Kosten tussen compromis en akte

[linske]

Hallo,
Ook hier even een vraagje.
Wij zijn onze akte gaan tekenen. De verkopers hebben ons geen volmacht gegeven om bij de algemene vergadering te zijn.
Er is op die vergadering beslist dat de liften en het dak zullen worden vernieuwd.
Volgens de notaris en zo ook in de akte gezet zijn deze kosten voor de verkopers. Omdat zij ons geen volmacht hebben gegeven.
Klopt dit?

Alvast bedankt voor de info.

[naicwill]

Wet
Art. 577-11

§ 2 In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :

1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vòòr de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
De documenten vermeld in §1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in
kennis van diens verzuim.

Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4° vermelde schulden.
De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
viewtopic.php?f=39&t=21331

[linske]

Bedankt voor de reactie. Betekend dit dan dat we dit niet moeten betalen omdat we geen volmacht hebben gekregen? De tekst is voor mij beetje chinees.

[naicwill]

Inderdaad,vermits jullie geen volmacht hadden, hebben jullie over deze kosten
op de AV niet kunnen beslissen en moeten jullie deze niet betalen,
De verkoper heefter over beslist en moet deze kosten betalen

[Franciscus]

Laat uw notaris een provisie inhouden mocht het juiste bedrag nog niet gekend zijn bij het verlijden van de akte.

[Poene]

Opgelet. Er staat het volgende in artikel 577-11 BW:

"Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4° vermelde schulden."

De koper moet alle kosten betalen die de syndicus opvraagt na het verlijden van de akte. De akte is al getekend. Als de syndicus binnen twee weken een factuur stuurt, moeten jullie dat betalen. De beslissing van de algemene vergadering is genomen tussen compromis en akte en de betaling wordt na de akte opgevraagd. Het is ook ergens fair dat jullie dit moeten betalen. De verkopers nemen afscheid van het appartement. Zij hebben geen interesse om nog een lift te herstellen. Dat is toch logisch?

Het moment waarop de syndicus om betaling verzoekt (factuur stuurt) is dus heel belangrijk.

Er staat wel dat er andersluidende overeenkomsten kunnen gesloten worden. In de akte/compromis kun je vastleggen dat de verkoper die kosten zal dragen. Maar dat moet uitdrukkelijk overeengekomen zijn en dat lijkt me niet het geval.

Dat van die volmacht is voor de situatie dat er kort na de compromis een algemene vergadering zal zijn en dat de verkoper vreest dat hij nog voor het verlijden van de akte een factuur zal krijgen van de syndicus. Dan kan hij volmacht geven aan de koper en zal de factuur, ook al is hij voor de akte verstuurd, toch ten laste van de koper zijn.

[asperger]

@Poene: dit is inderdaad de enige juiste interpretatie!

Ben tevreden dat iemand anders dat nu ook bevestigt want telkens ik dat hier antwoordde op het forum werd ik bijna ingesmeerd met pek en veren...

[naicwill]

ik ben niet akkoord met wat Poene schrijft en blijf bij mijn versie :
" Het is ook mogelijk dat de koper de overeenkomst sluit en dat er in de periode tussen de ondertekening en het verlijden van de authentieke akte nog een algemene vergadering plaatsvindt, waar beslist wordt tot bijkomende kapitaalinbreng. Hier geldt de regel dat deze kosten ten laste zijn van de koper, indien hij over een volmacht van de verkoper beschikte om aan de vergadering te kunnen deelnemen – hij heeft immers de mogelijkheid gehad zijn zegje te doen tijdens de vergadering.

