Verkoper met twee schuldeisers, welke mogelijkheden koper?

[Jan004]

Beste,

Op 26/10/2012 heb ik een compromis ondertekend voor de aankoop van een woning. De prijs is 90.000 euro. Zowel schuldsaldo, lening als voorschot is in orde. Normaal moet de akte 26/02/2013 verlijden. Nu heb ik twee weken terug bericht gekregen van de notaris dat de verkoper blijkbaar twee hypotheken heeft lopen op zijn woning. De ene schuldeiser is de bank, de andere is de familie van een vriend aan wie hij in het verleden eens 75.000 zou geleend hebben (dit werd ook geschreven, vriend is ondertussen overleden).

Nu komt de verkoper met het bedrag niet toe om beide schuldeisers terug te betalen. In de compromis staat dat ik het goed koop, vrij van hypotheek. Aangezien de bank de huidige hypotheek niet wil opheffen omdat ze met de verkoopwaarde van het huis niet het openstaand bedrag kunnen recupereren, zit de verkoop momenteel vast..

De notaris deelt mee het nodige te doen, ondertussen sta ik met mijn rug tegen de muur..
Wat zijn mijn mogelijkheden, of wat denken jullie dat ik best kan doen?

Alvast bedankt !

[basejumper]

Jan,

U heeft geen mogelijkheden.
Alles wordt buiten u om beslist. U kan de schuldeisers niet dwingen om te verkopen tegen de door u overeengekomen prijs.
Ik mag hopen dat u het voorschot in consignatie aan de notaris heeft betaald en niet aan de verkoper of vastgoedmakelaar.
In uw geval zou ik via advocaat aansturen op ontbinding van de koop. U kan van de verkoper 10 % eisen van de koopsom ingevolge ingebreke blijven van zijn kant.

[Jan004]

Beste,

Bedankt voor uw reactie! Het voorschot werd gestort op een rekening van het immokantoor en zou bij nazicht door de notaris reeds bij haar terrecht zijn. Ondertussen heb ik wel al andere kosten gemaakt:

- Dossier lening - 250 euro
- Schatter - 250 euro
- Schuldsaldoverzekering werd reeds betaald, hopelijk kan ik dit zonder kosten terug krijgen.
- Rondgang bij verschillende aannemers om zoveel mogelijk offertes te verzamelen.
- Hele maand verlof gepland voor de werken, die ik nu helaas niet meer kan verplaatsen..

Dit zal ik allemaal moeten terugvorderen van de verkoper. Aangezien hij zelf geen geld heeft, zal het waarschijnlijk nog lang duren eer ik dit ooit zal terug zien.

Ik ben sowieso van plan om de verkoper vanaf de 26ste via aangetekende brief in gebreke te stellen. Hoe loopt deze procedure dan juist verder om alle kosten te kunnen terugvorderen? Kan ik dit eventueel ook zonder advocaat, want deze kosten kunnen ook al vlug terug oplopen..

Alvast bedankt!

[Kingfisher]

Indien de tegenpartij zijn verplichtingen niet kan nakomen, is een schadevergoeding voorzien. In de regel is dit 10% van het verkoopbedrag, in uw geval dus 9.000€. Dit bedrag dient om de door u geleden schade te vergoeden: dossierkosten, schatter, tijdsverlies.

Maar een kei kan je niet stropen. Als de tegenpartij onvermogend is, dan zal je weinig vangen, vrees ik. Je staat namelijk niet alleen in de rij: eerst komt de fiscus, dan de bank, dan de notaris dan jij, en wie weet welke schuldeisers nog.

[Franciscus]

En zal u ook problemen hebben met het terugvorderen van de gelden die aan het immo-bureau gestort zijn.
Deze zullen eveneens hun commissie afhouden.

[Jan004]

Indien de tegenpartij zijn verplichtingen niet kan nakomen, is een schadevergoeding voorzien. In de regel is dit 10% van het verkoopbedrag, in uw geval dus 9.000€. Dit bedrag dient om de door u geleden schade te vergoeden: dossierkosten, schatter, tijdsverlies.

