dubbele verkoop

[sacajawea]

verkoper ondertekent onderhandse akte met A op 1 januari voor verkoop onroerend goed

verkoper ondertekent tweede onderhandse akte met B op 3 januari voor idem goed

B laat akte registreren op 12 februari

A laat authentieke akte verlijden op 13 maart

niemand handelt ter kwader trouw, ook de verkoper niet.

wie is eigenaar?

registratie van een akte dient om een 'vaste datum' te geven, maar de eigendom van een onroerend goed gaat toch maar pas over bij het verlijden van de akte, of heb ik het mis?

[Turaki]

Koop is al gesloten op moment dat verkoper en A een prijs overeenkomen. A is dus de eigenaar. B kan wel een schadevergoeding eisen van de verkoper van 10%, aangezien het akkoord tussen verkoper en B ook bindend is, maar de verkoper niet meer kan leveren.

Akte dient alleen om de verkoop tegenstelbaar te maken aan derden, en is in feite te beschouwen als een formaliteit.

[sacajawea]

Ik las dat de eigendomsoverdracht tussen de koper en verkoper tot stand komt bij ondertekening van de onderhandse akte, maar dat ten aanzien van derden de eigendom pas overgaat door overschrijving op het hypotheekkantoor.

De notaris zelf zegt ook dat het niet gebruikelijk is dat hij bij het registratiekantoor nagaat of er nog een tweede compromis werd getekend, en dat notarissen gebruikelijk enkel de overschrijvingen bij het hypotheekkantoor nagaan.

[Turaki]

Onderhandse akte (of compromis) is enkel van tel om de start van de 4 maanden te bepalen die men heeft om de registratierechten te betalen.
Koop is gesloten vanaf het moment dat de verkoper een bod van een koper aanvaardt, hiermee wordt voldaan aan de bepalingen die in art 1583 BW:
Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.

Dat notarissen dit niet nakijken speelt niet mee, de verkoper kan niet iets verkopen dat hij reeds verkocht heeft.

[j.demoor]

“Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is. Art.1599.De verkoop van eens anders zaak is nietig; hij kan grond tot schadevergoeding opleveren, wanneer de koper niet geweten heeft dat de zaak aan een ander toebehoorde.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).
Zie ook : Inge Demuynck,‘De verkoop van andermans zaak en de aansprakelijkheid van de notaris terzake: noot onder Gent, 22 oktober 1993’,Tijdschrift voor Belgisch Burgerlijk Recht 1995,46-73

“Art.1.Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan...worden geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.”(16 DECEMBER 1851. - BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III _ TITEL XVIII : Voorrechten en hypotheken).

A is vanaf 1 januari eigenaar doch kan zich op die akte niet beroepen tegen B vóór 13 maart.
B ‘koopt’ op 3 januari en kan zich op die akte beroepen tegen derden vanaf 12 februari.
De verkoop aan B door de oorspronkelijke verkoper IS meteen nietig.

[Yanizi]

Wat gebeurt er als de koper de akte nooit laat verlijden bij de notaris en er ondertussen al 30jaar overheen is gegaan? Heb je dan als verkoper geen rechten of wordt het dan niet nietig verklaard. Ik stel deze vraag omdat mijn ouders 30 jaar geleden een lapje grond in Ardenne hebben verkocht en de koper heeft het nagelaten om de notariskosten te betalen, ed. Met als gevolg dat mijn moeder haar sociale huurwoning dreigt te verliezen. Met het nieuwe woningdecreet van Mevr. Homans. Mijn ouders hebben het geld niet om te procederen tegen onbekende, want de koper is spoorloos.....wat nu. Kan iemand hier een deftig antwoord op geven. Onze advocaat raadt aan om te verkopen met alle gevolgen vandien en de notaris zegt dat je niet kunt verkopen. Dit is België, ben trots om Belg te zijn ;-(.

[bosprocureur]

En wie gebruikt dit lapje grond nu, wie heeft het in al die tijd gebruikt?

Kan de notaris die oorspronkelijke koper niet op een of andere manier opsporen?

[Yanizi]

De koper zou meerdere malen zijn aangeschreven en telkens zonder resultaat. Nu vrijdag zijn we nogmaals bij de notaris langsgeweest en hij gaat eindelijk nog wat acties ondernemen. Hij gaat de beheerders van het park aanschrijven voor de vrijgave van de namen. Blijkbaar is de koper al overleden en zouden de kinderen het beheren. Wij krijgen de namen niet vrij omdat men zicht beroept op de privacy wetgeving. Indien de kinderen ook hun plichten niet nakomen dan gaan we de grond opnieuw verkopen met goedkeuring van de notaris. Nu moet je weten dat binnen 3 jaar alles verjaart (de registratie dateert van 1991). De notaris begrijpt niet waarom de huurmaatschappij De Heibloem dit niet aanvaardt. Hij heeft zelfs een attest afgeleverd waarin er wordt verklaard dat de grond verkocht is. Nu zij scharen zich achter het nieuwe woning decreet. En verplichten mijn ouders om de grond te verkopen tegen eind februari 2019. Wij kunnen geen kant op. Want als we uiteindelijk de grond mogen verkopen, het gaat hier over een luttele 200m² (waarde 13000€), dan moeten wij het nog verkocht krijgen tegen die tijd. En wie wil dat kopen. Het is een park dat deels opgekocht is door het OCMW ginder om te verhuren aan mensen die het niet breed hebben.

[bosprocureur]

Kunt u het niet aanbieden aan dat OCMW ?

[Yanizi]

Zodra de notaris het licht op groen zet, is dat een mogelijkheid. Maar er is nog geen zekerheid hieromtrent. En zoals ik al eerder vermeld heb, moet de verkoop rond zijn vóór eind februari 2019. Anders wordt ze alsnog uit haar huurwoning gezet.