Praktisch: als u uw appartement verkoopt doet u er dus goed aan uw koper een volmacht te bezorgen, eventueel al in het verkoopcontract, als er nog een vergadering zou plaatsvinden voor de authentieke akte – in het andere geval zult u zelf opdraaien voor beslissingen van die AV.
http://www.quimmo.be/nl/wet-op-mede-eig ... p-van-appa...

de notaris van Ts past de wet toe:

Wij zijn onze akte gaan tekenen. De verkopers hebben ons geen volmacht gegeven om bij de algemene vergadering te zijn.
Er is op die vergadering beslist dat de liften en het dak zullen worden vernieuwd.
Volgens de notaris en zo ook in de akte gezet zijn deze kosten voor de verkopers. Omdat zij ons geen volmacht hebben gegeven. "

Volgens de kandidaat notaris zou de notaris dus een "bedrieglijke" akte hebben opgesteld
voor de kopers,want akte is getekend en toekomstige betaling lift en dak moet gebeuren door verkoper
en niet door koper.

[asperger]

IK ga hier niet meer argumenteren tegen de foutieve conclusies van NAICWILL en van AME mbt aanrekenen van kosten.

Als de oproep tot betaling betrekking heeft op een beslissing genomen in de periode tussen compromis en akte moet de verkoper betalen indien de koper niet op de AV was EN de opvraging nog in DIE periode valt.
Maar voor ALLE opvragingen die gebeuren na het verlijden van de akte is het de koper die moet betalen, zelfs als de beslissing tot die uitgave is gevallen in de periode tussen compromis en akte.

Het is mogelijk dat de notaris tegengestelde in de akte plaatst indien verkoper en koper dat onderling zo zijn overeengekomen (zoek betekenis van "onverminderd" eens op).

[naicwill]

Ts :
"
Wij zijn onze akte gaan tekenen. De verkopers hebben ons geen volmacht gegeven om bij de algemene vergadering te zijn.
Er is op die vergadering beslist dat de liften en het dak zullen worden vernieuwd.
Volgens de notaris en zo ook in de akte gezet zijn deze kosten voor de verkopers. Omdat zij ons geen volmacht hebben gegeven."

Nergens sprake van overeenkomst tussen verkoper en koper,

Laat ons nu wachten op reactie van Poene of Ts linske.

[bosprocureur]

In de clash der zwaargewichten omtrent het al dan niet ten laste vallen van de koper van deze kosten, wil ik mij niet mengen...

Maar ik stel me toch een vraagje : gesteld dat deze kosten inderdaad ten laste vallen van de VERkopers, heeft dat dan geen invloed op de registratie-rechten ofte - belastingen ?

[asperger]

Registratiekosten worden altijd berekend op wat de koper betaald voor de aankoop van het onroerend goed.

Verder kan ik -met pek en veren ingesmeerd zijnde- toch bevestigen dat een VME waarvan ik lid ben een rechtszaak heeft gewonnen tegen een nieuwe eigenaar die niet wou betalen voor de gevelrenovatie die werd beslist in de periode tussen zijn compromis en verlijden van zijn akte maar die eerst anderhalf jaar later effectief werd uitgevoerd en eerst dan betaalbaar werd gesteld. (En hij had geen volmacht gekregen)

NAICWILL schrijft: "Nergens sprake van overeenkomst tussen verkoper en koper"
????? Het staat duidelijk in de notariële akte die door beide partijen werd ondertekend! Als dat geen geldige verbintenis is!

[Poene]

Een duidelijk wetsartikel behoeft geen interpretatie (interpretatio cessat in claris). Men leze goed het voormeld wetsartikel, desnoods drie keer, en dan kan men niet anders dan besluiten dat de kosten voor de koper (=nieuwe mede-eigenaar) zijn als de syndicus de factuur verstuurt na de akte.

De tekst van Quimmo vind ik onvolledig. Er zou het volgende cursieve moeten bijstaan:

" Het is ook mogelijk dat de koper de overeenkomst sluit en dat er in de periode tussen de ondertekening en het verlijden van de authentieke akte nog een algemene vergadering plaatsvindt, waar beslist wordt tot bijkomende kapitaalinbreng. Hier geldt de regel dat deze kosten ten laste zijn van de koper [ook al stuurt de syndicus de factuur vóór het verlijden van de akte naar de verkoper], indien hij over een volmacht van de verkoper beschikte om aan de vergadering te kunnen deelnemen – hij heeft immers de mogelijkheid gehad zijn zegje te doen tijdens de vergadering."

