Appartement kopen: parking ligt op perceel van andere eigenaar

[joostvgh]

Ik ben een appartement aan het kopen dat eerst een handelspand was. In het compromis werd opgenomen dat de verkoper het pand moet veranderen naar een woonst (opschortende voorwaarde).

De vergunning werd goedgekeurd op 27 december en aangeplakt op 28 december (om in beroep te gaan). De verkoper, én de notarissen (of hun personeel) dachten dat dit de dag was vanaf wanneer geteld mocht worden tot finaliseren van de vergunning. Ik geloofde dit echter niet en heb wat research gedaan. Blijkbaar gelden (in Herent) 35 dagen vanaf de dag dat de gemeente is komen vaststellen dat de vergunning uit hangt. Hiervoor heb ik ook de schepen van stedenbouw in Herent gemaild en hij beaamde dit. De gemeente was komen kijken op 5 januari, dus de vergunning was pas finaal op 10 februari. Ik heb mijn notaris hiervan op de hoogte gebracht aangezien de eerste akte datum vastgelegd was op 3 februari. Daardoor is die akte datum verplaatst naar vandaag.

Vorige week kreeg ik een bericht dat de verkopende notaris een clausule toevoegde aan de akte.

6. De verkoper wijst de koper op de voorwaarden vermeld in voormelde stedenbouwkundige vergunning van 27 december 2016 met refertenummer 2016/0159 voor het herbestemmen en verbouwen van voorschreven handelsruimte tot een woonst, en in het bijzonder naar de volgende verplichtingen:
“De verplichtingen die voortkomen uit de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening parkeervoorzieningen maken blijvend deel uit van de stedenbouwkundige vergunning wat betekent dat de 3 parkeerplaatsen en de fietsparkeervoorzieningen voor de 2 vergunde woonentiteiten die volgens de normen nodig zijn om te voldoen aan de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening:
- als dusdanig aanwezig moeten blijven;
- geen andere hoofdfunctie mogen krijgen noch voor iets anders worden gebruikt;
- moeten blijven bestaan zolang de inrichting waarvoor ze gelden blijft bestaan;
- indien een parkeerplaats en/of fietsparkeervoorziening wijzigt van functie, een andere parkeerplaats en/of fietsparkeervoorziening dient te worden voorzien of de vervangendebelasting dient te worden betaald.”
De koper zal de verkoper of de notaris in geen enkel opzicht kunnen aanspreken in dit verband aangezien hij met kennis van zaken koopt na te zijn ingelicht over de risico’s gerbonden aan de eventuele niet-naleving van voormelde verplichtingen. Bijgevolg zullen alle mogelijke gevolgen (zoals het betalen van de vervangende belasting) voor rekening van de koper zijn, op zijn risico en zijn kosten, zodat de verkoper verder hierover niet verontrust kan worden.

Ik heb hier uitleg over gevraagd, en nu blijkt het volgende:
- er moeten 3 parkeerplaatsen voorzien worden voor mijn wooneenheid. In het andere appartement van mijn blok (2 appartementen in totaal) woont al iemand (4 a 5 jaar).
- de verkoper (ook verkoper van het andere appartement) bezit het stuk grond naast dat van het pand dat ik koop.
- op dit stuk grond bevinden zich de parkeerplaatsen die aangegeven werden door de verkoper bij het omzetten van handelspand naar woonst.

De gemeente Herent zou een regel hanteren van belastingen: voor elke niet voldane parkeerplaats, 6500 euro belastingen.

Aangezien de parkeerplaatsen niet mijn eigendom zijn, vind ik het nogal raar dat ik hiervoor aansprakelijk zou kunnen gesteld worden, laat staan dat dit een legale constructie is.

Ik ga de akte vooralsnog niet tekenen.

Iemand input wat ik kan doen?

Alvast bedankt

[Poene]

Het is inderdaad zo dat een stedenbouwkundige pas definitief is als er 35 dagen zijn verstreken (30 dagen om administratief beroep in te stellen + 5 dagen om de aanvrager te verwittigen van het beroep). Dit begint pas vanaf de aanplakking. Normaal zou er in de compromis moeten staan dat er een "definitieve" vergunning bekomen werd. Dat is volgens de regels van de kunst.

