Ik heb mijn oog laten vallen op een appartement uit 2009. Aflevering was in 2009 dus volgens mij moet daar geen BTW op.
Door omstandigheden is dit appartement echter nooit bewoond. Daardoor valt het wel onder BTW regeling. Nu dacht ik echter aan een constructie waarbij ik eerst het appartement 2 jaar zou huren en daarna eventueel aankopen. De eigenaar ontvangt uiteraard huur en na een bewoning van 2 jaar valt het appartement niet meer onder nieuwbouw waardoor er geen BTW meer verschuldigd is. Bij intrekking in 2013 zou het dan in 2016 niet meer onder nieuwbouw vallen volgens de (huidige) wet.
Het appartement staat nu reeds een tijd te koop en geraakt moeilijk verkocht. Reden is omdat er op verkoopsom BTW moet aangerekend worden. Persoon die het appartement toen heeft gekocht was van het sleutel op huis principe en dus met BTW. Het AK bedrag + BTW bedrag wordt nu doorgerekend om de kosten van de BTW te recupereren. Dat is uiteraard begrijpelijk maar daardoor wordt er uiteraard meer gevraagd van het pand dat het werkelijk waard is.
Is die regeling van huur en erna aankoop wettelijk in orde? Mijn voornaamste twijfel is dat de eigenaar zelf moet zijn die zijn domicilie op dit adres moet hebben ipv een huurder. De eigenaar is uiteraard een particulier een geen firma.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Volgens uw uitleg zou de BTW twee maal betaald worden.
Originele kopers hebben al BTW betaald aan de fiscus bij aankoop.
Nu verkoipen ze aan de prijs AK + BTW = vraagprijs.
Waarom zou er dan nogmaals BTW aan de fiscus moeten betaald worden.?
Originele kopers hebben al BTW betaald aan de fiscus bij aankoop.
Nu verkoipen ze aan de prijs AK + BTW = vraagprijs.
Waarom zou er dan nogmaals BTW aan de fiscus moeten betaald worden.?
Denkt u dat de verkoper binnen twee jaar u de BTW cadeau zal doen?
Binnen twee jaar zal de verkoper u hetzelde bedrag vragen (de BTW die hij heeft betaald inbegrepen) en bovendien moet u dan daar bovenop nog eens 10 procent registratierechten betalen!!!!
Uw redenering loopt dus mank.
Binnen twee jaar zal de verkoper u hetzelde bedrag vragen (de BTW die hij heeft betaald inbegrepen) en bovendien moet u dan daar bovenop nog eens 10 procent registratierechten betalen!!!!
Uw redenering loopt dus mank.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
Verkeerd uitgelegd of begrepen precies. Ik vraag niet de BTW kado te krijgen. Nu is bv de vraagprijs 200 000 + 21% BTW omdat het nog onder BTW regime valt want nog nieuwe woning. BTW dat op het appartement betaald wordt zal de verkoper doorstorten aan de overheid uiteraard. Totale kostprijs voor het goed is dus 242 000 + notaris kosten. Geen registratiekosten vermits BTW.
Maar wanneer een woning niet meer als 'nieuwe' beschouwd wordt door de overheid verkoop je dus je onroerend goed zonder BTW maar dus wel met registratierechten. Dus 10% kosten ter registratie. Geen BTW van 21% verschuldigd op het onroerend goed. De verkoper ontvangt dus nog altijd hetzelfde bedrag als moest nu verkocht worden. Maar er moet geen BTW op het onroerend goed betaald worden door de aankoper omwille dat het geen nieuw gebouw meer is volgens de overheid. Want het is ouder dan 2 jaar. In de veronderstelling dat er uiteraard voor dergelijke periode is gehuurd.
Wanneer een onroerend goed "nieuw" is volgens de overheid is daar BTW op verschuldigd. Nieuw = Minder dan 2 jaar bewoond. Nu is dit een woning van 2009. Dus moest daar ooit in gewoond zijn zou dit geen nieuwe woning zijn en bij verkoop dus geen BTW op verschuldigd zijn maar wel registratierechten. Helaas is er nu geen bewoning geweest dus wel nog BTW op de verkoopprijs.
Wanneer nu een huurder daar in woont. Deze blijft er lang genoeg in zodat het geen nieuwe woning meer is. Dus minstens 2 jaar. Als er na het pand verkocht wordt. Moet er BTW op betaald worden of is het enkel registratiekosten?