Maar een kei kan je niet stropen. Als de tegenpartij onvermogend is, dan zal je weinig vangen, vrees ik. Je staat namelijk niet alleen in de rij: eerst komt de fiscus, dan de bank, dan de notaris dan jij, en wie weet welke schuldeisers nog.

De regel is 10%, maar is dit wettelijk bepaald? Zoja, waar? In de compromis staat enkel dat de verkoper 10% schadevergoeding kan eisen indien de koop niet doorgaat. In mijn situatie is het net het omgekeerde. Ik zal dus waarschijnlijk zelf mijn nadeel moeten bewijzen..

250 euro voor de schatter en 250 euro voor de dossierkosten zijn makkelijk te bewijzen, maar wat met de rest? Al mijn verloren tijd, het afdweilen van verschillende banken en aannemers, mijn maand verlof om te kunnen starten met de werken, ...

[Jan004]

En zal u ook problemen hebben met het terugvorderen van de gelden die aan het immo-bureau gestort zijn.
Deze zullen eveneens hun commissie afhouden.

Kan dit wettelijk gezien wel? Bij een verkoop is het nog altijd de verkoper die de commissie moet betalen, niet de koper.. Het zou toch schandalig zijn dat ze dit afhouden van het voorschot dat ik heb gestort?

Volgens mij is de commissie iets tussen de makelaar en de verkoper. Indien de makelaar alsnog zijn commissie wilt, is dit een burgerlijke zaak tussen makelaar en verkoper. Mijn voorschot is trouwens reeds volledig overgemaakt aan de notaris en staat daar op een rekening.

[Jan004]

Nog een bijkomende vraag, wat moet ik juist ondernemen om dit geld te kunnen terugvorderen?

Ik veronderstel in mijn geval de 26ste de verkoper aangetekend in gebreke stellen?
Of moet ik me meteen aanbieden bij het vredegerecht om de ontbinding van de verkoop te vragen?

Alvast bedankt !

[Franciscus]

U hebt het voorschot voor de verkoper gestort aan het immo.
Deze geven dat door minus hun commissie aan de verkoper.
Uw eis zal aan de verkoper gericht zijn

[j.demoor]

“Art.32.De termijnen,binnen welke de aanbieding ter registratie moet plaatshebben...zijn:...4°.voor akten waarbij de eigendom ...van...onroerende goederen overgedragen...wordt,vier maand...“(Wetboek Registratierechten 30 november 1939=W.Reg.).

‘Op 26/10/2012 heb ik een compromis ondertekend voor de aankoop van een woning’

De aanbieding ter registratie van de onderhandse akte moet dus plaatshebben uiterlijk op 25/02/2013.

“Art.19...2°.de akten waarbij de eigendom...van in België gelegen onroerende goederen overgedragen...wordt...Art.35.De verplichting tot aanbieding ter registratie...berust...:...6° op de contracterende partijen,ten aanzien van de onderhandse..akten ,waarvan sprake in artikel 19,2°...”(W.Reg.).

“Art.41.Verbeuren ondeelbaar een geldboete gelijk aan het bedrag der rechten...:1° de personen die binnen de voorgeschreven termijnen, de akten of verklaringen niet hebben doen registreren welke zij gehouden zijn aan de formaliteit te onderwerpen...Art.209.Zijn vatbaar voor teruggaaf :...2° de evenredige rechten(niet de boetes) geheven hetzij wegens een akte die vals verklaard is, hetzij wegens een overeenkomst waarvan de nietigheid uitgesproken of vastgesteld werd door een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest...”(W.Reg.).

‘Nu komt de verkoper met het bedrag niet toe om beide schuldeisers terug te betalen.’ houdt in dat de hypotheken die op de woning rusten niet zullen doorgehaald worden.

U kan dus best de onderhandse koopakte met wederzijds akkoord of desnoods gerechtelijk ontbinden,met schade vergoeding.

[Kingfisher]

En zal u ook problemen hebben met het terugvorderen van de gelden die aan het immo-bureau gestort zijn.
Deze zullen eveneens hun commissie afhouden.

