hey
ik had een woning ingesteld bij eerste zitdag en hier was 1%instelpremie voorzien.
bij tweede verkoopdag is er een horger bod geweest waardoor ik normaal gezien de instel premie zou krijgen.
nu is de verkoop ingehouden door de verkopers omdat bod te laag is waardoor de instelpremie weg valt.
wat blijkt nu dat de persoon die hoger bod gedaan heeft achteraf (een uur later)toch de woning uit de hand heeft gekocht voor hogere prijs.
nu betaald hij minder beschrijf kosten en ook de instel premie niet.
is dit wil eerlijk en mag dit.
betreft openbare verkoop in twee zitdagen met 1% instel premie
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Wat betreft de instelpremie is de wet inderdaad een tijdje terug gewijzigd. De huidige versie is terug te vinden in art. 1193 Gerechtelijk Wetboek:
Wat de andere vraag betreft over het inhouden van de woning en nadien uit de hand verkopen, ja dat kan. Er is geen wettelijk beletsel om zo te werk te gaan.
Als het huis niet definitief aan jou wordt toegewezen, heb je geen recht op de premie.Art. 1193.[...]
De bieder die bij aanvang van de zitting als eerste bod een bedrag gelijk aan of hoger dan de instelprijs biedt, krijgt een vergoeding gelijk aan 1 % van zijn eerste bod. Deze premie is slechts opeisbaar indien het goed definitief aan deze bieder wordt toegewezen. Deze premie is ten laste van de verkoopsmassa.
Wat de andere vraag betreft over het inhouden van de woning en nadien uit de hand verkopen, ja dat kan. Er is geen wettelijk beletsel om zo te werk te gaan.
Poene, louter informatieve vraag:
Het inhouden van de woning en nadien uit de hand verkopen, kan dat altijd, of enkel bij vrijwillige openbare verkoop ? (m.a.w. niet bij gedwongen openbare verkoop omwille van betalingsachterstand hypothecaire lening, of na gerechtelijke beslissing tot openbare verkoop om uit de onverdeeldheid te treden)
Het inhouden van de woning en nadien uit de hand verkopen, kan dat altijd, of enkel bij vrijwillige openbare verkoop ? (m.a.w. niet bij gedwongen openbare verkoop omwille van betalingsachterstand hypothecaire lening, of na gerechtelijke beslissing tot openbare verkoop om uit de onverdeeldheid te treden)
Ik ben geen jurist - mijn posts zijn dus enkel gebaseerd op mijn eigen mening en gezond verstand
Poene, een andere vraag ter info: hoe zit dat nu met die enige zitdag? Er wordt op vele sites ( ook van notarissen zoals in de link https://www.notaris.be/faq/verkopen-kop ... -procedure) vermeld dat openbare verkopen vanaf 1 januari 2010 altijd volgens de procedure van enige zitdag met eventuele recht van hoger bod verlopen. Toch zie je nog advertenties waarin sprake is van inmijning en toewijzing (http://www.immonot.be/Taker/ImmoDetails ... oId=246424) . Moet die inmijning dan als eerste zitdag beschouwd worden maar waarom spreekt met dan van toewijzing op een andere datum aangezien men toch niet zeker is dat e hoger bod komt er effectief komt? Ook bij de topic starter is er nog blijkbaar sprake van 2 zitdagen?
Bij een gedwongen openbare verkoop na gerechtelijke uitspraak geldt het gelijkheidsprincipe. Dat zou betekenen dat met deze info andere partijen toch zouden kunnen meer geboden hebben.Poene, louter informatieve vraag:
Het inhouden van de woning en nadien uit de hand verkopen, kan dat altijd, of enkel bij vrijwillige openbare verkoop ? (m.a.w. niet bij gedwongen openbare verkoop omwille van betalingsachterstand hypothecaire lening,
Dus neen dit kan niet.
In dat geval zal iedere partij moeten akkoord gaan.of na gerechtelijke beslissing tot openbare verkoop om uit de onverdeeldheid te treden
In een inlichtingenbrochure van de notaris lees ik:
"De koopsom moet verhoogd worden met de instelpremie indien de definitieve toewijzeling niet ook de provioire toewijzeling was. (...)
De instelpremie beloopt 1% van het hoogste bod op de eerste zitdag."
Hoe moet je dat dan lezen met art. 1193: "Wanneer de instrumenterende notaris geen instelprijs bepaalt, kan hij een premie toekennen aan die bieder die het hoogste bedrag biedt op het einde van de eerste zitting. Deze premie bedraagt 1 % van dit geboden bedrag. Deze premie is slechts opeisbaar indien het goed definitief wordt toegewezen aan deze bieder. Deze premie is ten laste van de verkoopsmassa."
