JuridischForum.be

Beste:

Wij hebben onlangs een bod uitgebracht op een bouwgrond en dit is aanvaard.
Morgen moeten wij de compromis gaan tekenen.

Nu blijkt dat de grond in overstromingsgevoelig gebied ligt. Ik heb een mail van de vastgoedmakelaar waar hij letterlijk in zegt dat dit niet zo is. Ook op het plan staat dat dit niet zo is.

Mijn vraag: kan ik op deze basis de compromis alsnog niet ondertekenen zonder mijn voorschot te verliezen?

Ook nog zoiets raar: we moesten de voorschot storten en het bewijs meebrengen op dag van compromis en nu staat in de compromis dat we dit normaal pas 5 dagen na het ondertekenen van de compromis moeten storten.

Alvast bedankt!

Waarschijnlijk heeft de makelaar gezegd dat de grond niet in overstromingsgebied ligt.
Dat is iets anders dan overstromingsgevoelig.
De eerste grond heeft al onder water gestaan, de tweede loopt daar enig risico voor.

Het venijn zit in de terminologie.

Ik vrees voor je voorschot, want je had dit kunnen controleren voor je deze verkoop sloot

Dit staat op internet.

Ik vrees voor je voorschot, want je had dit kunnen controleren voor je deze verkoop sloot

Dit staat op internet.

Als de verkoper (of zijn gemandateerde) expliciet is, en dat is foutief, en dat is koopvernietigend, dan kan je dwaling aanhalen (of zelfs bedrog, maar dat is moeilijker te bewijzen). Had je die informatie correct gekregen, dan had je niet gekocht.
De onderzoeksplicht (van jou) staat ten opzichte van de informatieplicht (van de verkoper). Als de verkoper bewust verkeerd informeert, dan is dat eerder in jouw nadeel dan in jouw voordeel in dit geval.
Wel opletten met gebruik van terminologie (zie hierboven) die misleidend zou kunnen zijn.

Niet zeker echter of de verkopers hiermee akkoord gaan. Dan moet je langs de rechtbank passeren om het voorschot terug te krijgen. Hangt er ook van af onder welke vorm het voorschot nu gedefinieerd is: is het een waarborg of een voorschot?

Van een rechtbank ben je nooit zeker. Je kan het enkel proberen in te schatten. En procedure kan laa...aang duren.
+ kosten (als je wint: advocaatkosten min rechtsplegingsvergoeding, als je verliest: advocaatkosten + rechtsplegingsvergoeding + kosten geding).

Zelf geschil gehad met vastgoedmakelaar: eerste aanleg en beroepsprocedure samen hebben in totaal 3,5 jaar geduurd. Waarvan 2,5 jaar beroepsprocedure (o.w.v. achterstand op niveau rechtbank van eerste aanleg in Antwerpen).

Dwaling zie ik in zo'n gevallen niet snel gebeuren. De twee voorwaarden voor dwaling zijn:

- de dwaling moet betrekking hebben op 'de zelfstandigheid van de zaak', dit is: de dwaling moet betrekking hebben op een element waaraan een partij op een voor de tegenpartij kenbare wijze een doorslaggevend belang heeft gehecht bij het sluiten van de overeenkomst. Is het overstromingsgevoelig zijn van doorslaggevend belang? Het nadeel daarvan valt sterk te relativeren. Moest het goed in een risicozone overstroombaar gebied liggen dan zou ik al voorzichtiger zijn.
- verschoonbaarheid: hier ga ik niet verder op in.

Het is belangrijk voor TS om te onderzoeken in wat het goed nu precies ligt:
- mogelijk overstromingsgevoelig gebied
- effectief overstromingsgevoelig gebied
- risicozone overstroombaar gebied

Ze hebben allemaal een andere betekenis.

Dwaling zie ik in zo'n gevallen niet snel gebeuren. De twee voorwaarden voor dwaling zijn:

- de dwaling moet betrekking hebben op 'de zelfstandigheid van de zaak', dit is: de dwaling moet betrekking hebben op een element waaraan een partij op een voor de tegenpartij kenbare wijze een doorslaggevend belang heeft gehecht bij het sluiten van de overeenkomst.

Het feit dat TS er blijkbaar wel expliciet naar gevraagd heeft (lijk ik tussen de regels te kunnen afleiden) wijst dan wel op het belang dat hij eraan hechtte en dat hij - mocht hij over de juiste informatie beschikt hebben - de voorovereenkomst niet zou hebben aangegaan. Maar blijft een interpretatiekwestie.

Terminologie verder uit te klaren. Want mogelijk gaf makelaar wel een technisch correct antwoord (maar was dit misleidend). Dan heeft TS veel minder argumenten.