Eigendomsbetwisting: landmeter vs kadaster

[JimK]

Bij voorbaat excuses voor de lange post, maar om het juiste advies te krijgen, denk ik dat correcte informatie noodzakelijk is.

Situatie:
* 2005: Jules bezit 2 aangrenzende kadastrale percelen (A en B), en laat een landmeter een plan opmaken om A te verkleinen ten voordele van B. Jules verkoopt (verkleinde) A aan Gert, en het opmetingsplan van de landmeter met gewijzigde perceelsgrenzen wordt aan de akte gevoegd. Het opmetingsplan wordt echter niet aan het kadaster doorgegeven. In de akte wordt verkocht door Jules, gekocht door Gert: "sectie S, perceel A/deel".
* 2007: Gert verkoopt perceel A aan Frank, zonder vermelding van de nieuwe perceelsgrenzen, noch het opmetingsplan. Frank kent enkel de situatie zoals gekend bij het kadaster, namelijke de oude grens van A en B. In het compromis en in de akte wordt enkel verwezen naar "sectie S, perceel A".
* 2017: Jules doet een aanvraag stedenbouwkundige vergunning voor perceel B en "A/deel". Frank ontvangt een aangetekend schrijven mbt openbaar onderzoek, en gaat bij het gemeentehuis de aanvraag inkijken. Volgens bevoegd stedenbouwkundig ambtenaar is er onduidelijkheid over de plannen aangezien er bij het kadaster enkel sprake is van "perceel A", niet van "perceel A/deel". Op het kadaster is nog steeds (12jaar na landmeter) enkel de oude grens gekend (de gewijzigde zou een heel andere vorm aan het perceel geven).

Samengevat: Frank lijkt benadeeld, want zou slechts "A/deel" bezitten ipv "A". Het lijkt alsof Jules perceel A/deel correct heeft verkocht aan Gert in 2005, maar dat er iets is misgelopen bij de verkoop van Gert aan Frank in 2007, en/of bij het doorgeven van de gewijzigde perceelsgrenzen aan het kadaster.

Voor alle duidelijkheid: de grens bevindt zich in een onbeheerd stukje land, zonder omheining, haag, beek of andere visuele aanduidingen. Het verschil in oppervlakte bedraagt ruwweg 20%, en het betreft bouwgrond.

Bij wie kan Frank verhaal halen?

[MarkiZN]

Een dergelijke zaak wordt NU geregeld door artikel 5.2.2. van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening: https://www.ruimtelijkeordening.be/NL/B ... ieplichten maar ik weet niet of dat in 2005 ook al het geval was.

Hieronder vind je nog een link die het probleem uitlegt

https://financien.belgium.be/sites/defa ... meters.pdf

In mijn eigen ( analoge geval= koper na herverdeling perceel zonder verkavelen) heeft mijn notaris een kopie van het opmetingsplan overgemaakt aan de gemeente en is dit besproken op het schepencollege waarvan een pv is overgemaakt aan de notaris en de dienst stedenbouw van de gemeente.

Mogelijk heeft de eerste notaris dat nagelaten te doen (ik als koper heb een afschrift gekregen van mijn notaris van de PV van het schepencollege) en normaal wordt in de akte ook verwezen naar het plan . Bij mijn akte staat het volgend
" Zo en gelijk deze goederen voorkomen als lot 1 en lot 2 op het plan ervan opgemaakt door landmeter X X, te Leuven, op 16 februari 2015. Dit opmetingsplan werd opgenomen in de databank van de plannen van afbakening van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, en gecodeerd met als referentienummer: XXXXX / XXXXX . Dit plan werd sindsdien niet gewijzigd. Er wordt toepassing van art. 1, vierde lid Hypotheekwet gevraagd. "

[Poene]

* 2005: Jules bezit 2 aangrenzende kadastrale percelen (A en B), en laat een landmeter een plan opmaken om A te verkleinen ten voordele van B. Jules verkoopt (verkleinde) A aan Gert, en het opmetingsplan van de landmeter met gewijzigde perceelsgrenzen wordt aan de akte gevoegd. Het opmetingsplan wordt echter niet aan het kadaster doorgegeven. In de akte wordt verkocht door Jules, gekocht door Gert: "sectie S, perceel A/deel".

Hier is er iets misgelopen. Vroeger moesten we altijd twee exemplaren van het metingsplan bij de akte steken vooraleer het naar het registratiekantoor ging. Een van de exemplaren was voor het kadaster zodat de plannen aangepast konden worden. Ofwel hebben ze geen plan gekregen, ofwel hebben ze een plan gekregen maar het verloren of vergeten te verwerken. In ieder geval was de verkoop wel gekend bij de Patrimoniumdocumentatie (registratie, kadaster, hypotheekkantoor). Het is de taak van het kadaster om de akten te verwerken. De beschrijving van het goed staat duidelijk in de akte. Als zij geen plan hebben, zouden ze op z'n minst moeten bellen naar het notariaat om een metingsplan te vragen. Dit is een elementaire verantwoordelijkheid van hen. Is dit gebeurd?

* 2007: Gert verkoopt perceel A aan Frank, zonder vermelding van de nieuwe perceelsgrenzen, noch het opmetingsplan. Frank kent enkel de situatie zoals gekend bij het kadaster, namelijke de oude grens van A en B. In het compromis en in de akte wordt enkel verwezen naar "sectie S, perceel A".

