Hallo iedereen,
Ik heb recent een bod uitgebracht op een appartement dat deel uitmaakt van een gebouw dat bestaat uit een handelszaak op het gelijkvloers en 1 appartement op de 1e verdieping. De verkoper heeft in het verleden bouwwerken uitgevoerd die niet reglementair zijn gebeurd en in het begin van 2016 heeft hij daarvoor een nieuwe bouwvergunning aangevraagd die is afgeleverd met een aantal voorwaarden waaraan moet worden voldaan binnen de gestelde termijn van 2 jaar.
Ondertussen heeft de verkoper de handelszaak op het einde van 2016 verkocht waarbij in de verkoopsakte is opgenomen dat de koper op de hoogte is van de voorwaarden met betrekking tot de bouwvergunning en dat hij deze kosten op zich zal nemen. Nu in de verkoopakte is er geen termijn gezet op binnen welke termijn de werken moeten worden uitgevoerd en er staat ook geen sanctie tegenover.
De belangrijkste voorwaarden waaraan hij moet voldoen zijn:
- aanpassingen aan de parkeerplaatsen voor de handelszaak die zijn nu volledig verhard en zouden voor 50% moeten bestaan uit groenbeplanting.
- de voorgevel is bestaat op dit moment uit een rode kleur maar dit zou een neutrale kleur moeten zijn.
- 2 ramen op het gelijkvloers in de voorgevel zijn te groot en moeten terug worden aangepast aan de oorspronkelijke staat.
- Op het gelijkvloers mag er geen handel worden gedreven.
De makelaar heeft me bij de bezichtiging van het appartement op de hoogte gebracht van deze voorwaarden en ik heb dan ook een bod uitgebracht met de opschortende voorwaarde dat ik alle wettelijke documenten en vergunningen nog naderhand kan inkijken en dat ik het bod nog kan annuleren indien mijn notaris of mezelf zich daarin niet kunnen vinden.
Ik heb de vergunning kunnen inkijken en opgemerkt dat mijn terras ook te groot is en niet overeenstemt met de plannen van de bouwaanvraag. Dus dit terras moet ook aangepast worden en verkleint van 60 naar 40 vierkante meter.
Van het terras is de aankoper van het gelijkvloers niet op de hoogte maar dit is in principe met beperkte middelen aan te passen. Maar de eerste 3 voorwaarden hebben betrekking op gemeenschappelijke delen van het gebouw dus daar ben ik ook verantwoordelijk voor als ik het appartement koop.
De verkopende partij wil in mijn compromis opnemen dat de eigenaar van de handelszaak alle kosten van de vergunning op zich zal nemen en daarbij ook verwijzen naar de verkoopsakte tussen beiden. Indien de vergunning niet in orde zou geraken, is de verkoper dan nog altijd verantwoordelijk en moet hij de eigenaar van het gelijkvloers pushen om de werken toch te laten uitvoeren met de verwijzing naar de verkoopsakte. Ik heb dit samen met mijn notaris besproken in hoeverre dit mij beschermt indien de werken toch niet worden uitgevoerd binnen de vooropgestelde termijn van 2 jaar. De notaris heeft mij aangegeven dat dit mij eigenlijk heel beperkt beschermt en dat ik het risico blijf lopen om later voor onverwachte kosten te staan. Bijvoorbeeld indien de eigenaar ziek zou worden, failliet gaat, of andere...
Ook als ik het ooit wil verkopen en als de vergunning dan nog altijd niet in orde zou zijn. De enige optie die ik in zijn ogen heb is om een vermindering van de aankoopprijs te verkrijgen om zo mijn risico te kunnen indekken.
Aangezien ik aanwijzigingen heb dat de eigenaar op het gelijkvloers wil wachten tot er effectief pv's komen op de verlopen bouwvergunning vooraleer eventueel actie te ondernemen, zou ik mij hierbij extra willen informeren als er nog andere mogelijkheden zijn om de eigenaar van de gelijkvloerse handelszaak toch te laten opdraaien voor de kosten en er zeker van te zijn dat ik geen of een beperkt risico loop? Of is het enkel mogelijk dat ik voorwaarden opleg aan de verkopende partij om een schadevergoeding te bekomen indien de bouwvergunning niet zal worden goedgekeurd. Of zijn er nog andere opties...?
Alvast bedankt!
Tom