Het is verstandig dat je de vergunning goed nagelezen hebt. Je zit hier inderdaad met een potentieel probleem. Je moet parkeerplaatsen voorzien, maar dat is niet mogelijk op jouw grond. De eigenaar-verkoper kan parkeerplaatsen aanbieden, maar die bevinden zich op aanpalende grond die niet meer verkocht wordt. Bijgevolg ben je overgeleverd aan de macht van de verkoper-eigenaar of hij de parkeerplaatsen wil behouden.

Stel dat hij een paar jaar later de parkeerplaatsen laat verwijderen dan heb jij een probleem met de gemeente. Misschien kun je dan verhaal uitoefenen op de verkoper op grond van zijn vrijwaringsplicht. Maar stel dat hij die grond verkoopt aan een derde dan is deze hier niet toe gehouden en kom je in de problemen.

Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn dat de verkoper de vervangbelasting aan jou betaalt zodat je financieel niets verliest (is dat een eenmalige vergoeding?). Een betere oplossing - maar de verkoper zal misschien steigeren - is het vastleggen van een eeuwigdurende erfdienstbaarheid die de verkoper (lijdend erf) geeft aan jouw building (heersend erf). De erfdienstbaarheid kan bestaan uit een bouwverbod op de parkeerplaatsen en het recht voor de eigenaars van het heersend erf om de parkeerplaatsen te mogen gebruiken, mits de kosten van onderhoud te betalen. Het lijdend erf zal daardoor een minwaarde ondergaan.

Nog een andere oplossing is dat de verkoper die parkeerplaatsen verkoopt aan jou en je medebewoner en dat jullie de basisakte wijzigen zodat ze voortaan mee opgaan in het appartementsgebouw. De aktedatum zal dan nog zeker 3 maanden uitgesteld moeten worden voor de formaliteiten.

[joostvgh]

bedankt voor de reactie!

Ik kom net van het overleg met beide notarissen en verkopers. De akte werd niet getekend vanwege het probleem van de parkeerplaatsen.

Samenvattend:
- de verkoper heeft destijds 1 oude woonst gekocht en omgebouwd tot handelsruimte + woonst. Hiervoor waren dus 1,5 parkeerplaatsen (binnen de 100m) nodig. Om geen boete te moeten betalen, hebben ze het aanpalende stuk grond verkocht en hierop officieel 2 parkeerplaatsen aangegeven.
- voor de verkoop van het handelspand aan mij, stond in het compromis de opschortende voorwaarde dat ze zelf eerst de functiewijziging moesten doorvoeren. Hiervoor hebben ze een 3e parkeerplaats bij op die grond getekend
- ze hebben mij pas enkele dagen voor de akte verteld over het 'probleem' van de parkeerplaatsen. het bovenstaande verhaal pas op de dag van de akte zelf.

het komt er dus op neer dat de vergunning momenteel wel in orde is, maar als ik het pand zou kopen, mogelijk niet meer. Hiervoor ging de verkopende notaris de stedenbouwkundige dienst contacteren. Voor mij is de vraag: hoe is een parkeerplaats aan een appartement(sblok) gelinkt?
Mogelijkheden volgens mij:
- officieel (kadaster ofzo?) zijn beide entiteiten gelinkt, eigenaarschap maakt niets uit
- beide enteiten hebben dezelfde eigenaar
- eigenaar (bewoner?) van het pand huurt een parkeerplaats (binnen een omtrek van 100m) -> dit lijkt mij onwaarschijnlijk

Enkele concrete ideeën die op tafel lagen:
- 1 (officiële) parkeerplaats in mijn tuin, waar ik kan geraken via een doorgang op het aanpalend stuk grond, die doorgang moet er altijd blijven. Pech voor mijn bovenbuur. Vergunning krijgen voor een parkeerplaats in een tuin kan moeilijk/onmogelijk zijn.
- verkoper bindt zich er aan (en eventuele toekomstige kopers) op het aanpalend stuk grond 'voor eeuwig' 3 parkeerplaatsen te voorzien voor dit pand. Dit zou hun verantwoordelijkheid zijn gegeven dat ze bouwheer zijn van het pand dat ik koop.

Ik heb er weinig vertrouwen in dat de verkoop nog zal doorgaan. Eventueel druk zetten op de verkopers:
- het staat al 5 jaar te koop
- ze gaan toch ooit moeten een parking voorzien, tenzij ze een koper vinden die elders een parking koopt
- ...

ben benieuwd wat er zal gebeuren met de kosten:
- dossierkosten krediet
- ereloon notaris
- voorschotten etc