Notaris als mede-eigenaar

[EenWerknemer]

Beste,

Iemand koopt een appartement van een bouwfirma, met daarbij een aandeel in een mede-eigendom. Aankoop bij notaris X.

Later is er discussie, met betrekking tot onregelmatigheden, het complex werd verkocht op basis van twee verschillende plannen.

De notaris X heeft sommige kopers niet correct ingelicht, maar dit valt niet te bewijzen.

Later blijkt de notaris zelf ook eigenaar te zijn van een appartement in datzelfde appartementcomplex.

Mag dat?

[asperger]

Niets verbiedt een notaris om eigenaar te worden van een appartement.
Een notaris is geen verkoper. Een appartement wordt dan ook niet bij een
notaris gekocht.

[EenWerknemer]

En als er gestemd moet worden op de algemene vergadering van de mede-eigendom. Het gaat over het eerder vermelde dispuut, met name dat er twee plannen zijn: "Welk plan moet gevolgd worden?".

Notaris neemt deel aan de stemming en kiest een standpunt.

Hoe kan hij dan nog onafhankelijk zijn?

[naicwill]

Wet
Art. 577-6
§ 9 Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door (haar) in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.

[asperger]

De notaris is noch lasthebber van de VME, noch tewerkgesteld door de VME, noch dienstenverlener aan de VME.
Hij mag dus zijn eigenaarsrecht onbeperkt uitoefenen.

[Poene]

Er is geen enkele bepaling (noch in de Notariswet, noch in de reglementen uitgevaardigd door de Nationale Kamer van Notarissen of de provinciale kamers) die een notaris verbiedt om een privatief te kopen in een appartementsgebouw waarvan hij eerder ook de basisakte verleden heeft.

Wel is het zo dat de aankoopakte van de notaris niet door hemzelf verleden mag zijn. Een andere notaris zal die akte verleden hebben. Notarissen mogen nooit akten verlijden waarbij ze zelf partij zijn of voordeel uit halen (art. 8 Notariswet).

Dat betekent dat een eventuele wijzigende basisakte van het appartementsgebouw eveneens door een andere notaris zal moeten gebeuren.

Als hij op de algemene vergadering aanwezig is en stemt, doet hij dat met het petje van mede-eigenaar op. Hij handelt niet als notaris.

[EenWerknemer]

Nog wat meer uitleg. Compromis wordt bij notaris ondertekent tussen bouwfirma en koper. In compromis staat dat verkoper niets aan de eigendom (in opbouw) zal veranderen tussen compromis en akte. Bouwfirma legt een voorstel voor op de algemene vergadering, tussen eerdere vermelde akte en compromis, om de aanleg te veranderen. Notaris is als eigenaar aanwezig op de algemene vergadering en stemt "voor" de verandering van aanleg.

Twee concrete vragen:
1) Mag de notaris als instrumenterend notaris optreden wanneer hij een mede-eigendom verkoopt, waar hij zelf ook een aandeel in heeft?
2) Mag de notaris in dit geval meestemmen om de aanleg van deze mede-eigendom te veranderen?

In dit geval werden de statuten wel degelijk gewijzigd door de mede-eigenaar-notaris.

[EenWerknemer]

Een bijhorende interessante vraag is ook:

"Mag de verkoper voorstellen om de aanleg te wijzigen in zijn positie als mede-eigenaar, hoewel hij een deel van de eigendom net heeft verkocht via compromis waarin staat dat hij niets aan de eigendom zal veranderen?

[naicwill]

In beide gevallen(notaris en bouwheer ) geldt volgens mij zoals ik hierboven #4 reeds schreef

Wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen:
Artikel 577-6§9 BW:

Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.

Lees ook
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch ... -stemrecht

[naicwill]

Advocate Astrid. Clabots


Dit betekent dat de bouwheer niet mag deelnemen aan het debat noch de stemming voor zover dit de oplevering van de gemene delen betreft.

Vaak leidt dit in de praktijk tot de verhitte discussie dat de bouwheer, nadien geconfronteerd met een initiatief van de VME tot dagvaarden, zijn deelname in het provisioneren van de daarmee gepaard gaande gerechtskosten, waarvoor zelden of zelfs nooit een rechtsbijstandsverzekeraar fungeert, betwist. Nochtans zal iedereen voor zijn aandeel en in functie van de kostenverdeling voorzien in het Reglement van Mede Eigendom moeten bijdragen, en zal men desgevallend e.e.a. kunnen recupereren vanuit de wettelijke regeling inzake gerechtskosten binnen de VME.

