JuridischForum.be

Afgelopen week hebben wij een bod (op papier) gedaan op een onroerend goed (eigenaar werkt zonder immo kantoor), met als voorwaarden een geldigheidsdatum en het verkrijgen van een krediet.

1) De verkoper speelde ons bod uit tegen andere kandidaten die reeds een lager bod hadden uitgebracht. Toen dat niet lukte liet hij via e-mail weten dat hij hoopt alsnog tot een overeenkomst wil komen als wij onze prijs verhogen met 0,5%.
2) Hierop hebben wij laten weten (via e-mail) dat we het jammer vonden dat ons bod niet werd aanvaard en we hem veel succes wensen met de verdere verkoop.
3) Vervolgens krabbelde hij terug en was hij bereid zijn vraagprijs te laten zakken tot hetgeen wij hadden geboden (ook via e-mail).

Helaas is ons vertrouwen in deze persoon gekelderd vanwege de aggressieve manier waarop hij toch maar een betere prijs tracht te verkrijgen. Bijkomend wil hij ook in de voorwaarden wil laten opnemen dat onroerend goed pas op een latere datum vrij komt (3 maanden na verlijden akte). Hoewel hij dit bij zijn eerste bezoek had meegedeeld zijn er geen details afgesproken of op papier gezet. Mijn vrees is dat hij verwacht dat we ook hier toegevingen doen (huur).

De geldigheiddatum van ons bod is nog niet verstreken. Mijn vragen, bij bovenstaande feiten:
1) "Hij hoopt alsnog tot een overeenkomst te komen" -> weigert hij hiermee ons originele bod?
2) "Jammer dat het bod niet werd aanvaard, veel succes bij de verdere verkoop" -> geven wij hiermee voldoende aan niet verder te willen?
3) "toch bereid zijn vraagprijs te laten zakken tot ons bod" -> Is het bod nog geldig indien hij dit eerst geweigerde? Zoja, kan ik dit nog terugtrekken?

Ik vind niet onmiddellijk een soortgelijke casus terug.
In het algemeen kan een bod met vervaltermijn niet voortijdig ingetrokken nadat het de wederpartij bereikt heeft.
Mijn interpretatie is dat de weigering van jouw bod door de verkoper jullie gebondenheid aan het bod opheft, zodat jullie het - na die weigering door de verkoper - kunnen intrekken.
(Ik heb geen ondersteunende rechtsleer of rechtspraak hier. Een eerste antwoord helpt vaak om een topic verder te doen leven).

Met betrekking tot de omstandigheden lijkt jouw verhaal wel een verkoper die zijn verkoopwaarde probeert te maximaliseren en zie ik nog niets aanstootgevends in de historiek. Hoe het in de praktijk verlopen is kan ik echter niet oordelen natuurlijk.

Ik denk niet dat de verkoper u bod geweigerd heeft, hij heeft enkel getracht om een hogere prijs te bekomen.
U bod is aanvaard binnen de gestelde termijn, waardoor de koop gesloten is.

het is niet gesloten omdat de verkoper voor zover ik lees bij het aanvaarden van het bedrag wel nog die bijkomende eis van 3 maanden stelt. Dan is er nog geen akkoord, tenzij jullie met die 3 maand akkoord gaan.

Ik denk niet dat de verkoper u bod geweigerd heeft, hij heeft enkel getracht om een hogere prijs te bekomen.
U bod is aanvaard binnen de gestelde termijn, waardoor de koop gesloten is.

De "alsnog" wijst volgens mij op een finaliteit rond het eerste bod en tegenbod.
Mij lijkt daardoor nog steeds dat het bod niet aanvaard werd.
Wat de kandidaat-koper zou vrijstellen van zijn verder engagement van bepaalde duur.

Enige rechtsgrond zou welkom zijn.

@Zoektocht: je bent niet langer gebonden om deze verkoop te sluiten.

Even kort resumeren:

- Jullie eerste bod met prijs en voorwaarden was een aanbod tot kopen, dat eenmaal aanvaard door de verkoper, een overeenkomst zou doen ontstaan.
- De verkoper aanvaardt jullie aanbod niet, maar doet een tegenaanbod. (Dit is volgens mij een impliciete weigering.)
- Het tegenaanbod wordt door jullie geweigerd.
- Hij probeert nu jullie eerste bod te aanvaarden.

Zowel jullie als de verkoper zijn verlost van verbintenissen. Wanneer je een bod weigert, is dit definitief. Je kan niet later je weigering intrekken en toch het bod aanvaarden, ook al is dit binnen de termijn van het bod.

"48 Vanaf de kennisname van de verwerping van het aanbod is de aanbieder, zelfs
ingeval de termijn voor de gelding van het aanbod nog niet was verstreken, niet lan-
ger gehouden. De in eerste instantie verwerpende bestemmeling kan dan ook niet meer
op zijn beslissing terugkomen: een mogelijke aanvaarding na de verwerping kent geen
uitwerking meer, maar kan eventueel wel worden beschouwd als een nieuw aanbod
uitgaande van de oorspronkelijke bestemmeling, dat dan moet worden aanvaard door
de oorspronkelijke aanbieder. (*1)"

(Zie A. DE BOECK, "Aanbod en aanvaarding", in: X, Bestendig handboek verbintenissenrecht, losbl., 2008, 22.)

En:

"De eenzijdige verbintenis onderscheidt zich van het aanbod in zoverre ze de
auteur ervan verbindt voor de volledige geldigheidsduur, ongeacht de hou-
ding van de tegenpartij. Het aanbod daarentegen vervalt en verbindt de aan-
bieder niet meer wanneer door de tegenpartij een tegenaanbod wordt
geformuleerd. Er is sprake van een tegenaanbod als een bestanddeel dat
door de aanbieder als wezenlijk wordt bestempeld, wordt geweigerd."

(Zie G. VAN MALDEREN, e.a. "Toestemming", in: X, Bestendig handboek verbintenissenrecht, losbl., 2014, II.4-36c.)

Het tegenaanbod van de verkoper was een aanpassing van de prijs en dat is zeker "wezenlijk".

Bovendien, zelfs al waren jullie toch nog gebonden door jullie bod - wat niet het geval is - dan zou er nog steeds geen overeenkomst zijn omdat hij nog na de akte wil blijven wonen in het goed. Dat is een afwijking op de normale leveringsplicht. De leveringsplicht wordt beschouwd als een substantiële voorwaarde. Het volstond voor jullie om dit te te weigeren waardoor jullie geen overeenkomst zouden kunnen hebben. Dit terzijde.

Aan allen, bedankt voor jullie reacties.

De verkoper heeft ondertussen op papier gezet dat hij ook niet verder ingaat op dit bod onder de opgestelde voorwaarden. Bij deze is er dan ook geen ruimte voor discussie meer.