JuridischForum.be

Beste,

Korte schets: wij kochten in 2014 een woning met 2 veranda's. Bij de aankoop liet de verkoper de nodige vergunningen zien van de veranda's (zonder exact grondplan, enkel de bouwvergunning).
Wij willen nu de veranda's verbouwen maar werden door de veranda firma geinformeerd dat 1 van de veranda's buiten de bouwlijn staat. de exacte bouwplannen werden nooit aan ons overhandigd en blijken zoek.

Na de plannen te verduidelijkien aan onze buren, wisten zij ons te vertellen dat er inderdaad een vergunning was voor het zetten van de veranda, maar dat tijdens het zetten, de verkoper toen besliste om de veranda met 1m te verlengen, buiten de bouwlijn dus. Hij heeft dit meermaals trachten te regulariseren, maar is er nooit in geslaagd.

De verkoper heeft dus moedwillig informatie voor ons achter gehouden.

Wat zijn onze opties?
Uiteraard is deze bouwovertreding verjaard, maar dat neemt niet weg dat wij deze extra onvergunde vierkante meters niet meer kunnen gebruiken bij het zetten van een nieuwe veranda.

Eerlijkheidshalve wil ik ook niet aan de procedure beginnen van advocaten etc omdat ik schrik heb er zelf geld aan te verliezen.

de overtreding is dus verjaard? Dus de veranda staat er al 30 jaar?
Dit wil zeggen dat jullie aanspraak kunnen maken om eigenaar te worden van deze grond.

Eens jullie eigenaar zijn, dan plaats je gewoon een nieuwe veranda...Dan is er toch geen probleem?

Aangezien de overtreding verjaart is kunnen jullie er niet door in de problemen komen. Dus zo erg is dit ook niet.

Het klopt inderdaad dat hij moedwillig deze informatie heeft achtergehouden... Maar of de gevolgen voor jullie groot genoeg zijn om een schadevergoeding te eisen die een rechtszaak waard is... ik betwijfel dit sterk.

wel de huidige veranda staat een meter buiten de bouwlijn. indien wij deze afbreken en een nieuwe zetten, kunnen wij toch ook niet zomaar buiten de officiele bouwlijn gaan? de vorige verkoper heeft die extra meter ook trachten te regulariseren en dat is nooit gelukt.
Wij kunnen het indienen als "instandhouding" indien we enkel de ramen en dak vervangen en het vaste muurtje laten staan maar ik wil de volgende kopers niet opzadelen met iets dat niet reglementair is.

De veranda staat er 28jaar.

wel de huidige veranda staat een meter buiten de bouwlijn. indien wij deze afbreken en een nieuwe zetten, kunnen wij toch ook niet zomaar buiten de officiele bouwlijn gaan? de vorige verkoper heeft die extra meter ook trachten te regulariseren en dat is nooit gelukt.
Wij kunnen het indienen als "instandhouding" indien we enkel de ramen en dak vervangen en het vaste muurtje laten staan maar ik wil de volgende kopers niet opzadelen met iets dat niet reglementair is.

De veranda staat er 28jaar.

Dus niet verjaart hé.

Verjaring is na 30 jaar.

Dan kunnen jullie inderdaad geen aanspraak maken op die grond. Om eigenaar te worden moeten jullie (of de verkoper) het goed 30 jaar gebruiken.
Dus nu nog 28 jaar voor jullie. Dus geen optie...

Dan is de enige correcte oplossing de oude veranda verwijderen en de nieuwe volgens de regels van de ruimtelijke ordening plaatsen...

Op deze veranda kunnen geen rechten verkregen worden. En aangezien een dak vernieuwen, zelfs van een onvergunde constructie, een vergunningsplichtige activiteit is, ben je dus ook strafbaar als je aan deze constructie de werken uitvoert zonder vergunning aan te vragen.


Jullie kunnen de verkoper hiervoor dagvaardigen. Maar uw vrees is inderdaad terecht. Het zou goed kunnen dat de kosten hoger zijn dan de te verkrijgen schadevergoeding.

Ik heb laatst vernomen dat voor burgerlijke zaken de verjaring tussen de 5 en de 20 jaar ligt.
Waar je aan moet voldoende om de exacte hoeveelheid te bepalen, weet ik niet.

28 jaar > 20 jaar, is dus verjaard, mijns inziens.

Strafrechtelijk ligt de verjaring op dit gebouw op 30 jaar (gebouwen ouder dan ergens in 1997, ondertussen is het inderdaad maar 5 jaar meer).

