Wanneer ben je eigenaar van een perceel grond

[Feyd-Rautha]

In juli heb ik een perceel bouwgrond gekocht. Het compromis is getekend in juli en de akte zal verlijden in november.
Aangezien ik nergens een eenduidig antwoord kan vinden op het Internet, had ik graag eens geweten wanneer je eigenlijk eigenaar wordt van het perceel grond ? Is dat bij het tekenen van de compromis of is dat pas wanneer de akte verleden is ?

De reden waarom ik dit eigenlijk vraag is de volgende: momenteel heb ik gemerkt dat de eigenaars van het perceel bouwgrond een pony erop gezet hebben (ongetwijfeld voor goede bedoelingen, nl. om het gras niet te moeten afrijden), terwijl de compromis reeds getekend is maar de akte is nog niet verleden.
Gewoon informatief: Indien ik nu feitelijk eigenaar zou blijken te zijn, zou ik kunnen eisen dat de pony weggehaald moet worden van het stuk grond, of zou ik kunnen eisen dat ik eigenaar wordt van de pony ?

Alvast bedankt.

[eylis]

eigenaar word je bij verlijden van de akte. Om een voorbeeld te geven: als je een woning zou kopen die verhuurd wordt, krijg je toch ook maar pas de huuropbrengsten gestort op je rekening vanaf het verlijden van de akte? Nu is het geen slecht idee dat daar nu een poney op staat: gras wordt kortgehouden én eens goed bemest voor de winter

[sloeberken]

Je ben pas eigenaar wanneer de akte verleden is en de aankoopsom betaald is.

[scorpioen]

Dat moet blijken uit de ondertekende compromis.

Het principe is dat men eigenaar wordt vanaf het ogenblik dat de koop gesloten is, dus vanaf het tekenen van de onderhandse overeenkomst.

Maar partijen kunnen afwijken van deze regel. Meestal staat in de compromis dat u eigenaar wordt, en het genot krijgt, vanaf het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte.

Eigenaar worden is trouwens nog niet hetzelfde als het genot krijgen (= mogen gebruiken) van het goed. Ook daar kunnen partijen overeenkomen dat dit niet op hetzelfde ogenblk gebeurt.

Dus: compromis lezen.

[eylis]

scorpioen, maar kunnen we er van uitgaan dat in de meeste verkoopovereenkomsten van onroerende goederen het gebruik/genot en de opbrengsten meestal pas na verlijden van akte gebeuren? Immers er zitten dan ook nog consekwenties aan vast mbt aansprakelijkheid, verzekeringen, nutscontacten. ed toch. Het is maw niet echt gebruikelijk zo'n compromis met afwijkingen.

[sloeberken]

De verkoop is gesloten vanaf ondertekening van compromis of dergelijke, het vruchtgebruik treed maar in werking na verlijden der akte en betalen van de aankoopsom.
Na ondertekening compromis moeten er heel wat opzoekingen gebeuren en documenten voorgelegd worden, zoals bodemonderzoek attest en dergelijke.

Voor de ondertekening van de akte wordt u samen met de verkoper uitgenodigd op het kantoor. Op dat moment worden de bepalingen van de
verkoopovereenkomst notarieel vastgelegd zodat uw eigendomsrechten tegenstelbaar zouden kunnen gemaakt worden tegenover derden door
overschrijving van deze akte op het hypotheekkantoor.
U krijgt op dat ogenblik ook het genot van het onroerend goed1, tenzij anders werd overeengekomen, bv. indien overeengekomen werd dat de verkoper
gedurende een bepaalde periode blijft wonen.
Op het moment van de ondertekening van de akte moeten de volledige koopprijs en alle kosten verbonden aan de akte betaald worden door middel
van een bankcheque, of moet het bewijs van overschrijving via de bank voorgelegd worden.

[scorpioen]

scorpioen, maar kunnen we er van uitgaan dat in de meeste verkoopovereenkomsten van onroerende goederen het gebruik/genot en de opbrengsten meestal pas na verlijden van akte gebeuren?

Dat klopt. Ik dacht dat ik dat ook schreef "Meestal staat in de compromis dat u eigenaar wordt, en het genot krijgt, vanaf het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte."

