Foute oppervlakte in verkoopadvertentie

[asperger]

"Zo heeft bijvoorbeeld het HvB Antwerpen op 28.10.2013 een verkoopovereenkomst nietig verklaard omdat de oppervlakte 30% te groot was aangegeven. De kopers hadden aangegeven dat de oppervlakte voor hen essentieel was, dat ze het huis niet hadden gekocht als ze de echte oppervlakte hadden gekend, Verder beslist het HvB dat het aannemelijk is dat een leek het verschil in oppervlakte niet kan zien, en dat deze op de juistheid van de informatie van de verkopers mag vertrouwen."

Was dat dertig percent groter dan de aangegeven kadastergrootte in de (vorige) akte of dertig percent groter dan de werkelijke oppervlakte?

[pjm]

Was dat dertig percent groter dan de aangegeven kadastergrootte in de (vorige) akte of dertig percent groter dan de werkelijke oppervlakte?

De oppervlakte in de verkoopadvertentie was 30% groter aangegeven dan ze in werkelijkheid was. Verkoper zei 1000 m2, in werkelijkheid was het 700 m2. Kadaster of een vorige akte hadden er in dit geval niks mee te maken.

[giserke]

Dit artikel is in het geval van TS niet van toepassing. Dat is voor onbebouwde percelen of eigendommen waarvan de oppervlakte nog moet worden bepaald.

Waar staat dat in de wet?

Het burgerlijk wetboek stelt van Art 1326 tot ... Dat de akte een wettelijk instrument is die de echtheid van de omschreven goederen als zijnde 'waar' bepaald tot het tegendeel wordt bewezen door middel van een nieuwe meting door een beëdigd landmeter..

Als de verkoper kan aantonen dat de oppervlakte van het terrein essentieel is, dan is dit artikel wel van toepassing. Het gerecht zal meestal wel aannemen dat de oppervlakte van een bebouwd terrein een essentieel kenmerk is.

Als de koper stelt dat de oppervlakte voor hem essentieel is, dan moet hij een landmeter aanstellen en een PV van opmeting bij de akte laten voegen.

De verkoper van TS heeft een oppervlakte uit zijn akte en een kadastrale oppervlakte.

De kadastrale oppervlakte heeft geen juridische waarde, dus het is niet belangrijk wat daar in staat.
De akte is fout en TS mag die fout zomaar overnemen?

Zie punt één: de echtheid en wettelijkheid van de akte. De verkoper is niet verplicht een opmeting te laten uitvoeren wanneer het perceel duidelijk omlijnd is en op zijn geheel wordt verkocht.

Door dat de verkoper de volledige eigendom in zijn geheel verkoopt heeft niet de plicht hem te melden dat de oppervlakte fout is, want hij is niet verplicht dit op te meten. Je verkoopt het goed in de staat zoals het is.

Hij heeft niet de plicht de oppervlakte aan te geven. Maar als hij een oppervlakte aangeeft, moet die wel juist zijn. Behalve als je exoneratiebeding expliciet in het contract staan hebt.

Nu smijt U hier 2 zaken door elkaar. Een advertentie en een contract.
Als er een verkoopovereenkomst wordt gesloten, moet er een oppervlakte worden opgenomen. Men zal dan ook altijd spreken over kadastrale oppervlakte in verkoopovereenkomsten van vastgoed.
De oppervlakte in de advertentie zie punt één: de echtheid van de akte.

Het is aan de koper om op te letten, het is ook geen verborgen gebrek, want je kan het nameten indien je wenst. Al de rest is onderhandelingswerk.

Wil je ook hier even je bewering staven? Door op te letten kan je niet zien hoe groot een terrein is. Hoe kan je een grond nameten waar je geen eigenaar van bent? Als de verkoper een oppervlakte aangeeft, dan moet je daarop kunnen vertrouwen. Als de verkoper 100.000 m² aangeeft, en het terrein is maar 100 m² groot, ja dan had je het kunnen zien. Maar 250 m² is echt niet voor iedereen zomaar zichtbaar.

Doet hier niet terzake.
Voor de verkoper is de oppervlakte de oppervlakte vermeld in zijn akte. Die mag hij zoals (zie punt één) hanteren als juist als:
- Hij een volledig perceel verkoopt die duidelijk omlijnd is.

Zo heeft bijvoorbeeld het HvB Antwerpen op 28.10.2013 een verkoopovereenkomst nietig verklaard omdat de oppervlakte 30% te groot was aangegeven. De kopers hadden aangegeven dat de oppervlakte voor hen essentieel was, dat ze het huis niet hadden gekocht als ze de echte oppervlakte hadden gekend, Verder beslist het HvB dat het aannemelijk is dat een leek het verschil in oppervlakte niet kan zien, en dat deze op de juistheid van de informatie van de verkopers mag vertrouwen.

Zonder de verkoopakte hier voor ons neus te hebben kan ik of U daar geen uitspraak over doen.

[asperger]

Zonder de inhoud van de verkoopovereenkomst moeilijk te beoordelen.
Waarschijnlijk stonden daar specifieke bepalingen qua oppervlakte in waarvoor de verkoper zich -tegen alle realia in- sterk had gemaakt.

[giserke]

Was dat dertig percent groter dan de aangegeven kadastergrootte in de (vorige) akte of dertig percent groter dan de werkelijke oppervlakte?

De oppervlakte in de verkoopadvertentie was 30% groter aangegeven dan ze in werkelijkheid was. Verkoper zei 1000 m2, in werkelijkheid was het 700 m2. Kadaster of een vorige akte hadden er in dit geval niks mee te maken.

Complete nonsens. Dat betekend dat 30-50% van alle akten verleden op afgelegen gebieden niet van tel zijn bij verkoop.
Ik kan uit mijn eigen praktijk en collega's toch wel een 1000 tal andere voorbeelden geven.

Nog eens zonder het concreet vonnis, en de verkoopovereenkomst te zien, en zonder te weten over welk soort eigendom het gaat kan hier geen uitspraak worden gedaan.

U schijn te vergeten dat de omschrijving van de goederen niet door de eigenaar gebeurt maar door een notaris en eventueel een landmeter.
De opgegeven oppervlakte van een akte komt ooit van een opetingsplan van een toenmalig landmeter. Vandaar dat een Notaris enkel kan vaststellen dat die oppervlakte 'waar' is tot het tegendeel wordt bewezen door middel van een nieuwe meting door een beëdigd landmeter.

[pjm]

Dit is een welles-nietes spelletje aan het worden, waar ik geen zin in heb. Ook geen probleem als jullie vinden dat mijn schrijfsels nonsens zijn hoor.