JuridischForum.be

Beste,

Ik heb een appartement gekocht. Op het gelijkvloers woont mijn buur, op de eerste verdieping woon ik en ook de zolderverdieping is privatief mijn eigendom (staat zo in de akte). Op zolder hangen twee ventilatie installaties: één voor mijn gedeelte, een andere voor de buur. Na het uitpluizen van de elektriciteitsschema's ben ik erachter gekomen dat de buur zijn ventilatie installatie draait op mijn elektriciteitsnetwerk en -kosten.
Volgende vragen:
1) als de buur weigert om de het elektriciteitsverbruik van zijn ventilatie installatie te betalen, heb ik dan het recht om gewoon de stroomkabel uit te trekken? Ikzelf zou simplistisch redeneren dat sinds de oplevering alles wat in het huis staat mijn eigendom is, en dat ik dus ook mag beslissen wat ik doe met de ventilatie installatie aangesloten op zijn woongedeelte. Juist of niet?
2) liefst van al wil ik eigenlijk niet dat de ventilatie installatie van de buur in mijn privatief gedeelte staat. Kan ik de buur verplichten om de installatie naar zijn eigen privatief gedeelte (gelijkvloers) te verhangen? Ik weet wel niet of zo'n verluchtingsinstallatie om technische redenen wel op het gelijkvloers kan staan.
3) jaarlijks dienen de filters van de verluchtingsinstallatie gezuiverd te worden, maar mijn buur kan dat enkel als ik hem toegang geef tot mijn privatief gedeelte. Ik wil echter geen schending van mijn privacy. Heb ik het recht om hem de toegang tot de verluchtingsinstallatie die op zijn woongedeelte is aangesloten, te ontzeggen?

Graag zou ik weten wat mijn rechten en plichten zijn.

Alvast bedankt.

Wat zegt de basisakte over de ventilatie-eenheid?

Was de buur vroeger volledige eigenaar van het pand?

De buur heeft het volledige huis gezet en heeft dan het appartement op de eerste verdieping als nieuwbouw aan mij verkocht. Hij heeft er nooit gewoond, en dat ging trouwens ook niet want de afwerking is pas gebeurd nadat ik de compromis getekend heb.
Over het verluchtingsapparaat zelf van de buur wat op mijn zolder hangt, staat er niets in de basisakte of in de definitieve akte.
Wel staat er iets over de luchtkokers/verluchtingspijpen:

Erfdienstbaarheden:
Door de juridische verdeling van het domein in private kavels, ontstaan er erfdienstbaarheden en gemeenschappen tussen de verschillende private kavels en tussen de eventuele bijzondere gemeenschappen die worden gevestigd. Deze ontstaan uit de aard en indeling van het complex of vinden hun oorsprong in de bestemming van de huisvader, voorzien in de artikelen 692 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in de plannen van de architect en de uitvoering van de werken, en in de overeenkomsten tussen de comparanten en de kopers/verkrijgers van privatieve kavels, die, louter dor hun verkrijging, deze basisakte onderschrijven.
Dit geldt onder meer voor:
- ...
- de luchtkokers en leidingen voor water, gas, elektriciteit en teledistributie.


Beschrijving van de gemeenschappelijke delen:
...
- de aflopen van water, de schouwen, verluchtingspijpen;
...


Verder staat er nog:
Reglement van mede-eigendom
Hoofdstuk 1: rechten en plichten van de mede-eigenaars
...
Artikel 2: privatieve delen
...
c) een mede-eigenaar mag verder niets doen dat enige hinder teweeg brengt voor de andere mede-eigenaars

Wat moet ik onder dit laatste verstaan? Als ik het verluchtingsapparaat van de buur uitzet, veroorzaak ik hem dan hinder? Maar als hij het verluchtingsapparaat van zijn appartement laat draaien op mijn kosten, veroorzaakt hij mij dan ook hinder?

Niemand, en ook geen basisakte, kan u verbieden een zekering uit te zetten. Jij moet toch niet weten dat hierop "toevallig" de ventilatie van uw buur is op aangesloten.

Of een draad los te maken.
Bij vernieuwing van onze elektriciteit en waterleiding bleek plots onze buur geen water/elektriciteit meer te hebben in zijn garage.
Ons pand was vroeger eigendom van zijn broer en ze hadden gewoon water en elektriciteit doorgetrokken door de muur voor de wasmachines.

Praat eens met de buur en bekijk de ventilatiesituatie eens : als het enkel een afzuigunit is dan kan die misschien mogelijks zonder al te ingrijpende werken verplaatst worden naar't gelijkvloers zodat er enkel de buis overblijft.

Is dit niet mogelijk dan vraag je wel minimaal dat hij een kabel (laat) trekken om z'n ventilator te voeden en zal je nu en dan toegang moeten geven voor onderhoud : Dit is het geval bij vele appartementsgebouwen die een (grote) ventilatorunit op het dak staan hebben : de eigenaar van de bovenste verdiep moet toegang geven voor onderhoud.

Maar daar staat de unit op het gemeenschappelijke dak niet in het dakappartement.

“Art.692.Bestemming door de huisvader geldt als titel ten aanzien van voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden.Art.693.Bestemming door de huisvader is slechts aanwezig wanneer bewezen is dat twee thans van elkaar gescheiden erven aan dezelfde eigenaar hebben toebehoord en dat deze de zaken gesteld heeft in de toestand waaruit de erfdienstbaarheid voortvloeit.Art.694.Wanneer de eigenaar van twee erven waartussen een zichtbaar teken van erfdienstbaarheid bestaat, over een van deze erven beschikt zonder dat het contract enig beding omtrent de erfdienstbaarheid bevat, blijft deze heersend of lijdend voortbestaan ten voordele van het vervreemde erf of op het vervreemde erf.”(Burgerlijk Wetboek).

‘en ook de zolderverdieping is privatief mijn eigendom (staat zo in de akte). Op zolder hangen twee ventilatie installaties: één voor mijn gedeelte, een andere voor de buur’

Het gedeelte voor de buur vormt een erfdienstbaarheid ten gunste van die buur krachtens bestemming van de huisvader. Dit houdt niet in dat u de kosten van verbruik en onderhoud dient te dragen.

Zelfs als het niet geweten was dat het voor een ander pand was?