JuridischForum.be

Naast onze woning rechts ligt een bouwgrond waarvan ik mede-eigenaar ben. Na het overlijden van de andere nu mede-eigenaars hun vader hebben deze besloten de grond te verkopen en uit onverdeeldheid te treden. Allemaal geen probleem.

Zij gaan naar de notaris, zetten alles in gang en ik kan niet anders dan akkoord gaan natuurlijk om nodeloze procedures te vermijden en ik heb toch geen tijd om die grond te onderhouden. De notaris doet de nodige opzoekingen en het enige wat hij over de bouwgrond kan terugvinden is een meetschets uit de jaren 50. Een landmeter meet de bouwgrond op. Hij neemt de vorm en de enige afmeting(18 meter breed) van de meetschets over. Als referentiepunten neemt hij 2 grenspalen van de buur aan de andere kant van de bouwgrond en meet 18 meter af.

Het probleem: ik ben een heel stuk grond kwijt. Hoe komt dat? Omdat mijn grond een andere vorm heeft. Mijn grond loopt eerst rechtdoor en maakt dan een knik volgens mijn notariële akte. Op het kadaster staat dat deze gronden gewoon schuin lopen. Nu wordt de grens tussen mijn woning en de bouwgrond dus ineens schuin. Aan de linkerkant van mijn grond blijft de knik. Als men consequent is en aan de linkerkant ook de schuine grens toepast volgens het kadaster snijdt deze een stuk af van mijn huis gezien mijn huis helemaal links ligt van mijn grond. Dus ja.....? Het straffe is, de notariële akte met opmetingsplan en de tekening in het kadaster zijn van dezelfde maand in hetzelfde jaar ! Op het opmetingsplan bij mijn notariële akte staan langs deze grenzen de handtekeningen van de aanpalende eigenaars dat ze akkoord waren met deze afpaling. De palen vind ik nu niet meer terug. Omdat die van het kadaster dat verkeerd overtekent ben ik nu gechareld?

Toevallig staat op het uittreksel uit het kadaster ook de gronden op van onze buren en hun huis dat ook al gebouwd was iets verderop in de straat. En wat denkt u ? Ook zij hebben in realiteit een knik in hun perceel en het kadaster komt weer met schuin lopende percelen. Heel de straat zou moeten heropgemeten worden.

Goed. Notaris bouwgrond te koop gezet samen met vastgoedkantoor desondanks ik niet akkoord ging. Boden op gekomen, ik heb altijd geweigerd te aanvaarden. Andere mede-eigenaars beschuldigen mij daarna dat ik gewoon niet wil verkopen dus steken ze toch de procedure voor onverdeeldheid in gang. Nieuwe notaris aangesteld door rechtbank, wilt mijn probleem bekijken. Zelfde landmeter wordt aangesteld, wat denkt u ? Zelfde resultaat. Met het enige verschil dat bij de eerste opmeting de landmeter nog niet in kennis was van mijn notariële akte. Nu hopelijk wel denk ik, maar dat weet ik niet eens zeker. Die landmeter wilt niet eens spreken met mij, terwijl ik zelf mede-eigenaar ben van de bouwgrond die hij opmeet, hij werkt dus ook in mijn opdracht.

Besluit: Mijn notariële akte met bijhorend opmetingsplan is voor de vuilbak, niets waard. Het kadaster telt.
Ik vertel mijn advocaat dat deze gronden altijd in de familie zijn geweest. Dat ik dus foto's heb van 40-50 jaar geleden waar nog net dezelfde afsluitingen opstaan. Verjaring dus. Hij wilt niets meer doen. Hij zegt dat ik maar akkoord moet gaan want dat ze hem nu al verwijten van alles nodeloos te rekken. En dat ik moeilijk doe.

Iemand hier een normale gezonde uitleg voor? (documenten op te vragen in privé-bericht). Want ik vraag mij nu af waarom ik nu eigenlijk nog een opmetingsplan en notaris betaal. Mijn grootouders deden dat namelijk 60 jaar geleden ook, nutteloos zo blijkt. En als ik nu akkoord ga, en ik kom er een maand later op terug, dan gaan ze zeggen: 'maar meneer u gaf uw akkoord'. Ja maar dat deden al aanpalende eigenaren 60 jaar geleden ook al volgens mijn akte en die hun handtekeningen tellen dan niet? Ik word er zot van.

Dat is toch de dertigjarige verjaring die hier speelt.
Een advocaat zou dat moeten weten.

Bij het kadaster kan men vele jaren (meer dan 100 jaar en zelfs meer) teruggaan en alzo de mogelijke fout opsporen.
De landmeter mag niet voortgaan op de meetpunten bij de onmiddellijke buren, maar moet vertrekken van bepaalde referentiepunten. Maar die liggen soms een paar 100 meter ver en dat kost natuurlijk tijd en geld om dat op te meten.
Rechter kan ook een landmeter aanstellen en alles opnieuw laten opmeten.

