Huis gekocht met verborgen gebreken via makelaar

[cindy1983]

hallo,

Mijn vriend en ik hebben eind november een huis gekocht via een makelaar.
vanaf september tot november hebben we diverse malen het huis bezocht met de makelaar om dingen na te kijken en op te meten en dergelijke. Tot 2x toe hebben we de c.v. ketel aangezet om te horen of hij aanging, hij ging dus aan. Maar er werd ons verteld dat er geen mazout meer in de tank zit dus konden we uiteraard ook niet testen of alles verwarmde en dergelijke. Tot 7x toe zijn we gaan kijken in het huis en hebben steeds de drukmeter nagekeken van de cv ketel. Stond steeds keurig op 1,5bar. omdat het in het begin van november al zo koud werd heb ik naar de makelaar gemailt of ik eventueel een kleine 500l mazout in de tank mocht laten doen om te voorkomen dat de leidingen of cv ketel gaat bevriezen. De makelaar mailde mij terug dat de verkoper verantwoordelijk is tot aan het tekenen van de akte.

De dag na het tekenen van de akte hebben we mazout laten leveren en de ketel aangezet. Er werden geen radiators warm en we hadden geen warm water. Direct een cv installateur gecontacteerd en deze heeft vastgesteld dat de cv ketel is bevroren geweest (waarschijnlijk al van vorig jaar in die strenge winterperiode). De drukmeter is mee vastgevroren daarom bleef deze ook keurig op 1,5 bar staan of er is mee geknoeid ofzo, ik weet het zelf niet. Die drukmeter ligt nu al weken in de garage en er staat nog steeds 1,5bar op... :s

Wij hebben verschillende cv installateurs moeten smeken om iemand te kunnen vinden die ons binnen de 3dagen kon helpen, want ze kwamen op verschillende plaatsen linoleum leggen en dan moest het minstend 18graden zijn in huis. We konden de vloer niet uistellen want de dag na het leggen van de vloer moesten we ook al onze intrek nemen in de woonst aangezien ons huurcontract verliep op 1december2012, waar moesten we dan al onze meubels kwijt?
Dus wij smeken en uiteindelijk iemand gevonden die verschillende klanten heeft afgebeld om voor ons 2dagen de tijd te nemen om een andere ketel te installeren.

In deze tussentijd dat we nog steeds geen verwarming hadden en het maar 5graden was in huis (heel slecht geisolleerd) heb ik verschillende kamers moeten bezetten die gereed moesten zijn voor intrek in de woonst. Nu hebben we enkele weken later vastgesteld dat we overal schimmel op deze pas bezette muren hebben omdat het bezetsel veeeeel te lang erover gedaan heeft om te drogen, ik kon enkel verluchten maar niet verwarmen. Het bleef gewoon te lang vochtig.

Nu heb ik contact opgenomen met de makelaar om te vragen wie de rekening gaat betalen voor de cv installatie. De makelaar blijft beweren dat wij hadden moeten weten dat de cv ketel stuk was omdat we de radiators zijn gaan opmeten in het huis en dat we de radiators toch al zelf gingen vervangen. Maar wat heeft dat in hemelsnaam nu te maken met een bevroren ketel??? Die makelaar probeert zich met foefkes eruit te praten.

Zou ik met dit verder kunnen gaan als de verkoper noch makelaar mij vergoed voor de gedane kosten??

alvast bedankt,

[mava105]

overal schimmel op deze pas bezette muren hebben omdat het bezetsel veeeeel te lang erover gedaan heeft om te drogen, ik kon enkel verluchten maar niet verwarmen. Het bleef gewoon te lang vochtig.

,

Integendeel; nieuwe bepleistring moet traag en op een natuurlijke wijze opdrogen. Anders krijg je juist barsten.
Als je al gezien had dat er radiatoren vervangen moesten worden omdat ze bevroren waren, had je ook verder mopetde denken, en zeker de ketel onderzoeken. Had je na aankoop niet beter gedaan dan het water van de installatie te laten? Dan was er helemaal geen probleem geweest.
Ook hier weer duidelijk een feit van onwetendheid van kopers van een huis.
Laat u toch bijstaan door een deskundig iemand.

