EPC niet correct (score van 200 ipv 600)

[Bruno2]

Beste mensen,
Wij hebben eind 2015 een huis gekocht die begin 1900 gebouwd is.
Dit huis is verkocht als zijnde "volledig gerenoveerd" in zo ver dat het EPC (met een score van 200 kWh/m² per jaar) spreekt over een isolatiedikte van 12cm in de muren en het dak..
Nu we in dit huis wonen hebben we gemerkt dat dit niet het geval is. Na het onderzoeken van de muren hebben we het volgende vastgesteld:
- In de muren zit geen isolatie.
- In het dak zit amper 6cm isolatie (flenzen met glaswol).
De eigenaars hebben bij de verkoop gezegd dat zij heel dit huis zelf gerenoveerd (geïsoleerd) hebben.
Hoe kunnen we dit aanpakken om toch een deel van de kosten voor isolatiewerken alsnog van de vorige eigenaars te eisen? En hoe groot is de kans dat we hier ook in slagen?
Alvast bedankt voor jullie reacties!

[asperger]

U zal degene die het EPC heeft opgesteld moeten aanspreken.

Een huis van 1900 met een spouw??? Laat me niet lachen.

[Bruno2]

Bedankt voor uw reactie Asperger.
De isolatie zat (zogezegd) achter een voorzetwand. Een spouw van 12 cm zou ook al direct argwaan gewekt hebben.

[Bart Vissers]

Twee mogelijkheden:
(1) Je hebt geen contractuele band met de persoon die de EPC-meting gedaan heeft. Je kan deze maw aanspreken op een onrechtmatige daad op basis van art. 1382 BW. Dan moet je aantonen dat hij een fout heeft gemaakt, je hierdoor schade hebt, en er een oorzakelijk verband was. Schade kan zijn: teveel betaald (want je ging ervan uit dat deze isolatie er was).
(2) De verkopers hebben je teveel gevraagd - dit was een verborgen gebrek. Hier moet je meestal - overeenkomstig de standaardaktes - kunnen aantonen dat de verkopers weet hadden van het gebrek maar het niet gemeld hebben. En je het zelf bij een grondige inspectie als niet-expert niet had kunnen vaststellen.

Je kan ook beide combineren. Wel te overwegen of de kost van een rechtszaak opweegt tegen de opbrengsten die je kan verwachten.
Je kan natuurlijk proberen met een ingebrekestelling en schade-eis maar in realiteit is de kans klein dat men hier op minnelijke wijze op gaat ingaan. Zeker omdat de verkoper gaat schermen met het gegeven dat hij het zelf niet wist.

[mava105]

Een EPC specialist mag geen gegevens gebruiken die hij niet zelf kan vaststellen, ofwel ter plaatse of op plan.
Je zou wel tegen deze deskundige een klacht kunnen indienen bij zijn organisatie wegens het zeer onzorgvuldig uitvoeren van zijn taak. Een schadevergoeding kan je niet van hem eisen.
Zou zowel de organisatie (weet niet juist dewelke) aangetekend op de hoogte kunnen brengen. Gelijktijdig zou ik de deskundige die het rapport heeft opgemaakt aangetekend in gebreke stellen, en hem op de hoogte brengen van uw klacht bij zijn organisatie. Kan altijd nuttig zijn en het zal die persoon mogelijks in de toekomst weerhouden nog dergelijke stoten uit te halen.
Gelijktijdig kan je de verkoper ook aangetekend in gebreke stellen, met een nauwkeurig omschreven lijst van onnauwkeurigheden in het EPC. Inlichtingen die hij waarschijnlijk zelf gegeven heeft aan de deskundige, met het doel een beter rapport te krijgen. Laat u voor die lijst bijstaan door een onafhankelijk architect, die u gelijktijdig een prijsraming kan geven voor de uitvoer van die isolatiewerken. een bedrag dat je aan de verkoper kan vragen als schadevergoeding.
Indien niet vrijwillig, dan via de vrederechter. Indien die verkoper al dergelijke stoten heeft uitgehaald, dan gaan er waarschijnlijk nog lijken uit de kast vallen. Laat die architect dus heel uw huis eens grondig nakijken.

[Bruno2]

Bedankt iedereen voor jullie reactie.
We zullen een architect een studie en raming laten maken, waarna we de EPC-deskundige en de verkoper zullen aanschrijven in de hoop dat dit iets opbrengt.

