JuridischForum.be

Beste

We hebben eind december een bod gedaan op een huis. De verkoper wil de hele verkoop snelsnel afwerken en daarom hebben we in het compromis laten vermelden dat er een opschortende voorwaarde is voor het verkrijgen van een lening aan 100%.
Het was al een heel gedoe om 100% en niet 80% te krijgen.

Iets na de compromis verloor mijn partner zijn werk en vermits de werkgever moeilijk doet (geen C4, onderhandelingen met RVA en ACV) is onze financiële situatie nu onduidelijk. We moesten 2 weigeringen hebben om de opschortende voorwaarde te kunnen inroepen en die hebben we ook.
We hebben die netjes aangetekend opgestuurd naar de makelaar. Ik heb hem ook gebeld om te melden dat we nu in een onduidelijke financiële situatie zitten.

De makelaar vond er niets beter op dan nadien naar zijn vader te bellen die makelaar is in leningen. Die man zou ons misschien wel een lening kunnen geven. Ik heb dit vriendelijk geweigerd.

De verkoper zelf wil nu een 3e weigering van een bank.

MIjn vragen zijn: mag de makelaar zo maar leningen zoeken voor ons? kan de verkoper eisen dat we nog een 3e weigering voorleggen, ondanks dat we voldoen aan de voorwaarden in het compromis?

Bedankt

Ik vond volgende rechtspraak:

• Bergen 6 mei 2013, JLMB 2015, afl. 1, 11: Als een verkoop van onroerend goed gesloten wordt onder de opschortende voorwaarde dat een hypothecair krediet verkregen wordt, kan de koper niet worden verweten dat hij slechts één lening bij één bankinstelling gevraagd heeft als de ondertekende overeenkomst hem niet oplegt om meerdere kredietaanvragen te doen bij verschillende banken.

• Rb. Hasselt 18 december 2000, RW 2002-03, nr. 33, 1308: Wanneer iemand zich ertoe verbindt een onroerend goed aan te kopen onder de opschortende voorwaarde dat hij een lening kan verkrijgen, komt hij zijn verbintenis om het in vervulling gaan van de voorwaarde niet behoorlijk na als hij slechts bij één enkele kredietinstelling een lening aanvraagt.

• Rb. Brussel 22 januari 1988, Rec.gén.enr.not 1992, 177: Wanneer in geval van verkoop van een onroerend goed in het contract wordt bepaald dat de overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde van verkrijging door de koper van een hypothecaire lening, zonder dat die voorwaarde nauwkeuriger wordt gepreciseerd, dan volstaat dat de koper zich met het oog op het bekomen van de lening (tevergeefs) slechts tot één kredietinstelling heeft gericht, opdat het koop-verkoopcontract geen doorgang zou vinden.

Je ziet, wel tegenstrijdig en geen van de drie behandelt jouw rechtsvraag.
Mijn inschatting:
Een derde weigering eisen is een wijziging van de contractuele voorwaarden en dat kan enkel mits het akkoord van beide partijen.
Je bent wel gehouden om de overeenkomst te goeder trouw uit te voeren. Als je dus banken zou gecontacteerd hebben die wellicht geen lening zouden toegestaan hebben, dan kan jou dat tegengeworpen worden.
Ook als je het negatief antwoord van de banken zou bewerkstelligd hebben door foute of tendentieuze informatie verschaft te hebben, dan heb je niet te goeder trouw gehandeld.
De bewijslast daarvan ligt bij de wederpartij.

Als ze maw zelf zouden aantonen dat je - op basis van jouw gegevens - makkelijk een lening zou kunnen bekomen, dan hebben ze een punt. Van de andere kant kan je ook niet verplicht worden om jullie financiële toestand en inkomensgegevens kenbaar te maken aan de wederpartij, zodat het moeilijk wordt voor hen om zekerheid te krijgen over een krediet.

Uit je verhaal blijkt ook dat jullie financiële situatie gewijzigd is. Het feit dat twee banken - te goeder trouw gecontacteerd - een negatief antwoord geven is m.i. ook een indicatie dat jullie afbetalingscapaciteit minstens onzeker is. Je wil dan niet op zoek naar de toevallige bank die een onredelijk risico zou nemen en toch een krediet toekennen dat jullie financieel niet zouden aankunnen.

Conclusie: ik heb geen rechtstreeks relevante rechtspraak gevonden, maar als jullie op correcte en niet-tendentieuze wijze als gevolg van jullie kredietaanvraag een negatief antwoord hebben gekregen van 2 reguliere banken, en dit is ook zo en zonder bijkomende voorwaarden contractueel overeengekomen als het niet in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde, dan is de opschortende voorwaarde niet vervuld (deficiente conditione) en de aankoopovereenkomst wordt dan ook ex tunc (met terugwerkende kracht) nietig, onverminderd eventuele schadebepalingen in de overeenkomst (maar dat is weinig gebruikelijk).

PS: Ik ben geen jurist en recht is geen exacte wetenschap. Andere meningen of uitkomsten dus zeker mogelijk.

Bedankt voor de informatie.

Wat beide partijen in de compromis zijn overeengekomen geldt voor hen als wet.
Als één van de partijen de correcte toepassing van die "wet" betwist moet zij dat bewijzen.
In dit geval zou de verkoper moeten bewijzen dat de twee weigeringen zijn uitgelokt met valse gegevens.
Alleszins kan ze geen derde aanvraag opdringen want dat is in tegenstrijd met het compromis.

En wat als zij ingaan op de suggestie om bij de vader des verkopers een lening aan te vragen? Om hun dankbaarheid te tonen naar die bank, schrijven ze tegelijk een welgemeende dankbrief, aan die bank natuurlijk, waarbij ze uitgebreid danken voor de kans om toch een lening te krijgen. En dat ondanks twee eerdere weigeringen van andere banken, en ondanks het feit dat er maar één volwaardig inkomen meer is?

Je kan toch maar eerlijk zeggen hoe de zaken er voor staan?