Aanvullend kan nog gewezen worden op de inhoud van art. 577-6 §9 BW, waarin voorzien is dat een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, niet persoonlijk of bij volmacht mag deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen als het handelt over een opdracht die hem toebehoorde.
http://www.villajuris.be/index.php/comp ... uwpromotor


Voor de duidelijkheid, de bouwheer mag in hoedanigheid van mede-eigenaar van de niet verkochte kavels, wel mee debat voeren én - stemmen over aangelegenheden die niets te maken hebben met de uitvoering van de door hem aangegane verbintenissen.

[asperger]

De notaris die mede-eigenaar is mag meestemmen tenzij hij een opdracht van de VME heeft aanvaard, maar dat is onwaarschijnlijk.

Wat betreft de promotor-verkoper:

- In het handboek appartementsrecht van R. Timmermans, staat op pag. 319, randnummer 377 dat de projectontwikkelaar-eigenaar, zolang hij eigenaar blijft van privégedeelten in een door hem opgericht gebouw, in beginsel aan de beraadslaging kan deelnemen, behalve over de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten. Over alle andere punten kan hij dus wel meestemmen.

- Wet Breyne en aanvullend K.B.:

Artikel 2, § 3, al. 1 van het K.B. bepaalt:

"De verkoper of de aannemer die eigenaar blijft van een gedeelte van het gebouw dat hij oplevert, oefent bij de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten geen der aan de medeëigendom verbonden rechten uit."

"De verkoper die eigenaar blijft van een deel van het gebouw in mede-eigendom mag niet deelnemen aan de beslissing, die de vergadering van de vereniging der mede-eigenaars neemt over de oplevering van de gemene delen. Neemt hij toch aan de stemming deel, dan wordt er met zijn stem geen rekening gehouden."

[EenWerknemer]

Het gaat in jullie reacties vooral over het deelnemen aan de stemming over de oplevering.
De oplevering is in ons geval nog niet gebeurd.

Mag de bouwheer-verkoper voorstellen lanceren om de buitenaanleg te wijzigen, om zo zijn verplichtingen ten aanzien van de VME (bijvoorbeeld, het weglaten van een stuk van de aanleg die maar voor enkele eigenaars belangrijk is) te verminderen. Meerbepaald, mag hij dit doen tussen de compromis en verkoopakte van een nieuwe mede-eigenaar.

[asperger]

Hangt ervan af hoe één en ander in de compromis is geformuleerd.
Het principe is dat hij niets mag veranderen aan de inrichting van de gemene delen zonder het akkoord van de VME.
Tenzij uitzondering wordt gemaakt in de compromis.

[EenWerknemer]

De compromis werd opgesteld alsof het de verkoop betrof van een goed dat reeds lang geleden was opgeleverd. Onder andere staat er in "Goed wordt verkocht in staat dat het bevindt ... met alle zichtbare en onzichtbare gebreken ... verkoper is gehouden het goed te bewaren in de toestand dat het zich bevindt". Bij de aankoop was de aanleg aan de betrokken kant van het complex echter nog niet gebeurd.

[naicwill]

Asperger :"Tenzij uitzondering wordt gemaakt in de compromis."

Onder de oude Appartementswet van 1994 werd deze werkwijze wel nog aangenomen, waardoor de promotor of bouwheer a.d.h.v. de volmacht in de plaats van de mede-eigenaars kon gaan stemmen op de Algemene Vergadering.259 Toch moet er rekening gehouden worden met een recente uitspraak d.d. 27 februari 2012 van de rechtbank van eerste aanleg te Mechelen. In deze zaak ging het over een bouwpromotor die op 31 december 2008 een wijzigende basisakte liet verlijden voor de notaris. De bouwpromotor was van mening dat hij dit rechtsgeldig kon doen op basis van een mandaat waarover hij beschikte. Hij beriep zich hiervoor op de volmachtclausules tot wijziging van de basisakte, die in de basisakte d.d. 25 april 2003 en in de aparte verkoopaktes van de verschillende appartementen opgenomen waren. De rechtbank van eerste aanleg te Mechelen stelt echter dat “wanneer een appartementsgebouw effectief in gebruik genomen is, kan enkel de Algemene Vergadering nog wijzigingen doorvoeren in de statuten. Een bouwpromotor kan zich derhalve niet beroepen op volmachtclausules om, in strijd met dwingende wettelijke bepalingen, nog achteraf eenzijdig wijzigingen door te voeren.”260 Dit kan m.i. ook worden toegepast onder de nieuwe Appartementswet. Daarnaast moet men er ook rekening mee houden dat onder de nieuwe Appartementswet het gebruik van volmachten in de Algemene vergadering aan banden is gelegd261, waardoor men ook hiermee rekening moet houden indien de bouwheer of promotor a.d.h.v. de volmachten die hij heeft, wil stemmen in de Algemene Vergadering tot het verkrijgen van een wijziging van de statuten.

http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/0 ... 001_AC.pdf Blz 36