[sloeberken]

Hoeveel opstellers gaan dan ook effectief schrijven "geen isolatie", als de eigenaar na renovatie bij hoog en laag beweert dat er wel 12cm isolatie is? Ok, hij kan het misschien niet bewijzen (factuur ofzo), maar de opsteller kan ook geen tegenbewijs leveren.

[mava105]

Een degelijke EPC deskundige kan /mag dan niet schrijven dat er isolatie aanwezig is als hij het niet met eigen ogen gezien heeft.
Heb 5 jaar geleden een EPC rapport laten maken voor mijn eigen woonhuis, dat ik volledig zelf geïsoleerd heb.. Deskundige wou geen isolatie melden omdat alles mooi achter valse wanden en zolderingen verborgen was.
Ben verplicht geweest overal gaten van 3 cm in te boren om het bewijs van de isolatie te leveren. Zelfs aankoopbonnen en facturen van materiaal wou hij niet aanvaarden.
Heb gelukkig alle gaten terug kunnen dichten en bijwerken.

[bosprocureur]

Oei Mava.

Dat attest is 10 jaar geldig, dus in principe mag je binnen vijf jaar de hele reutemeteut , met gaten van 3 cm en al, herbeginnen. Tenzij dezelfde EPC-er op zijn persoonlijk geheugen mag afgaan...

Uw huis is niet verhuurd (neem ik aan) , maar voor verhuurde panden zal dat wel weer heel wat gedoe opleveren.

[asperger]

Het hele gedoe met het "EPC" is dan ook een farce.

Voor één en hetzelfde appartementsgebouw met identieke appartementen heb ik een boek
aangelegd met de respectievelijke EPC's die in theorie allemaal hetzelfde zouden moeten zijn...
Maar de afwijkingsrange bedraagt 300 percent!

Ik noem het "mijn groot grappenboek"!!!!!
Waardeloze troep, zinsbegoocheling in het kwadraat....intellectuele verloedering,
alternatieve vorm van tewerkstelling voor zwakzinnigen.

[KJ86]

@ mava

Deskundige had u goed liggen.
Hij moet facturen aannemen, is verplicht om een kopie te maken van de facturen en u een document laten tekenen dat hij de bewijsstukken ontvangen heeft . Deskundige heeft u een blaasje wijsgemaakt uit winstbejag. Het is immers eenvoudiger om niets in te geven. Zonde dat je alles opengebroken hebt, geef die deskundige er maar eens goed van langs de volgende keer dat je hem nodig hebt.

http://www2.vlaanderen.be/economie/ener ... plijst.pdf


@ bosprocureur

Eender welke deskundige mag een bestaand epc aanvaarden als bewijs voor isolatiewaarden.

@ asperger

Afhankelijk van het tijdstip waarop het epc is aangemaakt, kunnen de waardes verschillen. Het fictief verbruik wordt om de zoveel jaar strenger. Ik ken iemand die een groot aantal ramen had vervangen en na herberekening een slechtere totaalscore had.

Ik vind het vooral een handig hulpmiddel om de oppervlaktes van een onroerend goed te vergelijken met de advertentie. Vroeger moest je dat inschatten of nameten, nu kan je het simpelweg aflezen op het tweede blad van het epc. Het is soms echt verschieten van het aantal m² die erbij gelogen worden in vastgoedadvertenties .

[mava105]

Deskundige had u goed liggen.
Hij moet facturen aannemen,

Goed leren lezen. Het waren facturen (kassabonnetjes) van aankoop materiaal in een doe het zelf, zelfs zonder naam. Dat mag hij niet aannemen als bewijs. Eigendom is ondertussen verkocht, en het bewijs is dan voor mijn opvolger. Voor mijn eigen woning (bj 1950 en ook zelf gerenoveerd) heb ik foto's en plannen van een architect om de isolatie te bewijzen. Bij iedere ander werk door een aannemer (nu verbouw ik niet meer zelf) neem ik foto's van ieder stukje isolatie dat maar zichtbaar wordt, zoals een paar jaar geleden, toen ik een airco liet plaatsen. Hiervoor werd een opening van 10 cm diameter door mijn gevel geboord, waarbij de gevelisolatie zichtbaar werd. Onmiddellijk een paar mooie beeldjes geschoten als bewijs. eind vorig jaar ik een nieuwe Velux plaatsen. Ook hier kwam de dakisolatie in het zicht Een foto met meter ernaast is het gevolg.
Mij hebben ze niet meer liggen. Voor mijn eigen huis heb ik nog geen EPC maar dat is ook nog niet nodig omdat ik het momenteel niet verkoop of verhuur.