TS heeft het over "Volgens de notaris en zo ook in de akte gezet zijn deze kosten voor de verkopers. Omdat zij ons geen volmacht hebben gegeven."
Het kan altijd zijn dat de notaris verstrooid was en dat hij verkeerde informatie gaf. Deze kosten zijn in principe voor jullie.
Wat is er precies in de akte gezet hierover? Een speciale regeling? Dit is zeldzaam. Dan moet je de clausule citeren anders kunnen we je niet helpen.

Wat de registratierechten betreft:

- in de hypothese dat de wet zou opleggen dat de verkoper deze kosten moet dragen - wat niet het geval is - dan moet de koper hier geen registratierechten op betalen. Het is geen last pro fisco. Immers, deze betalingsregeling is louter een uitvoering van het voormelde wetsartikel. De koper moet alleen registratierechten betalen op een last die wettelijk gezien ten laste van de verkoper valt en toch ten laste van de koper wordt gelegd.
- in de hypothese dat de wet oplegt dat de koper deze kosten dragen - dit is de situatie van ons huidig recht - maar dat er toch in de akte overeengekomen wordt dat de verkoper deze kosten zal dragen, moeten er geen registratierechten op deze last geheven worden. Er worden alleen registratierechten geheven op cadeaus die de koper doet aan de verkoper, niet omgekeerd. Bijv. als de verkoper nog 5 jaar gratis mag wonen in het verkochte goed dan moet er hier extra betaald worden voor een last pro fisco. Het is een bijkomend geschenk van de koper op de prijs. Maar als de verkoper een geschenk doet aan de koper worden er geen registratierechten extra geheven. (Eigenlijk zou het moeten afgetrokken worden van de prijs, maar de wetgever wou dit niet invoeren, waarschijnlijk om misbruik tegen te gaan.)

[naicwill]

@Poene, hier eindwerk van een toekomstige collega

4.1.1.1.Buitengewone lasten en oproepen
De buitengewone lasten zijn eenmalige bijdragen, die hun oorsprong vinden in een beslissing van de algemene vergadering. In feite gaat het hier om uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing, kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, alsook de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen die eventueel zouden kunnen worden gedekt door het reservekapitaal.61 Maar dat laatste hoeft niet en bovendien kan het ook gebeuren dat het
reservekapitaal ontoereikend is om een bepaalde kost te dekken. De wet sprak oorspronkelijk niet over de oproepen tot kapitaalinbreng62 en de kosten voor dringende herstellingen63, maar dit euvel werd uiteindelijk rechtgezet met de Wet van 2 juni 2010.
De Wet van 30 juni 1994 stipuleerde dat deze lasten, indien ze hun oorsprong vonden in een beslissing of feit dat zich had voorgedaan voor de datum van overdracht, maar de betaling pas opeisbaar werd na de deze datum, zouden worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar. Gezien er al heel wat inkt vloeide over de discussie wat de wetgever precies bedoelde met de “datum van overdracht”, heeft de wetgever in de Wet van 2 juni 2010 de kans aangegrepen om hetgeen de meerderheidsrechtsleer al lange tijd aanhing te bevestigen. De datum van overdracht is de vaste datum van de overeenkomst.64 Concreet komt dit er op neer dat het ijkpunt vastligt op ofwel de datum van registratie van de onderhandse overeenkomst of de datum van overlijden van één van de ondertekenaars of de opname van de overeenkomst in een authentieke akte.65
Evenzeer zweeg de Wet van 30 juni 1994 over wanneer een schuld precies “opeisbaar” werd. Was dit op het moment dat de syndicus zelf de factuur van diens aannemer kreeg? De datum waarop de syndicus het verslag opstuurde van de algemene vergadering die de beslissing nam?66 De onduidelijkheid bracht de wetgever ertoe om in de Wet van 2 juni 2010 te bepalen dat de buitengewone lasten en oproepen, die hun oorsprong vonden voor de vaste datum van overdracht, maar waarvoor de syndicus pas na die datum om betaling verzoekt, ten laste van de nieuwe mede-eigenaar vallen. A contrario zullen de buitengewone lasten en oproepen, waarvoor de syndicus wel al om betaling heeft verzocht voor de vaste datum van overdracht wel nog ten laste van de overdrager vallen. Doch, als uitzondering hierop geldt het geval waarin de last of oproep tot kapitaalinbreng een gevolg zou zijn van een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars, genomen tussen de ondertekening van de onderhands akte en de authentieke akte, op voorwaarde dat de verkrijger op het moment van.die vergadering beschikte over een volmacht om de algemene vergadering bij te wonen.67 Deze uitzondering zal tegenstelbaar zijn aan de vereniging van mede-eigenaars.68
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/1 ... 001_AC.pdf