Maar wanneer een woning niet meer als 'nieuwe' beschouwd wordt door de overheid verkoop je dus je onroerend goed zonder BTW maar dus wel met registratierechten. Dus 10% kosten ter registratie. Geen BTW van 21% verschuldigd op het onroerend goed. De verkoper ontvangt dus nog altijd hetzelfde bedrag als moest nu verkocht worden. Maar er moet geen BTW op het onroerend goed betaald worden door de aankoper omwille dat het geen nieuw gebouw meer is volgens de overheid. Want het is ouder dan 2 jaar. In de veronderstelling dat er uiteraard voor dergelijke periode is gehuurd.
Wanneer een onroerend goed "nieuw" is volgens de overheid is daar BTW op verschuldigd. Nieuw = Minder dan 2 jaar bewoond. Nu is dit een woning van 2009. Dus moest daar ooit in gewoond zijn zou dit geen nieuwe woning zijn en bij verkoop dus geen BTW op verschuldigd zijn maar wel registratierechten. Helaas is er nu geen bewoning geweest dus wel nog BTW op de verkoopprijs.
Wanneer nu een huurder daar in woont. Deze blijft er lang genoeg in zodat het geen nieuwe woning meer is. Dus minstens 2 jaar. Als er na het pand verkocht wordt. Moet er BTW op betaald worden of is het enkel registratiekosten?
Ik moet helaas herhalen dat u het verkeerd begrijpt/interpreteert.Verkeerd uitgelegd of begrepen precies. Ik vraag niet de BTW kado te krijgen. Nu is bv de vraagprijs 200 000 + 21% BTW omdat het nog onder BTW regime valt want nog nieuwe woning. BTW dat op het appartement betaald wordt zal de verkoper doorstorten aan de overheid uiteraard. Totale kostprijs voor het goed is dus 242 000 + notaris kosten. Geen registratiekosten vermits BTW.
Maar wanneer een woning niet meer als 'nieuwe' beschouwd wordt door de overheid verkoop je dus je onroerend goed zonder BTW maar dus wel met registratierechten. Dus 10% kosten ter registratie. Geen BTW van 21% verschuldigd op het onroerend goed. De verkoper ontvangt dus nog altijd hetzelfde bedrag als moest nu verkocht worden. Maar er moet geen BTW op het onroerend goed betaald worden door de aankoper omwille dat het geen nieuw gebouw meer is volgens de overheid. Want het is ouder dan 2 jaar. In de veronderstelling dat er uiteraard voor dergelijke periode is gehuurd.
Wanneer een onroerend goed "nieuw" is volgens de overheid is daar BTW op verschuldigd. Nieuw = Minder dan 2 jaar bewoond. Nu is dit een woning van 2009. Dus moest daar ooit in gewoond zijn zou dit geen nieuwe woning zijn en bij verkoop dus geen BTW op verschuldigd zijn maar wel registratierechten. Helaas is er nu geen bewoning geweest dus wel nog BTW op de verkoopprijs.
Wanneer nu een huurder daar in woont. Deze blijft er lang genoeg in zodat het geen nieuwe woning meer is. Dus minstens 2 jaar. Als er na het pand verkocht wordt. Moet er BTW op betaald worden of is het enkel registratiekosten?
De verkoper moet enkel de BTW op de eventuele meerwaarde doorstorten aan de BTW administratie. Indien hij verkoopt aan dezelfde prijs als zijn aankoopprijs moet hij dus niets doorstorten aan de BTW administratie. Het is de verkoper die simpelweg zijn reeds betaalde btw recupereert bij de koper.
Vanuit het standpunt van de verkoper is er dus geen enkele reden waarom hij na twee jaar de totaalprijs zou laten dalen tot minder dan de huidige vraagprijs btw inclusief. De koper daarentegen zal binnen twee jaar op die totaalprijs wel nog de 10 percent aan registratierechten extra dienen te betalen.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
Zo is het inderdaad!Ah. Iets duidelijker nu. Ik wist niet de verkoper zijn BTW kon recuperen bij verkoop. Gewoon het principe van aftrekbare en verschuldige BTW. Wist niet dat dit ook geldig is voor een particulier dat een eenmalige verkoop doet.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
Hmm. Even toch hier op terug komen. Mijn redenering zal allicht wel verkeerd zijn maar wil het toch eens posten hier.
Als de persoon nu zijn pand verkoopt aan een lagere prijs dan initieel aangekocht. Dan is het verschuldigde BTW lager dan de aftrekbare BTW. Met andere worden dan krijgt de verkoper eigenlijk BTW terug van de overheid... Zo is het toch in het bedrijfsleven. Maar of dit met van die eenmalige aangiftes ook van toepassing is mij niet volledig duidelijk.