Kan dit wettelijk gezien wel? Bij een verkoop is het nog altijd de verkoper die de commissie moet betalen, niet de koper.. Het zou toch schandalig zijn dat ze dit afhouden van het voorschot dat ik heb gestort?

Volgens mij is de commissie iets tussen de makelaar en de verkoper. Indien de makelaar alsnog zijn commissie wilt, is dit een burgerlijke zaak tussen makelaar en verkoper. Mijn voorschot is trouwens reeds volledig overgemaakt aan de notaris en staat daar op een rekening.

Maak niets uit, u hebt het voorschot gegeven aan de verkoper, wat hij daar mee heeft gedaan (immo betaalt) is niet uw zaak. De verkoper heeft nu de plicht om dat voorschot terug te geven, en de schadevergoeding te betalen. Maar het probleem is dat de verkoper onvermogend is.

Maar doordat het voorschot integraal bij de notaris zit, wil zeggen dat het misschien nog kan gerecupereerd worden.

[Franciscus]

Als het bij de notaris zit dan kan het vermoedelijk wel gerecupereerd worden.

[Jan004]

Aangezien het voorschot volledig bij de notaris staat, maak ik me hier niet zoveel zorgen over.

Wat ik me wel afvraag, is wat ik nu precies moet ondernemen? Gedwongen uitvoering van de verkoop is niet mogelijk aangezien de verkoper insolvabel is. Dan kan ik enkel nog de verkoop laten ontbinden. Is dit nu mijn taak, of de taak van de notaris? Dus bij wie ligt de bal als de notaris te horen krijgt dat de hypotheek niet wordt opgeheven en dat de verkoop bijgevolg niet kan doorgaan?

En wat met die 10% schadevergoeding? Ik weet dat dit de algemene regel is, maar dit staat niet vermeld in mijn compromis. Staat het ergens in een wettekst beschreven dat ik recht heb op 10% schadevergoeding? Of is er een soort rechtsgewoonte waardoor ik toch die 10% kan eisen?

Alvast bedankt!

[k.b.]

Uw probleem is dat de 10% schadevergoeding enkel gaat toegekend worden via de rechtbank , een kleinere schadevergoeding misschien wel in onderling overleg ...
Of je bovendien in staat zal zijn deze te innen van de verkoper ( die blijkbaar niet solvabel is) is nog een bijkomend probleem.

In wiens kamp de bal ligt ... mooie vraag natuurlijk ...

Wat ga je doen als de verkopende partij , bij monde van zijn notaris komt aandraven met een met een "minnelijke schikking" waarin men u voorstelt om zonder schadevergoeding (omwille van de onvermogende partij) de verkoop te ontbinden. ...

Ik zou voorstellen de bal zelf ter hand te nemen en éénmaal de datum voorbij is tot de aktie over te gaan ... al kan dit perfect een "verkennend gesprek" zijn met de notaris van de verkoper om de mogelijkheden in te schatten ...
De koop zal toch moeten ontbonden worden , is het niet in onderling overleg , dan via de rechtbank.

k.b.


k.b.

[Tope]

Mijn dochter en schoonzoon overkwam iets gelijkaardigs bij de aankoop van een volledig gebouw.
Ze waren zeer opgelucht dat er geen voorverkooprecht op het pand uitgeoefend werd.
Een viertal dagen vóór de ondertekening van de authentieke akte kregen zij echter te horen dat er niet - zoals zij wisten - één schuldeiser was, maar er waren er wel vier.
Uiteraard kon de verkoop niet doorgaan en niemand kon voorspellen hoelang het gepalaver tussen de schuldeisers zou duren.
Bij ontbinding van de koop moesten ze niet op enigerlei schadevergoeding rekenen.
Er zat niet anders op dan afwachten.
Hun inboedel moesten ze verdelen over familie en vrienden, want de huur van de vorige woonst was opgezegd.
Een onderkomen hebben ze gelukkig bij familie kunnen vinden.
Uiteindelijk werd de akte zowat 2 maanden later verleden.
Ondertussen was de hypotheekrente wel gedaald en zo bespaarden ze dan toch nog 1200 Euro op de interesten.
Plezant is anders.