Weet ook dat verbouwingen op een niet-vergunde bebouwing worden aanzien als opnieuw verbouwen (al is het onderhoud, bijvoorbeeld het vernieuwen van een dakpan).

Dus, als ik alle info goed kan samenvatten:
Burgerlijk ben je niet meer aansprakelijk (20 jaar is al voorbij).
Strafrechtelijk wel nog (nog 2 jaar te gaan).
Indien je zou verbouwen, gaan de termijnen opnieuw lopen, en kun je wel opnieuw aansprakelijk gesteld worden.

bedankt voor de info. Uiteraard gaan we niets doen dat niet in regel is. Dat durf ik niet, al is de pakkans klein
De vraag is eerder: Kunnen wij een schadevergoeding eisen van de verkoper?

Ik heb laatst vernomen dat voor burgerlijke zaken de verjaring tussen de 5 en de 20 jaar ligt.
Waar je aan moet voldoende om de exacte hoeveelheid te bepalen, weet ik niet.

28 jaar > 20 jaar, is dus verjaard, mijns inziens.

Strafrechtelijk ligt de verjaring op dit gebouw op 30 jaar (gebouwen ouder dan ergens in 1997, ondertussen is het inderdaad maar 5 jaar meer).

Weet ook dat verbouwingen op een niet-vergunde bebouwing worden aanzien als opnieuw verbouwen (al is het onderhoud, bijvoorbeeld het vernieuwen van een dakpan).

Dus, als ik alle info goed kan samenvatten:
Burgerlijk ben je niet meer aansprakelijk (20 jaar is al voorbij).
Strafrechtelijk wel nog (nog 2 jaar te gaan).
Indien je zou verbouwen, gaan de termijnen opnieuw lopen, en kun je wel opnieuw aansprakelijk gesteld worden.

Blaatpraat, u haalt hier wel enkele zaken door elkaar hoor.

1)
De overheid heeft 5 jaar tijd om een herstelvordering te eisen. Dwz dat de overheid binnen 5 jaar u kan "dwingen" om de overtreding te herstellen en dus het gebouw te verwijderen.
Na die 5 jaar blijft de bouwovertreding wel bestaan, maar de overheid kan de herstelvordering niet meer afdwingen.

2)
In het geval van TS is de burgerlijke verjaring (tov buren en dergelijke) 30 jaar. Want de veranda is gebouwd voor 1998.
Voor constructies na 1998 is de verjaring 20 jaar.

bedankt voor de info. Uiteraard gaan we niets doen dat niet in regel is. Dat durf ik niet, al is de pakkans klein
De vraag is eerder: Kunnen wij een schadevergoeding eisen van de verkoper?

Concreet:
Ja

Hoeveel?
U kunt eisen wat u wil. Wat u effectief zal krijgen zal afhangen van de rechter.

Mijn raad:
Doe het niet.
De kosten voor een advocaat en het gerecht kunnen heel hoog oplopen. En de kosten van de advocaat worden eigenlijk maar zelden volledig gedekt.
Vaak vergeten mensen ook dat dit mentaal veel van een persoon kan vergen. De tijd die je hierin stopt en de nachten dat je ervan zal wakker liggen gecombineerd met de onzekerheid kunnen serieus doorwegen. En dit voor een tuinhuis die 1 meter te ver gebouwd is?

U beslist uiteraard...

het betreft een veranda waarin momenteel burelen zijn gebouwd en die aan vernieuwing toe is

Ik heb laatst vernomen dat voor burgerlijke zaken de verjaring tussen de 5 en de 20 jaar ligt.
Waar je aan moet voldoende om de exacte hoeveelheid te bepalen, weet ik niet.

28 jaar > 20 jaar, is dus verjaard, mijns inziens.

Strafrechtelijk ligt de verjaring op dit gebouw op 30 jaar (gebouwen ouder dan ergens in 1997, ondertussen is het inderdaad maar 5 jaar meer).

Weet ook dat verbouwingen op een niet-vergunde bebouwing worden aanzien als opnieuw verbouwen (al is het onderhoud, bijvoorbeeld het vernieuwen van een dakpan).

Dus, als ik alle info goed kan samenvatten:
Burgerlijk ben je niet meer aansprakelijk (20 jaar is al voorbij).
Strafrechtelijk wel nog (nog 2 jaar te gaan).
Indien je zou verbouwen, gaan de termijnen opnieuw lopen, en kun je wel opnieuw aansprakelijk gesteld worden.

Blaatpraat, u haalt hier wel enkele zaken door elkaar hoor.