Er is de laatste tijd zoveel sprake van onroerend goed dat al dan niet in waarde kan dalen. Als dit nu effectief het geval is kan je zo'n gevallen wel hebben natuurlijk.
Als de persoon nu zijn pand verkoopt aan een lagere prijs dan initieel aangekocht. Dan is het verschuldigde BTW lager dan de aftrekbare BTW. Met andere worden dan krijgt de verkoper eigenlijk BTW terug van de overheid... Zo is het toch in het bedrijfsleven. Maar of dit met van die eenmalige aangiftes ook van toepassing is mij niet volledig duidelijk.
Er is de laatste tijd zoveel sprake van onroerend goed dat al dan niet in waarde kan dalen. Als dit nu effectief het geval is kan je zo'n gevallen wel hebben natuurlijk.
“Art.1...§ 9. Voor de toepassing van dit Wetboek dient te worden verstaan :1° onder gebouw of een gedeelte van een gebouw, ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden...Art.8.§ 1. Eenieder die, anders dan in de uitoefening van een economische activiteit, een goed bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht, heeft laten oprichten of heeft verkregen met voldoening van de belasting, en het uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat goed, onder bezwarende titel vervreemdt, heeft ten aanzien van de vervreemding van dit goed en het bijhorende terrein de hoedanigheid van belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling de vervreemding te doen met voldoening van de belasting...”(3 juli 1969 Wetboek BTW)..
‘Aflevering was in 2009‘ = ‘inbezitneming’
De oprichter die het opgerichte uiterlijk op 31 december 2011 onder bezwarende titel vervreemdt heeft ten aanzien van dit goed de hoedanigheid van belastingplichtige, WANNEER hij op de door de *Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling de vervreemding te doen met voldoening van de belasting.
* “Art.1.Eenieder die een handeling verricht bedoeld in artikel 8 of in artikel 44, § 3, 1°, a), tweede streepje of b), tweede streepje, van het Wetboek, onder de daarin gestelde omstandigheden, heeft ten aanzien van die handeling de hoedanigheid van belastingplichtige, op voorwaarde dat hij :1° vooraleer de overeenkomst met betrekking tot die handeling wordt gesloten, bij het controlekantoor van de belasting over de toegevoegde waarde waaronder hij ressorteert, een verklaring in tweevoud indient waarin hij zijn bedoeling uitdrukt een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het bijhorende terrein te vervreemden, een zakelijk recht in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op zulke goederen te vestigen, over te dragen of weder over te dragen, met voldoening van de belasting; 2° de medecontractant op de hoogte brengt van zijn bedoeling de vervreemding te doen met betaling van de belasting, door middel van een vermelding in de eerste akte die tussen hen titel vormt van de vervreemding van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het bijhorende terrein, van de vestiging, overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op zulke goederen.”(Koninklijk besluit nr. 14 met betrekking tot de vervreemdingen van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein en de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van een zakelijk recht in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde op zulke goederen.).
‘Aflevering was in 2009‘ = ‘inbezitneming’
De oprichter die het opgerichte uiterlijk op 31 december 2011 onder bezwarende titel vervreemdt heeft ten aanzien van dit goed de hoedanigheid van belastingplichtige, WANNEER hij op de door de *Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling de vervreemding te doen met voldoening van de belasting.
* “Art.1.Eenieder die een handeling verricht bedoeld in artikel 8 of in artikel 44, § 3, 1°, a), tweede streepje of b), tweede streepje, van het Wetboek, onder de daarin gestelde omstandigheden, heeft ten aanzien van die handeling de hoedanigheid van belastingplichtige, op voorwaarde dat hij :1° vooraleer de overeenkomst met betrekking tot die handeling wordt gesloten, bij het controlekantoor van de belasting over de toegevoegde waarde waaronder hij ressorteert, een verklaring in tweevoud indient waarin hij zijn bedoeling uitdrukt een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het bijhorende terrein te vervreemden, een zakelijk recht in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op zulke goederen te vestigen, over te dragen of weder over te dragen, met voldoening van de belasting; 2° de medecontractant op de hoogte brengt van zijn bedoeling de vervreemding te doen met betaling van de belasting, door middel van een vermelding in de eerste akte die tussen hen titel vormt van de vervreemding van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het bijhorende terrein, van de vestiging, overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op zulke goederen.”(Koninklijk besluit nr. 14 met betrekking tot de vervreemdingen van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein en de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van een zakelijk recht in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde op zulke goederen.).
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/