Verborgen gebreken, goed verborgen

[jonathandela]

Hallo!

Ik kocht recent een pand in de Antwerpse Kempen.
Zoals bij elke renovatie vallen er wat lijken uit de kast, maar ik heb een sterk vermoeden van 'kwaad opzet'.

Er zitten ernstige scheuren in de muren van het huis. De fundering wordt momenteel onderzocht door een stabiliteitsingenieur (sonderingen ed).
De vorige eigenaars zeiden dat ze niet wisten dat deze scheuren er waren.

Nu horen we van de buren dat de eigenaar daarvoor (waar ik dus niet rechtstreeks van kocht, de mensen van wie ik het pand kocht woonden hier 8 jaar) wist van deze scheuren. Het is duidelijk dat hij heeft geprobeerd dit te bricoleren, en toen dat niet lukte heeft hij alles bedekt met (oerlelijke) voorzetwanden en het pand verkocht.

Het kwaad opzet zit dus niet bij de verkopers waarvan ik het pand kocht, maar bij de eigenaar daarvoor.

Is dit iets waar ik stappen in kan zetten om deze persoon nog aansprakelijk te stellen voor het kwaadwillig verstoppen van deze gebreken? Het gaat intussen over een serieuze periode geleden natuurlijk.

Daarnaast (niet gerelateerd aan de scheuren) is er een vergelijkbaar probleem met de elektriciteit. De mensen van wie ik het pand kocht hebben een elektricien laten komen om het pand te laten voldoen. Omdat ze niet genoeg geld hadden om alles aan te pakken, hebben ze hem de opdracht gegeven om alle ZICHTBARE elektrische mankementen aan te pakken. De elektricien heeft dit uitgevoerd maar met de boodschap dat hij dan weigert een keuring te ondertekenen - waarop ze een andere elektricien hebben laten komen voor de keuring. Hetgeen niet voldoet was ook verstopt achter de voorzetwanden. Ik heb dus een voorbeeldig keuringsverslag, maar moet alle kabels opnieuw trekken in het huis omdat de oude niet meer aan de normen voldoen. Kan ik hier (evt. met een verklaring van de elektricien) iets in ondernemen?

Alvast bedankt
Jonathan

[Bart Vissers]

Je kan jouw verkopers dus geen fout aanrekenen?
Gebouw allicht ouder dan 10 jaar.
Op basis van buitencontractuele aansprakelijkheid (art. 1382 BW) kan je schade (proberen) verhalen op vorige verkopers. Je moet dan kunnen bewijzen:
- Fout eerdere verkopers
- Jouw schade
- Oorzakelijk verband tussen beide
Bewijs kan met alle middelen van recht (ook getuigen en vermoedens).
Zonder rechtszaak ga je geen schadevergoeding kunnen lospeuteren. Rechtszaak heeft alle nadelen van een rechtszaak:
- kosten minstens voorschieten
- eigen advocaatkosten - zelfs als je wint - maar gedeeltelijk vergoed
- geen zekerheid vooraf over uitspraak
- jij moet kunnen bewijzen wat je beweert
- als andere partij onvermogend is, kan je een positief vonnis niet uitvoeren
Afwegingen te maken ifv bewijsbare schade die je hebt.
Verjaringstermijn in buitencontractuele aansprakelijkheid is 5 jaar na vaststelling feiten en max 20 j nadat de feiten zich hebben voorgedaan.

Aankoop ontbinden is op deze wijze niet mogelijk.

[mava105]

Is daarom nog niet moedwillig gedaan. Sommige niet technisch onderlegde personen zien niet het gevaar van barsten in een pand en steken ze dan maar weg achter een voorzetwand. Het zelfde voor de elektrische installatie: voor zover de lamp brand is alles OK. Leidingen op zich kunnen niet verslijten. In een pand van een bepaalde ouderdom (in denk van voor 1980) zijn de reglementen veel softer.

[asperger]

Deze zaak is hopeloos. Niet alleen omdat alles ver in het verleden ligt.
Hoe gaat TS bewijzen dat de eerste verkoper de tweede verkoper niet heeft ingelicht?????
Dat is allemaal woord tegen woord.
Verder speelt ook de ouderdom van het pand.

Wat de elecriciteit betreft kan ik niet volgen. Voorafgaand aan elke verkoop moet er een controle van de
electriciteitsinstallatie gebeuren met officieel attest betreffende de tekortkomingen en verplichte aanpassingen.
Dus in principe moet je de gebreken gekend hebben alsook de verplichte aanpassingen.
Beweert u dat het controleorganisme valse verklaringen heeft gedaan?

[denlowie]

Panden die meer dan 50 jaar oud zijn hebben allemaal wel ergens een scheur in een muur, en als de elektriciteit en waterleiding niet vernieuwd is dan is het na 50 jaar ook al een drama.