Ik heb die kaarten al teruggevonden op internet. Voor de geïnteresseerden voor hun eigen wonig, hier is de link.
In mijn situatie merk ik dat de 4 percelen nu, vroeger 1 groot perceel waren. En plots zijn de 4 gronden verdeeld in de luchtfoto op 1971.
Tja, mag je dan niet kiezen welke vorm die loten aannemen? Want dat zal er gebeurd zijn in de jaren 50. Kadaster heeft schuin getekend, notaris en landmeter met knik.

Een simpele oplossing zou erin bestaan de anderen uit te kopen.
Dan bent u eigenaar van die grond.
U kunt dan eventueel later die grond verkopen nadat u één en ander "officieel" naar uw zin hebt laten aanpassen.

Maar het is toch uiterst merkwaardig dat u de dertigjarige verjaring niet inroept.
Dit lijkt een schoolvoorbeeld te zijn.

Ik ga dat ook doen, maar mijn advocaat wilt niet, waarom? De eerste notaris was trouwens ook belast met de verkoop van het huis aan mijn linkerkant(huis van hun vader) samen met de bouwgrond aan mijn rechterkant. Dat huis is verkocht, en ligt vlak tegen dat van mij, gemeenschappelijke muur, dus met die knik in aan mijn linkerkant. En dat was geen probleem. Hoe belachelijk is dit niet?

Ik ga dat ook doen, maar mijn advocaat wilt niet, waarom? De eerste notaris was trouwens ook belast met de verkoop van het huis aan mijn linkerkant(huis van hun vader) samen met de bouwgrond aan mijn rechterkant. Dat huis is verkocht, en ligt vlak tegen dat van mij, gemeenschappelijke muur, dus met die knik in aan mijn linkerkant. En dat was geen probleem. Hoe belachelijk is dit niet?

Wat doet uw advocaat dan wel???????
Wat heeft de verkoop van dat huis te maken met die grond???

Ik ga dat ook doen, maar mijn advocaat wilt niet, waarom? De eerste notaris was trouwens ook belast met de verkoop van het huis aan mijn linkerkant(huis van hun vader) samen met de bouwgrond aan mijn rechterkant. Dat huis is verkocht, en ligt vlak tegen dat van mij, gemeenschappelijke muur, dus met die knik in aan mijn linkerkant. En dat was geen probleem. Hoe belachelijk is dit niet?

Wat doet uw advocaat dan wel???????
Wat heeft de verkoop van dat huis te maken met die grond???

Als het juist is zoals op het kadaster heeft dat verregaande consequenties. De kaart van GRB zegt het volgende.



B is de bouwgrond. C ben ik. D was hun vader. B en D zijn beiden te koop gezet.
Dat wil dus zeggen dat mijn nieuwe buren van D hun huis een goed stuk op mijn grond staat. Die grens was blijkbaar geen probleem voor de notaris.

Die site mag je niet gebruiken voor de kadastrale plannen. Er staan veel verschillen in met de echte kadastrale plannen. Gebruik deze site:

https://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/?local=nl_BE

dit kan een troost zijn voor TS:

Volgens het kadasterplan zou mijn woning één meter op de grond staan van de rechterbuur.
Maar volgens het plan dat bij de aankoopakte van de grond zit staat de woning correct en is de
totale oppervlakte van het perceel ook 15 percent groter dan de oppervlakte aangegeven op het kadasterplan.

Het betreft een villaverkaveling van begin jaren '70 vorige eeuw.
Ik ben de eerste eigenaar van die grond (ttz nadat de verkaveling tot stand kwam).

Er moest verplicht gebouwd worden met minimumafstand van 6 meter tot de scheidingslijn.
Mijn grond is volgens kadasterplan 7 meter smaller dan in werkelijkheid, met als gevolg dat
er 1 meter op de grond van de buur zou zijn gebouwd. De werkelijke breedte is 40 meter, maar volgens kadasterplan
slechts 33 meter.

Maar ik heb met beide buren, zowel rechts als links contact opgenomen en in hun geval klopt
de reële situatie met hun aankoopplannetje en klopt hun het aankoopplannetje ook met de kadastrale plannen.
In vergelijking met het kadasterplan is mijn terrein op miraculeuze wijze 7 meter breder geworden....
(maar de werkelijke afmetingen kloppen dus wel met het plannetje dat bij mijn aankoopakte zit).

Blijkbaar moeten de kadasterplannen niet met een korrel zout worden genomen, maar met hele scheepsladingen zout....

De kadastrale kaart heeft geen juridische waarde. Die dient allen ter illustratie bij de kadastrale legger om het kadastraal inkomen te bepalen.

Die site mag je niet gebruiken voor de kadastrale plannen. Er staan veel verschillen in met de echte kadastrale plannen. Gebruik deze site:

https://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/?local=nl_BE

Die mag je ook niet gebruiken in tegendeel, die is geografisch nog minder correct dan het GRB.

