JuridischForum.be

Hallo,

Ik heb enkele vraagjes over het recht van opstal bij het aankopen van een bouwgrond.

- Wanneer een verkavelaar opstalhouder is, en deze grond te koop aanbiedt, wie wordt de eigenaar van de grond en gebouwen?
- Kan een verkavelaar het recht van opstal overdragen aan de koper van de bouwgrond en hoe wordt dit dan bepaalt?
- Welke financiële gevolgen houdt een recht van opstal in wanneer:
1) het recht van opstal aan de koper wordt overdragen;
2) de koper de grond koopt, maar de verkavelaar de opstalhouder blijft.
- Hoe zit het met de opstalgever?

Ingewikkelde materie, maar toch belangrijk.
Bedankt alvast voor de hulp!

Eigenaar van een stuk grond kun je nooit worden via een zakelijk recht. De grond zelf kun je dus niet verkopen.
Recht van opstal is per definitie ook beperkt in tijd. Je kunt er op bouwen en gebruik van maken gedurende de periode dat jet het zakelijk recht van hebt.

Overheden gebruiken dit vaak om de toekomst van bepaalde gronden niet te hypothekeren. Zoals bedrijfsgronden.
Verkopen is zeer moeilijk, omdat het opstalrecht ook een bepaalde activiteit omschrijft.
In theorie zou je de gebouwen kunnen verkopen aan iemand die exact dezelfde activiteiten doet. Maar niemand zal dit natuurlijk kopen.

Het overdragen van een bedrijf is natuurlijk wel mogelijk.

- Wanneer een verkavelaar opstalhouder is, en deze grond te koop aanbiedt, wie wordt de eigenaar van de grond en gebouwen?

De opstalhouder kan de grond niet te koop aanbieden, aangezien hij niet eigenaar is van de grond. De vraagstelling is verwarrend. Waarschijnlijk bedoel je dat de verkavelaar de bouwpromotie regelt via een grond-opstalconstructie. Dat is erg courant. De bouwpromotor heeft twee vennootschappen: de ene is grondeigenaar en de andere is opstalhouder. Als jij een lot wil kopen, zal je zowel de grond als de gebouwen kopen. Ik heb nog nooit een bouwpromotor gezien die alleen de opstallen verkoopt zonder de grond. Niemand is daarin geïnteresseerd.

- Kan een verkavelaar het recht van opstal overdragen aan de koper van de bouwgrond en hoe wordt dit dan bepaalt?

Ja dit kan. Dit wordt meestal verwoord als de verkavelaar-opstalhouder die verzaakt aan zijn opstalrecht en de gebouwen (bakstenen en cement) verkoopt aan jou. Daarnaast koop je ook de grond. Alzo vermengen grond en gebouwen zich in één.

- Welke financiële gevolgen houdt een recht van opstal in wanneer:
1) het recht van opstal aan de koper wordt overdragen;

Overdracht van opstalrecht wordt belast aan 2% registratierechten. De verkoop van de constructies wordt normaliter belast aan 21% btw.

2) de koper de grond koopt, maar de verkavelaar de opstalhouder blijft.

Verkoop van de grond wordt belast aan 10% registratierechten. Dat gebeurt normaal niet omdat het niet de intentie van de promotor is dat hij de grond verkoopt en met de constructies opgescheept blijft zitten. Hij wil juist de gebouwen met winst verkopen.

- Hoe zit het met de opstalgever?

De opstalgever (grondeigenaar) verkoopt de grond aan jou.

Bedankt @Poene en @gisserke voor jullie reactie
Goed om weten dat ook op het opstalrecht registratierechten geheven worden.