Huis verkocht, opschortende voorwaarde, rechten en plichten

[goofyit]

Goeiedag,

Begin dit jaar werd ons huis verkocht met behulp van een immo en de compromis ondertekend. In de compromis werd een opschortende voorwaarde opgenomen in voordele van de koper tot het verkrijgen van een hypothecaire lening binnen een termijn van 3 weken.

3 maand na de ondertekening van de compromis, contacteren we onze notaris om te vragen of er reeds een datum is vastgesteld voor de notariële akte. Hier loopt de bal al de eerste keer mis. Onze notaris wist van niets, de immo (titularis/opsteller van de compromis) had deze niet doorgegeven aan onze notaris, wel aan de notaris van de koper.
Vanaf dat moment spelen we kort op de bal en vraagt onze notaris aan de notaris van de koper de status. Enkele weken later blijkt plots dat de koper nog steeds geen hypothecaire lening heeft bekomen en volgens de koper loopt een aanvraag voor een sociaal woonkrediet. De termijn van 3 weken voor de opschortende voorwaarde is al enkele maanden verlopen en ondertussen is de uiterste datum van de notariële akte komende week.
Na wat speurwerk van ons zelf komen we er zelfs achter dat de koper per 20 mei (daags na we onze notaris & immo gecontacteerd hadden) een zoekertje heeft gepost om een huis te huren (niet verhuren) wat ons erop wijst dat deze persoon klaarblijkelijk niet van zin is om verder te gaan.

Wat zijn nu onze rechten & plichten, onze opties in deze situatie.
Kunnen wij de koop alsnog annuleren (en vanaf wanneer) mét recht op de 10% boete met of zonder tussenkomst van het gerecht ? Of kan dit enkel als de koper schriftelijk afziet van de aankoop. Welke opties hebben we om niet in een oneindig aanslepend verhaal te komen. (Onze nieuwe woning heeft ook centjes nodig)
In hoeverre kunnen wij de immo in gebreke stellen?

Alvast hartelijk bedankt.

[Turaki]

Aangezien u niet binnen de 3 weken na tekenen compromis bewijs van lening heeft gekregen, is aan de opschortende voorwaarde voldaan, en is de koop niet gebeurt. U heeft bijgevolg geen recht op schadevergoeding van de koper. Het was ook aan u om de compromis aan uw notaris te bezorgen.

Tip: volgende keer vanaf de compromis met een notaris werken. Immo is er enkel om een kandidaat-koper te zoeken, de rest kan u beter overlaten aan een notaris.

[Blaatpraat]

Aangezien u niet binnen de 3 weken na tekenen compromis bewijs van lening heeft gekregen, is aan de opschortende voorwaarde voldaan, en is de koop niet gebeurt. U heeft bijgevolg geen recht op schadevergoeding van de koper. Het was ook aan u om de compromis aan uw notaris te bezorgen.

Tip: volgende keer vanaf de compromis met een notaris werken. Immo is er enkel om een kandidaat-koper te zoeken, de rest kan u beter overlaten aan een notaris.

Standaard is zo'n opschortende voorwaarde het omgekeerde:
Binnen die periode moet de koper een bewijs van het NIET krijgen van een hypothecair krediet voorleggen.
Legt hij dit niet voor, gaat de koop door.

[Turaki]

Standaard is zo'n opschortende voorwaarde het omgekeerde:
Binnen die periode moet de koper een bewijs van het NIET krijgen van een hypothecair krediet voorleggen.
Legt hij dit niet voor, gaat de koop door.

Zelf ook met dergelijke opschortende voorwaarde gekocht, is voor de verkoper eenvoudiger: geen bewijs, dan kan hij eenvoudig het huis terug op de markt brengen.

[mava105]

Is er u een voorschot betaald? Zou dat alvast niet teruggeven.

[Turaki]

Is er u een voorschot betaald? Zou dat alvast niet teruggeven.

Als er voldaan is aan de opschortende voorwaarde, heeft de koop nooit plaatsgevonden, en mag je absoluut niet het voorschot achterhouden als schadevergoeding.

[mava105]

Maar koper heeft niets laten weten. Verkoper heeft 3 maanden tijd verloren bij zijn verkoop.
Zal er allemaal van af hangen hoe die opschortende voorwaarden waren geformuleerd in het compromis. Moest hij verkoper verwittigen bij AS dat hij geen lening kreeg of niet.
In mijn voorbeeld hieronder is er wel een schadevergoeding van 0.5 % voorzien

http://www.arbitrage-mediation.be/immo-condipret-nl.htm" onclick="window.open(this.href);return false;

[Turaki]

Voor zover ik heb begrepen, moest de koper laten weten dat hij een lening had, niet dat hij er geen had.

[goofyit]

De (en een) opschortende voorwaarde op woonkrediet stipuleert dat men binnen de 3 weken van minstens 3 verschillende banken bewijs dient voor te leggen dat er geen lening wordt toegestaan. (staat nooit andersom)
De koper heeft dus 3 weken tijd om te melden dat deze GEEN lening kan verkrijgen.
De schadevergoeding is gelijk aan de voorschot van 10% (welke volstort moet staan op een geblokkeerde lening van de notaris van de koper)

[mava105]

Zoals ik al vermoedde.