[cindy1983]

bedankt voor je reactie.

de radiatoren waren helemaal niet bevroren, ik werk zelf in een sanitair en cv zaak en ik wou gewoon nieuwe radiatoren zetten omdat er nu nog van die oude convectoren stonden. Er zat blijkbaar geen druppel water in de leidingen, die stonden blijkbaar al een jaar droog. De ketel sprong aan de de drukmeter gaf steeds 1,5bar aan dus in onze ogen zag dat er goed uit, wij zijn zelfs met meerdere mensen komen kijken in het huis om diverse dingen na te kijken. Als de druk minderde op de drukmeter of de ketel ging niet aan dan hadden we dat natuurlijk gemerkt.

Die nieuwe bepleistering moet traag drogen dat weet ik maar mag het ook heeeeel traag drogen? je moet toch verluchten en verwarmen en het begin hebben ze mij altijd gezegd. Je mag zeker niet te snel verwarmen voor barsten te voorkomen maar op 18graden verwarmen en samen verluchten moet toch beter zijn dan alleen te verluchten met regenweer en niet kunnen verwarmen of ben ik mis.

Mij gaat het erom dat de makelaar mij het had moeten laten weten dat de cv ketel stuk was gevroren zo staat het ook in het burgelijk wetboek, de verkoper heeft meldingsplicht van de verborgen gebreken waarvan hij op de hoogte is. En zeggen dat hij hier niets van wist kan hij niet want hij moet veel water hebben gehad in de cv ruimte + hij heeft al meer dan een jaar niet meer kunnen stoken met die ketel dus hij wist dat zeker. Je zet de mensen niet pal voor de winter zonder verwarming. Het is opzettelijk gedaan en ik vind dat dit niet kan.

[freelance]

II. VRIJWARING VOOR GEBREKEN VAN DE VERKOCHTE ZAAK.

B.W. Art. 1641. De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

Art. 1643. Hij moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.

Art. 1644. In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.

Art. 1645. _ Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.

Art. 1646. Indien de verkoper de gebreken van de zaak niet gekend heeft, is hij slechts gehouden tot teruggave van de prijs, en tot vergoeding aan de koper van de door de koop veroorzaakte kosten.

Het verborgen gebrek van de verkochte zaak, dat de verkoper tot vrijwaring verplicht met toepassing van het art. 1641 B.W., moet de zaak ongeschikt maken voor een normaal gebruik (Cass. 15 september 1978, Pas. 1979, I, p. 60) of althans het gebruik waartoe de koper ze, naar de verkoper wist, bestemde (Cass. 17 mei 1984, R.W. 1984-85, 2090). Antwerpen 22 april 1991, R.W. 1994-95, 405; Gent 20 oktober 1995, A.J.T. 1995-96, 567, met noot J. Vanbelle).

Quote : " Nu heb ik contact opgenomen met de makelaar om te vragen wie de rekening gaat betalen voor de cv installatie. De makelaar blijft beweren dat wij hadden moeten weten dat de cv ketel stuk was omdat we de radiators zijn gaan opmeten in het huis en dat we de radiators toch al zelf gingen vervangen."
Staat dit op mail ?

Quote : "omdat het in het begin van november al zo koud werd heb ik naar de makelaar gemailt of ik eventueel een kleine 500l mazout in de tank mocht laten doen om te voorkomen dat de leidingen of cv ketel gaat bevriezen. De makelaar mailde mij terug dat de verkoper verantwoordelijk is tot aan het tekenen van de akte."

Ook deze mail KAN een BEGIN van bewijs zijn .
Het is aan de koper te bewijzen dat verkoper op de hoogte was van het verborgen gebrek. ( met alle middelen ) .


