notaris en zelf beschik ik over een kopie. Deze werd opgesteld door de notaris op aanvraag van de tegenpartij. (met input van beide partijen)

[Bart Vissers]

Dankuwel voor alle reacties!

Kan de niet-ondertekende onderhandse verkoopovereenkomst (deze was trouwens compleet af) gebruikt worden als begin van bewijs door geschrift?
Deze ligt op papier bij de notaris en zelf beschik ik over een kopie. Deze werd opgesteld door de notaris op aanvraag van de tegenpartij. (met input van beide partijen)

Enkel als ze uitgaat van de tegenpartij (en je kan dit aantonen) en in de mate dat ze het beweerde feit waarschijnlijk maakt.
Het feit dat een ontwerp van verkoopovereenkomst circuleert tussen partijen, bewijst nog niet het akkoord van beide partijen over de definitieve inhoud.

Kan wel een argument zijn in de rechtsfiguur van de precontractuele fout.

[john714]

Het feit dat een ontwerp van verkoopovereenkomst circuleert tussen partijen, bewijst nog niet het akkoord van beide partijen over de definitieve inhoud.

Maar kan dit dan wel het feit dat we akkoord waren over de essentiele voorwaarden waarschijnlijk maken? Er staan namelijk heel wat kleine details over de inboedel enzv. in omschreven. De verkoper heeft trouwens zelf deze details over de overeengekomen prijs overgemaakt aan de notaris.

Een akkoord over prijs en zaak is voldoende om een verkoop tot stand te brengen. Akkoord over details is dus normaal gezien niet nodig.

[asperger]

Het feit dat een ontwerp van verkoopovereenkomst circuleert tussen partijen, bewijst nog niet het akkoord van beide partijen over de definitieve inhoud.

Maar kan dit dan wel het feit dat we akkoord waren over de essentiele voorwaarden waarschijnlijk maken? Er staan namelijk heel wat kleine details over de inboedel enzv. in omschreven. De verkoper heeft trouwens zelf deze details over de overeengekomen prijs overgemaakt aan de notaris.

Dat heeft geen bewijswaarde. Het zou al te simpel zijn als één partij een gedetailleerd ontwerp van mogelijke verkoopsoverenkomst opstelt om vervolgens te beweren dat die details de kern van een bewijs vormen....

Het akkoord van de makelaar is geen cent waard, het is de eigenaar-verkoper die het laatste woord heeft.
Tenzij de makelaar een volmacht had, maar dat is iets wat u nooit te weten zal komen aangezien dat iets is tussen de verkoper en de makelaar.