Hier is er weer een fout gebeurd. Op basis van de aankoopakte van Gert en het hypothecair getuigschrift moesten de notaris, makelaar en partijen gezien hebben dat perceel A niet volledig toebehoort aan Gert.
Gert kan alleen verkopen wat van hem is. De vierkante meters die door Jules niet verkocht zijn aan Gert kunnen niet door Gert verkocht worden aan Frank. Wat Gert hier gedaan heeft, is een 'verkoop van andermans zaak'. Een dergelijke verkoop is vernietigbaar (art. 1599 Burgerlijk Wetboek). Jules is nu nog steeds eigenaar van de vierkante meters van perceel A die hij indertijd voorbehouden heeft. Indien deze in bezit/gebruik zouden zijn genomen door Frank kan Jules de revindicatievordering instellen tegen Frank. Jules kan de verkoop tussen Gert en Frank niet vernietigen aangezien hij geen partij bij die verkoop was.

Alleen Frank kan de verkoop vernietigen. Of de hele verkoop vernietigd wordt, ben ik niet zeker, maar ik denk het wel. De verkoopovereenkomst betrof immers het goed in zijn geheel en het was geen verkoop van X euro/m².

Frank kan alleen schadevergoeding vragen van Gert als Gert te kwader trouw is. Anders niet. Het recht om schadevergoeding te vragen aan de verkoper is gebaseerd op een precontractuele fout van de verkoper (E. DIRIX, "Art. 1599 BW", in Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar, Kluwer).

Voor alle duidelijkheid: de grens bevindt zich in een onbeheerd stukje land, zonder omheining, haag, beek of andere visuele aanduidingen. Het verschil in oppervlakte bedraagt ruwweg 20%, en het betreft bouwgrond.

Wanneer de landmeter het metingsplan opmaakt, moet hij ook de afpaling doen. Hij plaatst dan de meetpalen ter plaatse. Waarom is dit niet gebeurd? Dit is nochtans een essentieel element van zijn opdracht. Anders kunnen de eigenaars ter plaatse visueel niet zien hoe groot hun perceel is. Dit moest al in 2005 gebeurd zijn.

Enfin, dit kan nu nog altijd gebeuren omdat de coördinaten op het plan staan.

Een dergelijke zaak wordt NU geregeld door artikel 5.2.2. van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening: https://www.ruimtelijkeordening.be/NL/B ... ieplichten maar ik weet niet of dat in 2005 ook al het geval was.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dateert van de periode 2010. Art. 5.2.2 bestond nog niet. Maar er bestond een analoge regeling in het oude Decreet Ruimtelijke Ordening.
Deze procedure van 'kadastrale splitsing' heeft niets te maken met het probleem van TS. Het probleem van TS speelt zich af bij de Patrimoniumdocumentatie, niet de gemeente. Het is wel een van formaliteiten die moeten vervuld worden bij dergelijke dossiers.
Trouwens, in jouw dossier is er een prekadastratie gebeurd. Dat zie ik aan de clausule. Het plan is in jouw geval geupload naar de databank van het kadaster. Zij hebben het dus sowieso in hun bezit. Fouten zoals die bij TS kunnen in de huidige dossiers normaal niet meer voorkomen.

[JimK]

Een korte update. Eerst en vooral dank aan MarkiZN en Poene voor de verheldering!

Bezoek aan de notaris leverde een bevestiging van Poene's feedback (en in zekere zin ook van MarkiZN mbt nieuwe codex).

Nieuw element: de kadastrale legger (tabelletje, niet het plan) meldt voor (verkleind) perceel A dezelfde oppervlakte als het opmetingsplan toegevoegd aan de eerste akte. Deze oppervlakte is ook correct in de 2e akte opgenomen. Vermoedelijk heeft het kadaster dus wel het opmetingsplan gekregen, en de oppervlakte aangepast, maar niet het plan.

De notaris heeft ook een nieuw uitreksel uit het kadaster opgevraagd, en kunnen vaststellen dat dit nog steeds niet conform het opmetingsplan is (duidelijk afwijkende vorm: driehoek vs onregelmatige vijfhoek).

De notaris ziet 3 opties:
1) alles gewoon zo laten;
2) met de eerste akte (incl. opmetingsplan) naar het kadaster gaan en daar het plan laten aanpassen/updaten/muteren;
3) procederen tegen Gert. In dat geval moet Frank "veinzing" aantonen, en dat lijkt moeilijk 10 jaar na de feiten. Temeer de akte van Frank de correcte oppervlakte vermeldt (notaris vindt dit een zeer belangrijk element). Aan de andere kant maakt Frank al 10 jaar zichtbaar gebruik van grond die nu niet de zijne schijnt te zijn (A/deel).

De tweede optie zou de voorkeur genieten.

Verdere toelichting: de afpaling gebeurde wel, maar levert geen uitsluitsel, aangezien het opmetingsplan nieuwe verbindingen maakte tov bestaande grenspalen (in totaal waren er een tiental percelen betrokken bij het plan). Maw Frank kon de grenspalen lokaliseren (onder het maaiveld), maar wist niet hoe de nieuwe grens de oude palen verbond.