Het verborgen gebrek wordt gesanctioneerd door 1644 B.W., de actio redhibitoria. Deze vordering veronderstelt een rechtsgeldige koop en kan derhalve niet gecombineerd met een vordering tot nietigverklaring wegens wilsgebrek.

Een verborgen gebrek in de zin van artikel 1641 B.W. is een gebrek dat een zekere ernst dient te vertonen. Hierbij geldt een functioneel criterium.

Maar het functioneel criterium vereist daarom niet dat het gebrek de zaak definitief onbruikbaar maakt. Het volstaat dat de zaak gedurende een zekere tijd onbruikbaar is voor het doel waarvoor hij werd aangekocht.

Het gebrek moet in de kiem bestaan op het ogenblik waarop het risico op de koper overgaat. Voor later ontstane gebreken moet de verkoper niet instaan.

Deze regel werd in concreto toegepast door de Rechtbank van koophandel te Tongeren, 10 juni 2008, NJW 192, 890:

[cindy1983]

bedankt voor je reactie.

Bewijzen dat hij het wist moet ik in dit geval denk ik niet meer omdat je als bewoner van een huis na een jaar toch moet doorhebben dat je cv ketel is bevroren + de cv installateur heeft me gezegd dat er water uit de ketel is gelopen en dat die cv ruimte onder water is gelopen. Spijtig genoeg heeft hij me dit tot nu toe nog niet op mail gestuurd dat ik het had moeten weten van de ketel, hij heeft dit gemaild: Waarom hebben jullie bij de derde bezichtiging alle vertrekken en radiatoren opgemeten???? Waarom hij dit vraagt weet ik ook niet, dit heeft toch niks met de bevroren cv ketel te maken. Hij heeft ons dit recht in ons gezicht gezegd dat we het hadden moeten weten dat de ketel bevroren was omdat we de radiatoren hebben opgemeten... :s

Nu heeft hij ook contact opgenomen met de installateur die de installatie bij ons gedaan heeft en daar heeft hij ook tegen gezegd dat we het hadden moeten weten omdat de ketel al oud is en dat we de radiatoren hebben opgemeten. + de makelaar heeft hem ook nog eens beschuldigd dat hij zogezegd met ons onder één hoedje zou spelen. De cv installateur was er niet goed van en heeft hem duidelijk gemaakt dat wij genoeg hebben gecontroleerd aan de ketel, hij ging aan en de drukmeter stond altijd op 1,5bar. Dat je al heel wat van cv moet kennen om dit zelf te kunnen vaststellen. En de installateur heeft hem ook gezegd dat hij onze reactie heeft gezien toen hij vertelde dat de ketel was bevroren en dat hij er zeker van is dat wij dit niet wisten. Hij wil dit ook getuigen op de rechtbank (als het eventueel zo ver moest komen)

Kijk wij zijn misschien erg naief geweest in de gedachte dat we beter een huis kochten via een makelaar omdat deze normaal toch alles wettelijk moet regelen. Wij hadden eigenlijk zelfs meer vertrouwen in de verkoop toen we zagen dat het via een makelaar ging. Wij hebben op anderhalfjaar tijd veel huizen bekeken die via makelaars verkocht werden en ik moet zeggen dat de andere ons wel van verborgen gebreken op de hoogte hebben gesteld, dingen die zonder vergunning zijn gebouwd, stukken grond die van de gemeente of de buren zijn ingenomen geweest (met toestemming van die buren natuurlijk), dingen die stuk waren die we niet zelf konden vaststellen. Ik moet echt zeggen dat deze makelaars erg eerlijk zijn geweest tegen ons, daarmee dat ons vertrouwen groeide. Nu kwamen we natuurlijk uit bij een mooi huisje dat via een (andere) makelaar verkocht werd en dit zelfs nog door een heel groot makelaarsbedrijf. Je zou toch zeggen dat die mensen beter weten dat zo een fouten te maken. Die moeten toch ook weten dat er veel mensen mee verder zouden gaan of laten zoveel mensen dat dan gewoon gebeuren?

