JuridischForum.be

In juni 2007 heb ik een koper gevonden voor mijn woning en een verkoopscompromis ondertekend. Die koper is een persoonlijke kennis van me, dus hou ik nog regelmatig contact met hem tot de definitieve verkoop doorgaat. Om verschillende redenen werd de uiterste verkoopdatum in de compromis vastgesteld op 5 september 2007.
Intussen is deze datum ook vastgelegd door de notaris. De koper, die in een echtscheidingsprocedure is verwikkeld, wou eerst de woning op zijn eigen naam kopen. Door echtscheidingsproblemen blijkt dit niet mogelijk te zijn. We hebben dan besloten een nieuw compromis te ondertekenen (nog steeds op datum in juni) dat de koper de woning in eigen naam of via zijn bvba aankoopt.
De koper vertelde me dat hij een lening kreeg bij de bank, en hij heeft mij dus ook niet binnen de maand (zoals de opschortende voorwaarde vereist) verwittigd dat hij geen lening zou kunnen krijgen. Die lening zou op zijn persoonlijke naam geweest zijn. Nu wil hij dus een lening via zijn bvba aangaan, maar dit levert mogelijk een probleem op.
Mijn vraag is nu: wat zijn mijn rechten als de koper niet op 5 september opdaagt bij de verkoop/aankoop van de woning? Kan ik de schade die ik hierdoor ondervind (door het nemen van een overbruggingskrediet, onder andere) op hem verhalen? Hoe dient dit te gebeuren? Is dit zowiezo via een rechtszaak? Komt deze schadevergoeding bovenop het voorschot of is deze daarin vervat? Wat als ik de woning aan iemand anders moet verkopen en er niet meer zoveel voor zou krijgen? Kan ik deze eerste 'koper' ook voor deze schade aansprakelijk stellen?

Eerst dien je de 4 maanden af te wachten die wettelijk als uiterste termijn gelden tussen datum compromis - definitieve akte. Koper kan tot die uiterste datum steeds aanvoeren dat ie om 1 of andere reden verhinderd was naar de notaris te komen.

Als die ultieme datum verstreken is (fictief voorbeeld: compromis 15 juni 2007 dus ultieme datum ondertekenen definitieve akte is 15 oktober) kan je stappen ondernemen.

Het staat u natuurlijk vrij (en dat is zelfs aan te raden) reeds nu stappen te ondernemen zoals een aangetekend schrijven waarin je vraagt om de reden van uitstel. Wettelijk gezien kan je echter nog niet veel ondernemen, zoals hierboven reeds uitgelegd.

Lees intussentijd de compromis eens goed door. Als het goed is, heb je die waarschijnlijk ook opgesteld met medewerking van een notaris. Dan zal het waarschijnlijk om een standaardcompromis handelen waarin duidelijk vermeld staat op welke schadevergoeding u recht heeft. U kan er normaliter (maar nogmaals: lees er je compromis op na) voor kiezen om over te gaan tot gedwongen verkoop OF tot ontbinding van de verkoop waarbij u doorgaans recht heeft op 10 procent van de verkoopprijs als schadevergoeding. Meestal is die 10 procent gelijk aan het voorschot. Als uw koper u dus reeds 10 procent voorschot betaalde, krijgt u hierbovenop niet nog eens 10 procent schadevergoeding. Zowel ontbinding van de verkoop als gedwongen verkoop moeten bij de rechtbank gevorderd worden indien een eerste aangetekende ingebrekestelling geen zoden aan de dijk brengen.

U raadpleegt m.i. best een advocaat (eerste gesprek meestal gratis). Zeker ingeval u neigt naar de 'gedwongen verkoop' optie. Het is dan namelijk zaak in te schatten of de koper met de nodige centen kan aankomen of niet. Indien u vreest dat er bv in de echtscheidingsprocedure centen zouden aan uw neus kunnen voorbij gaan kan u overwegen bewarend beslag te laten leggen oid maar het advies van een advocaat is in deze erg aan te raden.

PS Ik ben geen jurist, heb alleen op dit vlak een beetje persoonlijke ervaring.

PS2 Over die andere kosten zoals overbruggingskrediet etc: die zijn invorderbaar, maar dat blijft erg beperkt en het is dus niet realistisch om op dat vlak veel te hopen. Lees ook hiervoor je compromis na. Onze advocaat heeft ons alleszins niet veel hoop op dat vlak gegeven en het is bovendien erg moeilijk te bewijzen in hoeverre die extra kosten rechtstreeks te wijten zijn aan koper.

Bedankt voor uw hulp. Op de compromis wordt dus vermeld dat de uiterste verkoopdatum 5 september zal zijn en een afspraak bij de notaris is ook al vastgelegd. Alleen zou het dus wel eens kunnen dat de koper geen lening krijgt en dus niet op die dag tot aankoop kan overgaan. Ik blijf er wel op hopen en ik schat de kans toch nog groot in dat alles goed zal verlopen, maar ik wou al informatie inwinnen voor het geval dat toch niet zou lukken. Op 19 september gaat de aankoop van onze nieuwe woning door, dus daartegen moeten we ofwel het geld van de verkoop van de oude woning hebben, ofwel een overbruggingskrediet nemen.
De compromis werd trouwens niet bij een notaris opgesteld, maar het is wel een standaardcontract.

De compromis werd trouwens niet bij een notaris opgesteld, maar het is wel een standaardcontract.

Een compromis moet niet bij een notaris worden opgesteld.
Als ik me niet vergis is een compromis niet eens verplicht, als de koper een bod uitbrengt en u aanvaardt het, is de koop gesloten.