Kopen, verkopen, overbruggingskrediet

[Basje]

Hallo allemaal

Wij hebben reeds 4 banken bezocht en nog steeds snappen wij er niet veel van.
Dat is dan ook de reden dat ik hier terecht kom.

Even kort schetsen:

We hebben een huis die (geschat) 225 000 verkocht zou worden
We moeten binnenkort de compromis van ons nieuw huis tekenen 237500 (met kosten 267000 lening)
De huidige stand van de oude hypotheek is 187000
De meerwaarde van ons oud huis kunnen we dus enkel maar in het nieuwe stoppen wanneer het verkocht is.
Ook hebben we eigen geld +/- 25000
Ideaal zou zijn dat ons oud huis verkocht wordt alvorens de akte van het nieuwe verleend wordt, dan hebben we geen overbrugging nodig.
Stel dat dit niet het geval is, hebben we volgens de bank een overbrugging nodig.
Nu snap ik niet hoeveel die overbrugging dan mag en kan zijn.
Volgens de ene bank een overbrugging van 235000, volgens de andere een maximum van 210000 (iets onder de geschatte verkoopprijs), terwijl ik op internet lees dat de overbrugging enkel de meerwaarde mag zijn van het oude huis (dus 33 000)
Ook is de vraag wat er gebeurt als een overbrugging meer is dan de prijs die we voor ons oud huis kopen, dan zitten we met een gat.
Ook zei één bank dat die 187000 openstaand krediet meegenomen wordt naar het nieuwe huis, en 40 000 nieuwe lening erbij komt, maar hoeveel bedraagt de overbrugging dan?

Hopelijk kan iemand mij helpen, want wij kunnen niet goed meer slapen.
Zelf snap ik niet veel van overbruggingen e.d, ook al hebben ze het mij al 10 keer uitgelegd.
Misschien kan iemand van jullie dit in mensentaal.

Alvast bedankt!!

Basje

[Sirkii]

Om uw nieuw huis te betalen heb je 267.000€ nodig. Je hebt 25.000€ spaargeld dus is er 242.000€ nog te financieren. Je hebt dus een overbruggingskrediet van 242.000€ nodig want je krijgt maar je geld van de verkoop van uw huis bij t verlijden van de akte.

Het geschatte saldo na verkoop is 225.000€-187.000€ = 38.000€. Moet hier makelaarsloon van af? Kans voor lagere verkoopprijs ?

Stel dat het saldo met zekerheid 38.000€ is dan Blijft 204.000€ te lenen voor het nieuwe huis.

Mogelijks wordt de bestaande lening van 187.000€ herschreven op het nieuwe huis en er dient 17.000€ bijgeleend te worden.

Beter wat marge nemen: bv saldo van 25.000€ zodat je 30.000€ bijleent (17+38-25) voor de omzetting van het overbruggingskrediet in een lening.

De bank moet dus beslissen dat (1) ze een lening wil geven van 217.000€ (187+30) / 204.000€ (optimistisch scenario) die gedekt wordt door een hypotheek op het nieuwe huis en (2) ze er op vertrouwt dat het saldo van de verkoop volstaat om het gat te vullen tussen het overbruggingskrediet van 242.000€ en de lening van 217.00€ (of 204.000€)

t Zijn inderdaad veel cijfertjes. Vergeet ook niet de (relatief kleine) kost van de hypotheeklichting op het verkochte huis.

[AUDAX]

Beste,

ik ben geen bankier, wel iemand met een juridische opleiding en ervaring in vastgoed. Hier volgt mijn reactie.

Ik maak een onderscheid tussen twee situaties:

1. jullie huidige woning wordt verkocht aan 225.000 euro en jullie nieuwe woning wordt aangekocht aan 267.000 euro. Jullie beschikken dan over een eigen vermogen van 25.000 euro spaargeld en 38.000 euro positief saldo uit de verkoop van de huidige woning (225000-187000) wat samen een vermogen opleverd van 63.000 euro. Gesteld dat jullie dit bedrag volledig investeren in de nieuw aangekochte woning valt er nog een bedrag te financieren van 204.000 euro. (267000-63000). In deze situatie is een pandwissel een mogelijkheid. Bij een pandwissel blijft de oude lening (187000) aan dezelfde voorwaarden (interestpercentage) behouden maar wisselt het pand (nieuwe woning). Een wederbeleggingsvergoeding betaalt U niet omdat U de lening niet terugbetaalt. Een pandwissel levert een belangrijke besparing op, omdat u veel minder registratierechten en hypotheekkosten moet betalen. Een pandwissel omvat in één akte de doorhaling van de hypotheek op de vroegere woning en inschrijving van de hypotheek op de nieuwe woning voor hetzelfde bedrag. De belangrijkste voorwaarde is dat de aktes van de verkoop, de aankoop en de pandwissel tegelijkertijd bij de notaris getekend worden.

2. De huidige woning is nog NIET verkocht en jullie kopen de nieuwe woning aan voor 267.000. In deze situatie kunnen jullie enkel 25.000 euro spaargeld investeren in de nieuwe woning wat het te finacieren bedrag zet op 242.000. Een pandwissel is in deze situatie NIET mogelijk omdat de aktes van verkoop en aankoop niet gelijktijdig kunnen getekend worden. Voor het bedrag van 242.000 euro zal dus een volledig nieuwe lening moeten aangegaan worden en waarschijnlijk ook het betalen van de kosten van de gevraagde zekerheden (een nieuwe hypotheek). Een nieuwe lening en zolang de huidige woning niet verkocht is zal men ook de oude lening dienen af te betalen.

Situatie 1 zal duidelijk financieel het voordeligst zijn en een pandwissel biedt mogelijkheid tot beperking van de bijkomende (lening)kosten.

Situatie 2 is veel risicovoller omdat U niet precies weet hoelang uw huidige woning te koop zal staan. 1 maand ? Maar kan ook 6 maand, een jaar... In die tijd dient U wel twee leningen af te korten en zullen de kosten voor uw nieuwe lening (nieuwe woning) een stuk hoger liggen.