Besluit: Mijn notariële akte met bijhorend opmetingsplan is voor de vuilbak, niets waard. Het kadaster telt.
Ik vertel mijn advocaat dat deze gronden altijd in de familie zijn geweest. Dat ik dus foto's heb van 40-50 jaar geleden waar nog net dezelfde afsluitingen opstaan. Verjaring dus. Hij wilt niets meer doen. Hij zegt dat ik maar akkoord moet gaan want dat ze hem nu al verwijten van alles nodeloos te rekken. En dat ik moeilijk doe.

Iemand hier een normale gezonde uitleg voor? (documenten op te vragen in privé-bericht). Want ik vraag mij nu af waarom ik nu eigenlijk nog een opmetingsplan en notaris betaal. Mijn grootouders deden dat namelijk 60 jaar geleden ook, nutteloos zo blijkt. En als ik nu akkoord ga, en ik kom er een maand later op terug, dan gaan ze zeggen: 'maar meneer u gaf uw akkoord'. Ja maar dat deden al aanpalende eigenaren 60 jaar geleden ook al volgens mijn akte en die hun handtekeningen tellen dan niet? Ik word er zot van.

Neen uw notariële akte telt en het bijhorende PV van opmeting. Het kadaster gaat niet over eigendomsbepaling maar over kadastraal inkomen.

Als die grenspalen daar zitten en vermeld staan op die akte dan tellen die grenspalen wel. Het kan natuurlijk zijn dat ze verkeert op plan staan.

Het enige wat U kunt doen is een collega landmeter van mij aanstellen om de situatie opnieuw volledig in kaart te brengen, de bestaande akte aan te passen, en ook een kadastrale rechtzetting aanvragen.

En toch. Enkele jaren geleden maakten wij dit ongelooflijke verhaal mee. Mijn moeder bezat een woning die deel uitmaakte van een voormalige fabriek die een jaar of twintig eerder was opgedeeld in een aantal rijwoningen. De woning werd verhuurd, maar stond op een bepaald moment leeg.
Toen mijn moeder er op een dag langs ging, bleek de badkamermuur boven - tevens tussenmuur met de buren - volledig uitgebroken. De buren waren een nieuwe muur aan het bouwen, pal in het midden van de badkamer van mijn moeder. Op het moment van ontdekking waren ze ongeveer halfweg. Bad, wc en verwarmingsketel, die in de helft van de badkamer stonden die ze hadden ingepikt, waren verdwenen. Beneden hadden ze in een blinde zijmuur een dubbele terrasdeur gestoken die rechtstreeks uitgaf op het tuintje van mijn moeder. Boven hadden ze in diezelfde muur een raam gestoken waardoor ze inkijk hadden in de badkamer.

Uiteraard de politie erbij gehaald. De agenten keken hun ogen uit, zegden dat ze zoiets nog nooit hadden meegemaakt en dat dit zware gevolgen ging hebben voor de buurvrouw.

Voor de rechtbank argumenteerde de buurvrouw dat volgens het kadaster enkele vierkante meter van de badkamer van mijn moeder eigenlijk bij haar huis hoorden. Volgens de koopakte van mijn moeder klopte dit niet. Ze had wel degelijk een huis van zoveel vierkante m gekocht.
De landmeter die destijds de opmetingen had gedaan, werd opgetrommeld. Nadat hij de zaak nog eens had bekeken, besloot hij dat de gegevens in de notariële akte van mijn moeder niet klopten. Sorry, foutje. Hij bood mijn moeder een etentje aan om het goed te maken (!)
De rechter oordeelde vervolgens dat de buurvrouw dat stuk badkamer mocht houden. Geen woord over het feit dat ze zonder boe of ba en uiteraard zonder vergunning of overleg de tussenmuur had afgebroken. Ze moest enkel het gedeelte van mijn moeder opnieuw afwerken. Geen nieuw bad, want daar was toch geen plaats meer voor. En de verdwenen verwarmingsketel hoefde ze ook niet te vergoeden, want die was 10 jaar oud en volgens de rechter bijgevolg afgeschreven (dus als iemand op een dag je oude auto steelt, geen probleem...). De ramen moesten in de oorspronkelijke staat worden hersteld, dat wel.

Mijn moeder is niet in beroep gegaan en heeft de woning verkocht omdat ze het er van aan haar hart kreeg.
Nadat de terrasdeur was gedicht, heeft de buurvrouw, die zelf geen tuintje had, dan maar illegaal een dakterras gebouwd met zicht op het water. Kort daarop heeft een naastgelegen bedrijf mét vergunning uitgebreid, zodat dat dakterras nu enkel nog uitkijkt op de muur van een grote hangar

Een procedure tegen de verkoper én de landmeter had gegarandeerd moeders kassa laten rinkelen!