Vragen bij "definitieve toewijs na hoger bod"

[srpaha]

Hallo allen,

Het volgende geval doet zich voor: Een vrijwillige openbare verkoop van een pand waarbij het pand uiteindelijk na een reeks biedingen definitief wordt toegewezen aan de hoogste bieder onder voorbehoud van hoger bod (gedurende een periode van 15 dagen). Is het dan nog mogelijk dat, indien er geen hoger bod meer komt, de verkoop op de laatste dag van deze periode of na het verstrijken ervan wordt tegenhouden door de kredietgever van de verkoper, omdat de geboden prijs te laag is (met andere woorden dat de hypotheek nog hoger is dan het geboden bedrag en er dus nog een restschuld overblijft)?

Mijn inziens stelt zich hier dus een probleem, want in acht genomen dat volgens hoofdstuk 1, artikel 2 van de algemene verkoopsvoorwaarden:"Het goed wordt verkocht voor vrij, zuiver en niet belast met enige schuld of enig voorrecht, hypotheek, in- of overschrijving." Dit is dus niet het geval, want er is nog een hypotheek lopende. Maar langs de andere kant is het pand niet ingehouden op de eerste zitdag(er was zelfs geen instelprijs), is het aanbod aanvaard en zelfs al in feite definitief toegewezen als er geen hoger bod meer komt.

Hoe moet het in deze situatie verder? Kan de kredietgever van de verkoper zomaar een verkoop nog tegenhouden na definitieve toewijzing? Is deze niet verplicht om zelf een hoger bod uit te brengen als men het pand wil behouden, dan wel voor een hogere prijs proberen te verkopen op de tweede zitdag?

Ik heb er zelf al wat over opgezocht, maar geraak er niet aan uit.. Graag jullie hulp

mvg srpaha

[naernaut]

"vrij, zuiver en niet belast met enige schuld of enig voorrecht, hypotheek, in- of overschrijving" is de normale verwoording. de woning word dan ook niet met hypotheek verkocht, deze word "gelicht" op het moment van de verkoop. dit gebeurt bij het gros van de verkopen.

"Is deze niet verplicht om zelf een hoger bod uit te brengen als men het pand wil behouden, dan wel voor een hogere prijs proberen te verkopen op de tweede zitdag?"
Als de verkoper het bod te laag vindt, mag hij het bod weigeren. In dat geval kan hij het goed ook inhouden. Als hij het goed uit de verkoop terugtrekt, moet hij de werkelijke publiciteitskosten voor de zitdag betalen (affiches, aankondigingen, internet).

[Xastheron]

bij een vrijwillige verkoop heeft de kredietgever m.i. niks te maken met de verkoopwaarde. dat de verkoper nog dient af te betalen voor een woning die hij niet meer bezit is enkel bij een hallucinant verschil een probleem en dit is hoogst onwaarschijnlijk gezien jou bod werd aanvaard. Een bod is bindend eens het aanvaard word, je kan de verkoop afdwingen of schadevergoeding indien er toch problemen zouden ontstaan..

De kredietgever heeft altijd "iets te maken" met de verkoopwaarde. Indien bij verkoop het openstaand bedrag niet terug betaald wordt (zie ook laatste stuk van uw uitleg), dan licht de instelling de hypotheek niet en gaat de verkoop gewoon niet door.

Bij een openbare verkoop wordt een bod "aanvaard" indien het aan de correcte vormvereisten voldoet. Het bedrag dat geboden wordt, moet hoger zijn dan het vorige. Het bod wordt telkens provisoir aanvaardt, onder bepaalde voorwaarden.

De openbare verkoop is een "speciale constructie" waarbij de normale regels aangaande verkoop niet helemaal gelden.

Wat Srpaha wel kan doen, is samen zitten met verkoper (en notaris?) om uit te vissen welk bod wél aanvaard kan worden door de bank.

[srpaha]

Dank allen voor het snelle antwoord!