[Turaki]

De (en een) opschortende voorwaarde op woonkrediet stipuleert dat men binnen de 3 weken van minstens 3 verschillende banken bewijs dient voor te leggen dat er geen lening wordt toegestaan. (staat nooit andersom)

Zoals ik reeds zei, bij ons stond dit wel andersom, dus dat wij binnen de 3 weken moesten bewijzen dat we een lening hadden. Dat dit nooit kan is dus totaal verzonnen. De formulering van een opschortende voorwaarde ligt niet vast, men kan er van maken wat men wil.

[goofyit]

Aangezien u niet binnen de 3 weken na tekenen compromis bewijs van lening heeft gekregen, is aan de opschortende voorwaarde voldaan, en is de koop niet gebeurt. U heeft bijgevolg geen recht op schadevergoeding van de koper. Het was ook aan u om de compromis aan uw notaris te bezorgen.

Tip: volgende keer vanaf de compromis met een notaris werken. Immo is er enkel om een kandidaat-koper te zoeken, de rest kan u beter overlaten aan een notaris.

Lees duidelijk aub. De koper heeft niets laten weten. De opschortende voorwaarde is dus niet gehanteerd en verlopen. Principiëel is de koop dan ook gesloten.
De compromis is opgesteld door de immo, gevalideerd en bijgewerkt door beide notarissen.

Eerlijk gezegd had ik gehoopt hier wat nuttige informatie te kunnen krijgen over onze rechten & plichten en zodoende onze opties in deze situatie.
informatie rond opschortende voorwaarde woonkrediet:
http://www.immoweb.be/nl/te-koop/artike ... 765&Page=1" onclick="window.open(this.href);return false;

In ons geval IS deze waterdicht. Ik zal vanavond de exacte verwoording posten.

[goofyit]

Standaard is zo'n opschortende voorwaarde het omgekeerde:
Binnen die periode moet de koper een bewijs van het NIET krijgen van een hypothecair krediet voorleggen.
Legt hij dit niet voor, gaat de koop door.

Zelf ook met dergelijke opschortende voorwaarde gekocht, is voor de verkoper eenvoudiger: geen bewijs, dan kan hij eenvoudig het huis terug op de markt brengen.

Dat is net het probleem. Blijkt niet zo éénvoudig. Daar de opschortende voorwaarde door de koper niet is ingeroepen heeft deze eigenlijk de koop gesloten.
Wat ik tot nu toe weet:
> De koper ziet af van de aankoop, en verliest dan de voorschot van 10% ten voordele van ons
> Wij zien vroegtijd af van de verkoop, koper krijgt zijn voorschot terug (?)
> De koper laat na datum van akte niets weten, mogen wij nalatigheidsintrest vragen per dag berekend tot de koop voldaan is

We willen voorkomen dat we in een oneindige situatie komen.

[Turaki]

Aangezien de opschortende voorwaarde is dat de koper moet bewijzen dat de koop gesloten is, is de koop dus wel gesloten. Momenteel kan u niets doen, buiten met de verkoper contact opnemen (via AS) om te vragen wanneer de akte kan getekend worden (ten laatste 4 maanden na compromis). Zodra hij dan laat weten niet verder te willen met de koop, heeft u 3 mogelijkheden:
-vorderen van verkoop via de rechtbank;
-schadevergoeding eisen, desnoods via de rechtbank (u kan deze samen met voorgaande opnemen in 1 verzoekschrift, zodat als de koop toch niet uitvoerbaar is, u niet later moet terugkomen voor schadevergoeding);
-minnelijk de koop ontbinden (meestal het snelste).

Laat hij niets weten, kan u pas actie ondernemen nadat de laatste datum voor de akte is verstreken.

[Lanox]

Lees duidelijk aub.

Turaki heeft uw openingspost duidelijk gelezen, helaas voor u had u de situatie niet duidelijk omschreven. Uit uw openingspost valt niet op te maken in welke richting de opschortende voorwaarde geformuleerd wordt. U verduidelijkt dit pas na de opmerking van Turaki.

Eerlijk gezegd had ik gehoopt hier wat nuttige informatie te kunnen krijgen over onze rechten & plichten en zodoende onze opties in deze situatie.
informatie rond opschortende voorwaarde woonkrediet:
http://www.immoweb.be/nl/te-koop/artike ... 765&Page=1" onclick="window.open(this.href);return false;

De vragen die u hier gesteld worden dienen enkel om ons een duidelijk beeld van de situatie te kunnen vormen. Kleine nuances in formulering kunnen soms grote gevolgen hebben.

Over uw rechten en plichten, dit hangt af van hoe u het zelf wil spelen en wat u zelf belangrijk vindt. De meest waarschijnlijke opties zijn:
1. De koop is voltrokken, u kan deze desnoods gerechterlijk afdwingen. Bedenking: koper krijgt geen lening en zal dus mogelijk nooit het geld bij elkaar krijgen.
2. Er is een overeenkomst met schadevergoeding. Indien de koper weigert over te gaan tot effectief aankopen kan u de schadevergoeding opeisen. Bedenking: dit zal waarschijnlijk via de rechtbank moeten passeren en zolang er geen uitspraak is kan u het huis niet opnieuw te koop aanbieden.
3. U ontbindt de compromis in samenspraak met de koper en onderhandelt eventueel over een schadevergoeding. Bedenking: uw huis is niet verkocht, de schadevergoeding gaat niet zijn wat u gehoopt had, maar u zit tenminste niet meer geblokkeerd en kan het huis opnieuw op de markt zetten.