Het druist gewoon in tegen mijn rechtvaardigheidsgevoel dat mensen dingen mogen verkopen op basis van foutieve informatie (zeker zoiets substantieels als een grondoppervlakte) en dat dat zomaar mag van de wet. En ik ken het dus anders uit het buitenland want daar mag het dus zeker niet.
Je rechtvaardigheidsgevoel is natuurlijk juist, ook bij ons mag dat niet van de wet:
- Ten eerste moet de verkoper leveren wat in de overeenkomst staat (Art 1604 BW)
- Expliciet in verband met de oppervlakte gelden Art 1616ff BW. Als in de overeenkomst staat dat hij een grond van 750 m2 moet leveren, dan zal hij dat moeten doen. Als hij dit niet kan doen,
dan kan de koper de prijs verminderen als de afwijking groter is dan 5% (Art 1619 BW)
Dus de wet laat niet toe dat je ongestraft een verkeerde oppervlakte in de verkoopadvertentie en akte aangeeft.
Maar, het zit hem in het laatste zinnetje van Art 1619 BW: "behalve indien het tegendeel bedongen is". Hier is de vrijgeleide. Zoals Asperger al aangaf, wordt meestal standaard in de verkoopovereenkomst vermeld dat afwijkingen van de aangegeven oppervlakte die groter zijn dan 5% geen aanleiding kunnen geven tot nietigverklaring of prijsvermindering. Als je dit zinnetje in de verkoopovereenkomst ondertekent, dan leg je dus zelf neer bij de uitschakeling van de bescherming van Art. 1619 van de wet.
Het wordt ingewikkelder als we het verkoopproces bekijken: hier wordt meestal een schriftelijk bod afgegeven, hierin staat het goed beschreven, de prijs en de voorwaarden. Soms staat de oppervlakte er in beschreven, maar meestal niet het exoneratiebeding (uitsluiting van Art 1619 BW). Als dan bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst blijkt dat de verkoper niet zal kunnen leveren wat afgesproken was, omdat hij dit niet in zijn bezit heeft, dan zal de verkoper dus gedwongen moeten afzien van de verkoop. Als in het schrijftelijk bod ook een schadevergoeding voor het niet-nakomen van de overeenkomst afgesproken werd, dan zou de verkoper gedwongen kunnen worden om de schadevergoeding te betalen.
Bedrog is moeilijker te bewijzen, hier moet de verkoper "kunstgrepen" hebben toegepast om de koper om de tuin te leiden en schade te berokkenen. De koper moet dit bewijzen en dan is het aan de rechter om te beslissen. Dwaling zou kunnen ingeroepen worden, en zeker als de verkoper aantoont dat hij de oppervlakte uit het kadaster en zijn aankoopakte heeft overgenomen, is het een verschoonbare dwaling. Die zou kunnen leiden tot een nietigverklaring van de verkoop, zonder recht op schadevergoeding.
Ik zou zeggen maak het niet nodeloos ingewikkeld. Gerechtelijke procedures kunnen lang aanslepen. Praat nog eens met de verkoper en probeer hem van je bod te overtuigen. Ik ga ervan uit dat je hem al hebt gevraagd samen de grond even op te meten? Je zou een voor de verkoper interessant bod kunnen doen, op voorwaarde dat de oppervlakte van 750 m2 +/- 5% correct is en bevestigd wordt door een landmeter. Als de verkoper dan nog steeds overtuigd is dat zijn terrein 750 m2 meet, zal hij een landmeter inschakelen. Doe dit uiteraard enkel als je zeker bent dat de oppervlakte niet 750 m2 is OF je bereid bent de geboden prijs te betalen, indien toch blijkt dat de oppervlakte 750 m2 bedraagt.
Maar ik ga het dus niet kopen omdat mijn bod te laag is.