verkoop met makelaar

[iota]

Wij willen een huis verkopen via een makelaar.

Er zijn een paar makelaars in de running, maar we weten niet goed wie te kiezen.
Enige tips waarop we moeten letten hoe een goede makelaar te kiezen?

We gaan ook hun contracten grondig bekijken. Zijn er hier zaken waarop we zeker moeten letten en die we best in het contract zetten?

[nookie]

Je kan eens zien of er in jou buurt geen woningen te koop staan (onlangs verkocht zijn) en vragen aan die mensen of ze tevreden zijn over de aanpak van de betreffende makelaars.

[iota]

Goeie tip, Nookie. We willen een makelaar omdat het huis een heel eind uit de buurt is van waar we nu wonen, maar we kunnen uiteraard ginder eens rondkijken wie er met welke makelaar werkt.

[Fortuin]

1. Je kan perfect zelf je huis verkopen, en geen kosten betalen aan de makelaar.

2. Je bent niet verplicht exclusief te tekenen bij één makelaar. Meeste mensen doen het wel, terwijl, wanneer je wat kan onderhandelen, ze sowieso toch akkoord gaan gaan om je huis te verkopen. Verkoop van een gemiddeld huis is bandwerk. Anders, als na tekenen van het contract uw buur tegen u komt zeggen dat hij uw huis wil kopen, dan moet je commissie betalen aan de makelaar.

3. Je kan onderhandelen over de commissie. De meeste proberen 3% aan te rekenen. Daar komt nog BTW bij, dus het is in feite 3,63%. Dat kan _ALTIJD_ lager mits onderhandelen. De meeste doen niet meer dan een huis op Immoweb zetten en telefoontjes beantwoorden.

Als het geen pand is van bovengemiddelde prijs zou ik proberen verkopen zonder makelaar. Indien makelaar, sowieso altijd commissie naar beneden onderhandelen en een niet exclusief contract afsluiten. Als je dan in week 2 merkt dat het toch geen goeie is, dan hang je er niet aan vast.

Persoonlijke ervaring: het zijn niet altijd de meest capabele mensen, en er lopen er veel tussen die (semi-)goed kunnen verkopen maar zo dom zijn als een achterdeur. Ik heb ook nog geen enkele tegengekomen die er mij niet op de één of andere manier probeert "op te leggen". Enige waakzaamheid is zeker aan te raden.

Voorbeeld (van een kennis): makelaar die tegen de kandidaat koper zegt, doe maar een laag bod, staat al lang te koop en ze willen er graag vanaf. En dan hebben ze hun commissie.

[Bart Vissers]

Wel al meegemaakt dat makelaar weinig ondernam omdat klant een (te) laag percentage had onderhandeld.

[Fortuin]

Wel al meegemaakt dat makelaar weinig ondernam omdat klant een (te) laag percentage had onderhandeld.

Tja. Daarom geen exclusiviteit. Pay for results.

Daarnaast: wat doen de meeste makelaars voor een gemiddeld stuk vastgoed, buiten het op Immoweb zetten? Niks. Ze komen altijd af met het gegeven van, "wij hebben een klantenbestand". Leuk, maar dat heeft weinig waarde als je bedenkt dat iemand gemiddeld 1-2-3x in zijn leven een huis koopt. Tis niet dat ze elke week 100 meetings hebben met kandidaat kopers.

Verkoop je bv. kasteel, dan is dat logisch, dan is commissie ook voldoende om relaties met potentiële kopers op te bouwen. Maar anders? Puur bandwerk. Verkopen, commissie innen, en hop, op naar de volgende.

[iota]

Enige waakzaamheid is zeker aan te raden.

Vandaar mijn vraag.

Daarnaast: wat doen de meeste makelaars voor een gemiddeld stuk vastgoed, buiten het op Immoweb zetten?

Potentiële kopers rondleiden, hoop ik. Zelf kost mij dat uren rijden, wat momenteel lastig is. Kijkdagen houden al evenzeer.
Bovendien ben ik geen geweldige verkoper. Wat je van een makelaar natuurlijk ook niet weet.

Daarom geen exclusiviteit. Pay for results.

Als de makelaar zijn job goed doet, huis binnen redelijk termijn verkoopt aan aanvaardbare prijs en alles afhandelt, gun ik hem zeker zijn %.
Ik wil alleen niet vastzitten aan een makelaar die de boel laat slabakken/niet gemotiveerd is.
Maar als hij geen exclusiviteit krijgt, doet hij mss ook niet veel moeite?

Ondertss las ik dat er een verschil is tss een exclusief mandaat en een exclusieve bemiddelingsopdracht, zijnde dat in het 1ste geval de makelaar de compromis mag tekenen. Maar bij makelaars met typecontracten gaat het sowieso enkel om bemiddelingsopdracht, toch?

Eén contract vermeldt dat we de makelaar niets moeten betalen als hij binnen zijn termijn van 6 maanden geen koper vindt of ook niet als de verkoop door omstandigheden buiten onze wil niet kan doorgaan.
De anderen spreken daar niet over. Kunnen ze in die gevallen dan wel iets aanrekenen?

[iota]

Eén contract vermeldt dat we de makelaar niets moeten betalen als hij binnen zijn termijn van 6 maanden geen koper vindt of ook niet als de verkoop door omstandigheden buiten onze wil niet kan doorgaan.
De anderen spreken daar niet over. Kunnen ze in die gevallen dan wel iets aanrekenen?

Heb ondertss gevonden dat er wettelijk niets mag worden aangerekend in dit geval.

En vergoeding bij niet-verkoop enkel als dit is vermeld in contract. Sowieso kunnen enkel vergoedingen aangerekend worden die expliciet in het contract staan, als ik het goed begrijp.

[iota]

In één makelaarscontract staat:
Indien de opdracht tijdens de uitvoering ervan op vraag van de opdrachtgever wordt uitgebreid, zal de vastgoedmakelaar voor zijn aanvullende prestaties recht hebben op een aangepaste vergoeding.
De opdracht van de makelaar omvat de gebruikelijke zaken:
- zoeken van een kandidaat-koper
- maken van de nodige reclame
- het laten bezichtigen van het onroerend goed
- het opstellen van de onderhandse verkoopovereenkomst
- het onderhandelen met kandidaat-kopers over voorwaarden en prijs zoals door opdrachtgevers bepaald.

Welke aanvullende prestaties zouden er nog uit de mouw kunnen komen waarvoor dan extra moet worden betaald?
Zelf kan ik er geen bedenken, behalve het bezorgen van attesten zoals EPC enz., maar die hebben we al. Of initiatieven om het huis presentabel te maken, zoals gras afrijden. Waar we zelf voor zorgen.

Nog andere taken die kunnen opduiken en die niet mee inbegrepen zijn in het makelaarsloon?