Vandaag is de termijn voor hoger bod verstreken, maar we hebben tot nu toe nog geen deurwaarder aan de deur gekregen. Nochtans was het volgens de notaris nog mogelijk dat er op het einde van de dag (vlak voor sluitingsuur van zijn kantoor neem ik aan) een hoger bod werd gedaan door de verkopers, omdat zij zouden mikken op een hogere verkoopprijs op de tweede zitdag. We zullen dus tot morgen moeten afwachten om te horen hoe het nu verder afloopt.

Maar als ik het aan de hand van de laatste post goed begrijp, is het dus nog steeds mogelijk dat de bank de verkoop zelfs na de definitieve toewijzing nog steeds tegenhoudt door het weigeren van de hypotheeklast op het pand op te heffen? Hoe gaat dit dan in zijn werk? En kunnen wij dan de verkoop alsnog afdwingen of een schadevergoeding eisen?

mvg srpaha

[boemerang]

Geen idee of de bank de verkoop op zich kan tegenhouden.
Zij kan wel beslissen om de hypotheek niet te lichten.
Misschien dat op die manier indirect de verkoop niet kan doorgaan, dat de notaris alsnog de boel kan afblazen.
Het is immers zo dat een hypotheek beschikt over een:
Volgrecht: De hypotheek volgt het onroerend goed in wiens handen het ook overgaat.
Voorkeurrecht: Het recht dat de titularis van de hypotheek heeft om betaald te worden op de prijs voor andere schuldeisers.
Dusja in principe blijft die hypotheek bestaan en kan de hypothecaire schuldeiser ten alle tijden een nieuwe verkoop opstarten als de schuld niet wordt betaald.
Alsook kan een nieuwe hypothecaire schuldeiser (vb. voor de financiering voor de aankoop) het lastig hebben met het feit dat zij niet de "1ste rang" heeft op het onroerend goed.
Dus als de verkoop al wordt tegengehouden zal het o.a. zijn om de koper te beschermen (van een hoop miserie).

[j.demoor]

“Art.92.De inschrijvingen worden doorgehaald of verminderd krachtens de toestemming van de belanghebbende partijen, daartoe bevoegd...De volmacht tot doorhaling of vermindering moet uitdrukkelijk en in authentieke vorm gegeven worden. De inschrijvingen van de bedongen hypotheken kunnen eveneens worden doorgehaald of verminderd krachtens een authentieke akte waarin de instrumenterende ambtenaar eenzijdig bevestigt dat de schuldeiser zijn toestemming heeft verleend met deze doorhaling of vermindering; alle inschrijvingen die in de voorgelegde akte zijn opgenomen worden ambtshalve doorgehaald of verminderd...”(16 DECEMBER 1851. - HYPOTHEEKWET - BURGERLIJK WETBOEK BOEK III TITEL XVIII : Voorrechten en hypotheken).

Een onroerend goed wordt in principe steeds verkocht “voor vrij, zuiver en niet belast met enige schuld of enig voorrecht, hypotheek, in- of overschrijving." . De begunstigde van de hypotheek is evenwel niet verplicht deze door te halen indien het hem verschuldigde niet VOLLEDIG betaald wordt bij de verkoop,hetzij uit de verkoopprijs,hetzij uit eigen gelden van de schuldenaar.

[srpaha]

Even een update:

Er is geen nieuw hoger bod meer gekomen en dus is het pand nu definitief toegewezen aan ons. Maar toch, en ik denk dat dit in lijn ligt met de reactie hierboven, gaat de verkoop volgens de notaris niet door omdat de verkoopprijs niet hoog genoeg ligt voor de schuldeiser (=bank) en deze de hypotheek niet wil lichten. (Veel meer weet ik er zelf ook nog niet van, want heb zelf de notaris nog niet gehoord.)

Maar om toch al even vooruit te lopen op de feiten en ter info: Heeft er nu iemand een idee welke stappen wij nu kunnen ondernemen? Kunnen wij een verkoop alsnog afdwingen? Moeten wij eventueel gaan onderhandelen? En hoe zit het verder nog met bijvoorbeeld de notariële kosten die wij normaal gezien binnen de 5 dagen moeten betalen?

mvg srpaha