Stel bieder A heeft op de eerste zitdag het hoogste bod (bv. 100.000).
Op de tweede zitdag wordt de woning aan bieder B toegewezen voor 300.000.
A krijgt dan geen 1%?
Maar de kostprijs moet wél verhoogd worden met 1.000 euro. Dus bieder B moet 301.000 betalen voor de woning? En die premie komt dan ten goede aan de verkoper?
"De koopsom moet verhoogd worden met de instelpremie indien de definitieve toewijzeling niet ook de provioire toewijzeling was. (...)
De instelpremie beloopt 1% van het hoogste bod op de eerste zitdag."
Hoe moet je dat dan lezen met art. 1193: "Wanneer de instrumenterende notaris geen instelprijs bepaalt, kan hij een premie toekennen aan die bieder die het hoogste bedrag biedt op het einde van de eerste zitting. Deze premie bedraagt 1 % van dit geboden bedrag. Deze premie is slechts opeisbaar indien het goed definitief wordt toegewezen aan deze bieder. Deze premie is ten laste van de verkoopsmassa."
Stel bieder A heeft op de eerste zitdag het hoogste bod (bv. 100.000).
Op de tweede zitdag wordt de woning aan bieder B toegewezen voor 300.000.
A krijgt dan geen 1%?
Maar de kostprijs moet wél verhoogd worden met 1.000 euro. Dus bieder B moet 301.000 betalen voor de woning? En die premie komt dan ten goede aan de verkoper?
Dit kan eigenlijk enkel bij vrijwillige openbare verkopen. Bij gerechtelijke openbare verkopen is het antwoord genuanceerd. Als het een verkoop op beslag is, moet er verkocht worden, ook al is het een belachelijke prijs. De medewerking van de beslagene is niet vereist. De notaris en zijn medewerker - als die de beslaglegger vertegenwoordigt - tekenen de akte. Voila.Poene, louter informatieve vraag:
Het inhouden van de woning en nadien uit de hand verkopen, kan dat altijd, of enkel bij vrijwillige openbare verkoop ? (m.a.w. niet bij gedwongen openbare verkoop omwille van betalingsachterstand hypothecaire lening, of na gerechtelijke beslissing tot openbare verkoop om uit de onverdeeldheid te treden)
Bij gerechtelijke vereffening-verdeling (vechtscheiding, vechtnalatenschap) tekent de notaris ook alleen, maar hij heeft minstens één deelgenoot nodig die mee tekent. Als geen enkele deelgenoot wil tekenen, gaat de tweede zitdag niet door. De notaris kan hen niet dwingen te tekenen. Hij heeft ook geen wettelijke bevoegdheid als dwangvertegenwoordiger om alleen te tekenen.
Bij andere gerechtelijke verkopen (faillissement, minderjarige) kunnen de curator/ouders altijd beslissen om niet toe te wijzen op de tweede zitdag. Dus daar kan de verkoop weer stokken.
Laatst gewijzigd door Poene op 10 mei 2017 22:04, 1 keer totaal gewijzigd.
Het principe is dat er één zitdag is en eventueel wordt het recht van hoger bod toegepast. Zo is dit in Oost-Vlaanderen en West-Vlaanderen. De wet legt dit op in gerechtelijke procedures.Poene, een andere vraag ter info: hoe zit dat nu met die enige zitdag? Er wordt op vele sites ( ook van notarissen zoals in de link https://www.notaris.be/faq/verkopen-kop ... -procedure) vermeld dat openbare verkopen vanaf 1 januari 2010 altijd volgens de procedure van enige zitdag met eventuele recht van hoger bod verlopen. Toch zie je nog advertenties waarin sprake is van inmijning en toewijzing (http://www.immonot.be/Taker/ImmoDetails ... oId=246424) . Moet die inmijning dan als eerste zitdag beschouwd worden maar waarom spreekt met dan van toewijzing op een andere datum aangezien men toch niet zeker is dat e hoger bod komt er effectief komt? Ook bij de topic starter is er nog blijkbaar sprake van 2 zitdagen?
Voor vrijwillige procedures is dit niet verplicht. Maar het is de bedoeling, omwille van uniformiteit naar de burger toe, om allemaal dezelfde procedure toe te passen. Alleen bleek dat, na de invoering van de wet in 2010, de openbare verkopen in de regio rond Leuven instortten. De burgers aldaar lustten het nieuwe procédé niet. De notarissen van die streek waren bijzonder ongelukkig en hebben hier uitvoerig over gedebatteerd met hun provinciale genootschappen. Uiteindelijk hebben de notarissen van Vlaams-Brabant een uitzondering gekregen op de wettelijke regeling en mochten ze terug via twee zitdagen werken. Dit deed de openbare verkoop weer herleven. Blijkbaar zijn de mensen aldaar echt gehecht aan de traditie van twee zitdagen.