[eylis]

scorpioen, ik vroeg het omdat ik me vooral afvraag in welke gevallen het wél afgesproekn wordt, want dan wordt het toch erg ingewikkeld wat betreft aansprakelijkheid, verzekeringen en nutscontracten? En wat als er zoiets wordt afgesproken bij compromis en de verkoop wordt toch nog geannuleerd als blijkt dat bijvoorbeeld een bodemattest niet in orde is? Heb je voorbeelden waar het wél wordt afgesproken?

[roharro]

Zelfs indien de eigendomsoverdracht gebeurt op ogenblik van ondertekenen van de compromis is die nog niet tegenstelbaar tegenover derden.
Dat is eerst na verlijden van de notariële akte.

[scorpioen]

Het probleem zal zich normaal niet stellen als partijen een onderhandse compromis tekenen die opgesteld is door een notaris of een (goede) makelaar.

Het gebeurt dat mensen een slecht opgestelde overeenkomst ondertekenen i.v.m. de verkoop van een onroerend goed. Dan wordt er soms niet voorzien wanneer de eigendomsoverdracht zal geschieden. Zo'n papier kan een volledig geldige overeenkomst zijn. De eigendomsoverdracht geschiedt dan bij de ondertekening van dit papier. De authentieke akte is enkel nodig om de overeenkomst tegenstelbaar te maken aan derden. Het risico komt dan te liggen bij de koper. Die vergeet een verzekering af te sluiten (er was er geen meer), de woning wordt beschadigd bij een storm, wie zal de nadelige gevolgen moeten dragen? De koper.

[eylis]

Dus in geval dat er bijvoorbeeld een huurder zit in het verkochte onroerende goed, kan de afspraak op het compromis nooit zijn dat de koper al de huurgelden kan ontvangen, want met die overeenkomst kan de koper niet bewijzen dat hij al eigenaar is en mag de huurder die vraag tot betaling negeren?

[scorpioen]

Dus in geval dat er bijvoorbeeld een huurder zit in het verkochte onroerende goed, kan de afspraak op het compromis nooit zijn dat de koper al de huurgelden kan ontvangen, want met die overeenkomst kan de koper niet bewijzen dat hij al eigenaar is en mag de huurder die vraag tot betaling negeren?

Moeilijke vraag. Onder alle voorbehoud mijn standpunt.

Als de verkoopcompromis niets voorziet i.v.m. de eigendomsoverdracht en het genot van de woning gaat deze onmiddellijk over op de koper. De koper heeft van dat ogenblik recht op de huurgelden.
Art. 1 Hypotheekwet bepaalt dat een verkoop van een onroerend goed moet overgeschreven worden op het hypotheekkantoor en dat "Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben".

De akte is niet tegenstelbaar aan de huurder die te goeder trouw is. Als de huurder in kennis gesteld wordt van de inhoud van de akte, is deze wel aan hem tegenstelbaar, ook al is deze nog niet overgeschreven op het hypotheekkantoor. Vanaf dat ogenblik kan de huurder niet meer te goeder trouw beweren dat hij niet weet dat de koper niet de eigenaar is.

Dit betreft de relatie koper - huurder.

In de relatie verkoper - koper geldt de onmiddellijke eigendomsoverdracht en kan de koper van de verkoper de huurgelden eisen die deze na de ondertekening van de compromis ontvangen heeft.

[sloeberken]

De nieuwe eigenaar krijgt bij het verlijden van de akte dezelfde rechten en verplichtingen als de vorige verhuurder. Dat betekent dat hij het contract op exact dezelfde wijze zal moeten naleven en dat de huurder geen nadeel zal ondervinden.
http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... _eigenaar/" onclick="window.open(this.href);return false;

Maar het gaat hier over bouwgrond die niet verhuurd is.

[Feyd-Rautha]

Is het gebruikelijk dat de nieuwe eigenaar een kopie ontvangt van de 'geregistreerde' akte (dus akte met een stempel van het registratiekantoor) ?

Momenteel ben ik eigenaar van een perceel grond, maar ik heb geen kopie ontvangen van de akte nadat deze geregistreerd is.
Ik heb enkel de akte die de notaris opgesteld en voorgelezen heeft op het moment van verlijden en waarop dus enkel handtekeningen van de eigenaars staan.

[mava105]

Het kan wel tot 6 maanden duren voor je deze kopie ontvangt. Vraag er anders naar bij uw notaris.