[cindy1983]

Ik heb de laatste weken ook veel verhalen over deze makelaar te horen gekregen. Hij heeft al zoveel mensen in het zak gezet. Hij zou blijkbaar niet eens meer iets kunnen gaan drinken in de gemeente waar hij woont. Omdat er al vele zijn die hem op zijn .... willen slaan. Ik wil het gewoon niet opgeven omdat ik niet wil dat hij denkt dat hij dit zomaar kan doen met mensen. Als je een huis koopt betaal je 25jaar lang ervoor. Dan moet je zeker niemand in het zak zetten want het zijn de mensen hun heel centen die erin steken. Dit gaat niet om een bedrag van 100 euro maar om een huis. vooral principieel vind ik dat ik er iets aan moet doen.

[mava105]

. Dit gaat niet om een bedrag van 100 euro maar om een huis. .

Juist daarom steeds een deskundig iemand raadplegen voor je de verkoopsovereenkomst tekent
Je schrijft hier dat je werkt in een sanitair en CV zaak. Was het dan zo moeilijk om één van uw collega's eens te vragen een oogje op de installatie te komen werpen? Had u hooguit een flesje wijn gekost.

[cindy1983]

ja dat zou inderdaad gelukt kunnen zijn als ik toen al daar werkte maar spijtig genoeg ben ik pas 2 weken in dienst daar. anders had ik het zeker en vast ook zo gedaan.
Wij hebben iemand laten meekijken naar de installatie die een beetje van vanalles op de hoogte is en die persoon zei me hetzelfde, de drukmeter staat goed en de ketel ging aan. Het is gewoon gelijk de installateur mij nadien vertelde. Het is opzettelijk zo gedaan om ons de indruk te geven dat alles in orde was. Als je een huis koopt en ze zeggen u dat de stroom vernieuwd is, ga jij dan ook effectief elk stopcontact controleren? Wij hebben in het huis 4stopcontacten opengedraaid en daar was aarding, bij intrek in het huis zijn we erachter gekomen dat dit dus blijkbaar ook de enige 4stopcontacten zijn met aarding. Staat niets van op de keuringsattest terwijl bij mijn weten het toch verboden is van stopcontacten met aarding te plaatsen als er geen aarding aanwezig is. zekeringskast heeft op nieuwjaarsavond brand gevat aan een kabel, de automaat ervan was blijkbaar stuk dus dat sprong niet af, toen die avond zijn we ook teweten gekomen dat die gekken heel de stopcontacten in de keuken hebben aangesloten op het lichtcircuit.... dus op 1,5. Waar zitten die hun verstand.. Waar is die fameuze keuringsattest dan voor nodig als die mannen niet eens de zekeringskast opentrekken. Die moet dat toch ook gezien hebben dat de isolatie op die kabel al 10cm was weggebrand.
Als je een huis gaat kopen moet je een electricien, cv installateur, sanitair installateur, architect, en dergelijke meenemen?
mij gaat het gewoon om het feit dat ze eerlijk moeten zijn. Als je iemand in het zak wil zetten dan is dat goed voor mij maar dan moeten ze ook de gevolgen ervan dragen. Wij zijn inderdaad veel te naief geweest en daar heeft de makelaar serieus misbruik van gemaakt maar dat rechtvaardigd zijn acties niet.
ik ga het proberen om het zo met hem onderling te regelen en anders moet ik het maar via de advocaat doen. Mijn advocaat heeft me laten weten dat dit degelijk onder verborgen gebreken valt en dat ik een sterke kans heb. Dus we zullen maar afwachten.

Menskes allemaal alvast bedankt voor jullie reacties
grtjs

[freelance]

@ cindy1983
U hebt privé bericht . Zie bovenaan uw pagina in de balk : 1 nieuwe berichten .

[patjebrussel]

a

[freelance]

Voor klachten tegen vastgoedmakelaars :
http://biv.be/NV_3_D.php?lingua=NL" onclick="window.open(this.href);return false;