Ik denk dat de notarissen van Antwerpen of Limburg ook zo'n uitzondering hebben gekregen, maar ik ben het niet zeker. Ik ben niet in die regio actief dus ik pas alleen de wettelijke regeling toe. (Deze regeling moet overigens sowieso toegepast worden in gerechtelijke openbare verkopen, in heel het land.)
Dat is toch absurd? De regelgever voorziet een duidelijke procedure voor een openbare verkoop (één zitdag, met recht van hoger bod) maar in praktijk spreken notarissen op lokaal gebied schijnbaar andere procedures af waardoor heel die regelgeving wordt uitgehold?Het principe is dat er één zitdag is en eventueel wordt het recht van hoger bod toegepast. Zo is dit in Oost-Vlaanderen en West-Vlaanderen. De wet legt dit op in gerechtelijke procedures.Poene, een andere vraag ter info: hoe zit dat nu met die enige zitdag? Er wordt op vele sites ( ook van notarissen zoals in de link https://www.notaris.be/faq/verkopen-kop ... -procedure) vermeld dat openbare verkopen vanaf 1 januari 2010 altijd volgens de procedure van enige zitdag met eventuele recht van hoger bod verlopen. Toch zie je nog advertenties waarin sprake is van inmijning en toewijzing (http://www.immonot.be/Taker/ImmoDetails ... oId=246424) . Moet die inmijning dan als eerste zitdag beschouwd worden maar waarom spreekt met dan van toewijzing op een andere datum aangezien men toch niet zeker is dat e hoger bod komt er effectief komt? Ook bij de topic starter is er nog blijkbaar sprake van 2 zitdagen?
Voor vrijwillige procedures is dit niet verplicht. Maar het is de bedoeling, omwille van uniformiteit naar de burger toe, om allemaal dezelfde procedure toe te passen. Alleen bleek dat, na de invoering van de wet in 2010, de openbare verkopen in de regio rond Leuven instortten. De burgers aldaar lustten het nieuwe procédé niet. De notarissen van die streek waren bijzonder ongelukkig en hebben hier uitvoerig over gedebatteerd met hun provinciale genootschappen. Uiteindelijk hebben de notarissen van Vlaams-Brabant een uitzondering gekregen op de wettelijke regeling en mochten ze terug via twee zitdagen werken. Dit deed de openbare verkoop weer herleven. Blijkbaar zijn de mensen aldaar echt gehecht aan de traditie van twee zitdagen.
Ik denk dat de notarissen van Antwerpen of Limburg ook zo'n uitzondering hebben gekregen, maar ik ben het niet zeker. Ik ben niet in die regio actief dus ik pas alleen de wettelijke regeling toe. (Deze regeling moet overigens sowieso toegepast worden in gerechtelijke openbare verkopen, in heel het land.)
Ik lees op website van een notaris in de buurt van Aarschot:
De vrijwillige openbare verkoop gebeurt volgens de plaatselijke gebruiken. In Aarschot en omstreken is dat in twee zitdagen (de inmijning en de toewijzing), met 2 weken tussen beide zitdagen. Dit geeft iedereen tijd om na te denken en met kennis van zaken een bod te doen op de toewijzing, na zich onder meer bij de bank te hebben geïnformeerd over de financieringsmogelijkheden. De inmijner, zijnde de hoogste bieder op de eerste zitdag, heeft recht op een instelpremie van 1 % op de instelprijs, zijnde het hoogste bod op de eerste zitdag). Deze premie moet door de definitieve koper betaald worden, maar als u natuurlijk ook naar de inmijning (de eerste zitdag) komt hoeft u deze niet te betalen. Er is geen instelpremie als het goed niet openbaar verkocht wordt of indien de inmijner koopt (hetzij voor zichzelf, hetzij voor een derde persoon).
Conclusie: schijnbaar kan een vrijwillige verkoop nog wel in meerdere zitdagen en heeft de inmijner recht op een instelpremie van 1% die betaald moet worden door de definitieve koper
Dus de oude regelgeving wordt nog gewoon toegepast..
Volgens mij heeft de regelgeving van een gedwongen verkoop niks te maken met deze draad.
Een gedwongen verkoop loopt via gerechtelijke procedures en deurwaarders.
Dat is toch wel een ander niveau dan kleinkinderen die eens grootmoeders huis verkopen en dit eens proberen via een openbare verkoop.
Een gedwongen verkoop loopt via gerechtelijke procedures en deurwaarders.
Dat is toch wel een ander niveau dan kleinkinderen die eens grootmoeders huis verkopen en dit eens proberen via een openbare verkoop.