Uw reactie ?

[AME]

De notaris, Naicwill en asperger zijn het erover eens dat bij vernieuwingskosten, beslist door een algemene vergadering gehouden tussen het tekenen van de compromis en de akte, de aanwezigheid van de koper bij volmacht een van de bepalende elementen is om te besluiten wie deze kosten dient te dragen.
Poene en asperger stellen dat daarenboven het moment waarop de syndicus om betaling verzoekt ( factuur stuurt) heel belangrijk is en mede bepalend.
Stuurt de syndicus de factuur tussen de algemene vergadering en de akte dan zou volgens Poene en Asperger de verkoper dienen te betalen, wordt de factuur verstuurd na de akte dan vallen deze kosten ten laste van de koper.
Dit is een merkwaardig standpunt. Wie dient te betalen maken zij afhankelijk van de snelheid van handelen van de syndicus. Verstuurt de syndicus snel de factuur met betrekking tot de beslissing van de algemene vergadering dan dient de verkoper te betalen, stuurt hij ze eerder laat dan dient de koper te betalen.
Dikwijls is de syndicus ook nog makelaar en is de kans niet gering dat hij als makelaar handelt in opdracht van de verkoper. Als makelaar dient hij dan de belangen van verkoper te optimaliseren, als syndicus dient hij alle mede-eigenaars correct en gelijk te behandelen. Hij heeft hier een belangenconflict.
Dit heeft de wetgever wensen te vermijden. De opeisbaarheid van de schuld speelt bij de overdracht van een kavel geen enkele rol. Enkel het al dan niet aanwezig zijn bij volmacht is bepalend.

Thomas De Plecker heeft als Masterproef in het notariaat de overdracht van privatieve kavels bij appartements-eigendom uitgebreid behandeld.

De volledige 66 pagina's zijn op het internet te vinden.

http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/1 ... 001_AC.pdf


Ik geef alvast het gedeelte dat betrekking heeft op de vraag van TS.


Evenzeer zweeg de Wet van 30 juni 1994 over wanneer een schuld precies "opeisbaar" werd.

Was dit op het moment dat de syndicus zelf de factuur van diens aannemer kreeg? De datum waarop de syndicus het verslag opstuurde van de algemene vergadering die de beslissing nam?66 De onduidelijkheid bracht de wetgever ertoe om in de Wet van 2 juni 2010 te bepalen dat de buitengewone lasten en oproepen, die hun oorsprong vonden voor de vaste datum van
overdracht, maar waarvoor de syndicus pas na die datum om betaling verzoekt, ten laste van de nieuwe mede-eigenaar vallen. A contrario zullen de buitengewone lasten en oproepen, waarvoor de syndicus wel al om betaling heeft verzocht voor de vaste datum van overdracht wel nog ten laste van de overdrager vallen. Doch, als uitzondering hierop geldt het geval waarin de last of oproep tot kapitaalinbreng een gevolg zou zijn van een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars, genomen tussen de ondertekening van de onderhands akte en de authentieke akte, op voorwaarde dat de verkrijger op het moment van die vergadering beschikte over een volmacht om de algemene vergadering bij te wonen.67Deze uitzondering zal tegenstelbaar zijn aan de vereniging van mede-eigenaars. 68