1)
De overheid heeft 5 jaar tijd om een herstelvordering te eisen. Dwz dat de overheid binnen 5 jaar u kan "dwingen" om de overtreding te herstellen en dus het gebouw te verwijderen.
Na die 5 jaar blijft de bouwovertreding wel bestaan, maar de overheid kan de herstelvordering niet meer afdwingen.

2)
In het geval van TS is de burgerlijke verjaring (tov buren en dergelijke) 30 jaar. Want de veranda is gebouwd voor 1998.
Voor constructies na 1998 is de verjaring 20 jaar.

Dit is totaal iets anders dan wat ik gisteren gevonden heb.
Daarin heb ik letterlijk gevonden wat ik zei: burgerlijk is tussen de 5 en 20 (geen 30), en strafrechtelijk is 30 wegens gebouwd voor 1998.

Een aantal gevonden bronnen:
http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/ha ... jaring.pdf
http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/ ... termijnen/
http://www.habitos.be/nl/bouwen/verjari ... kheid-242/

Ik heb laatst vernomen dat voor burgerlijke zaken de verjaring tussen de 5 en de 20 jaar ligt.
Waar je aan moet voldoende om de exacte hoeveelheid te bepalen, weet ik niet.

28 jaar > 20 jaar, is dus verjaard, mijns inziens.

Strafrechtelijk ligt de verjaring op dit gebouw op 30 jaar (gebouwen ouder dan ergens in 1997, ondertussen is het inderdaad maar 5 jaar meer).

Weet ook dat verbouwingen op een niet-vergunde bebouwing worden aanzien als opnieuw verbouwen (al is het onderhoud, bijvoorbeeld het vernieuwen van een dakpan).

Dus, als ik alle info goed kan samenvatten:
Burgerlijk ben je niet meer aansprakelijk (20 jaar is al voorbij).
Strafrechtelijk wel nog (nog 2 jaar te gaan).
Indien je zou verbouwen, gaan de termijnen opnieuw lopen, en kun je wel opnieuw aansprakelijk gesteld worden.

Blaatpraat, u haalt hier wel enkele zaken door elkaar hoor.

1)
De overheid heeft 5 jaar tijd om een herstelvordering te eisen. Dwz dat de overheid binnen 5 jaar u kan "dwingen" om de overtreding te herstellen en dus het gebouw te verwijderen.
Na die 5 jaar blijft de bouwovertreding wel bestaan, maar de overheid kan de herstelvordering niet meer afdwingen.

2)
In het geval van TS is de burgerlijke verjaring (tov buren en dergelijke) 30 jaar. Want de veranda is gebouwd voor 1998.
Voor constructies na 1998 is de verjaring 20 jaar.

Dit is totaal iets anders dan wat ik gisteren gevonden heb.
Daarin heb ik letterlijk gevonden wat ik zei: burgerlijk is tussen de 5 en 20 (geen 30), en strafrechtelijk is 30 wegens gebouwd voor 1998.

Een aantal gevonden bronnen:
http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/ha ... jaring.pdf
http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/ ... termijnen/
http://www.habitos.be/nl/bouwen/verjari ... kheid-242/

Ik heb niet alle tekst tot in detail gelezen dus mijn excuses als ik iets over het hoofd heb gezien...

1 ste bron:
Staat er toch in?
Voor constructies voor 27/07/1998 is de verjaringstermijn 30 jaar...
Tussen 1998 & 2009 is de termijn 20 jaar
Na 2009 is de termijn 5 jaar...

2de bron:
Opnieuw bevestiging...
verjaringstermijn van de herstelvordering is 5 jaar... maar niet voor private vorderingen (vb buurman)

3de bron:
Ook bevestiging...
zie "hoge raad voor het herstelbeleid" ==> verjaring = 5 jaar

Burgerlijk is TS wel nog aansprakelijk.
Ik denk dat u strafrechterlijk en burgerlijk wat door elkaar haalt?

Onderstaande link kan duidelijkheid brengen

http://www.ediv.be/site/nl/content/burg ... strafrecht



De hinder die een buur van TS kan ondervinden is een verstoring gebaseerd op het eigendomsrecht (zie art 544 BW). Inbreuken hierop verjaring na een verloop van 30 jaar. Dwz dat een buur zijn recht niet meer kan afdwingen als aan de voorwaarden van de verjaringstermijn is voldaan. (zie artikel 2262 BW en verder)

Bovenstaande heeft op zich niets te maken met de herstelvordering die de overheid kan eisen...
Uw bronnen gaan allen over deze herstelvordering.

Combinatie van artikels in het BW 2219 / 2229 / 2262 schaffen duidelijk hierover.

er is een oplossing. we hebben een dadingsovereenkomst en krijgen 7500€ van de verkoper ter compensatie.