Uit Budget & Recht van januari 2013
Verkoop van vastgoed
Fout ingelicht
In maart 2010 tekent het echtpaar
C. bij een vastgoedagentschap een
bod waarin ze er zich toe verbinden
het appartement van mevrouw
V. te kopen. Dit bod vermeldt onder
meer: "stedenbouwkundige en
huurcontext perfect gekend en aanvaard
door de koper. Context van
mede-eigendom perfect gekend en
aanvaard door de koper (geen verslagen
van algemene vergaderingen.)",
waarbij de laatste vermelding met de
hand werd toegevoegd. Vier dagen
later wordt een verkoopovereenkomst
ondertekend voor een prijs
van € 170 000 en overhandigt het
echtpaar C. bij wijze van voorschot
een cheque van € 8 500 aan V.
In de weken daarna neemt het koppel
contact op met de syndicus. Die
hee een nare verrassing: de medeeigendom
zit diep in de schulden.
De vorige syndicus werd ontslagen,
van de 12 mede-eigenaars zijn er
7 die geen voorschoen of kosten
meer betalen, met als resultaat een
aanzienlijk passief ten laste van de
andere mede-eigenaars aangezien
die hoofdelijk gehouden zijn tot
betaling van de schulden van de
mede-eigendom. Tot overmaat van
ramp is de verwarmingsketel van
het gebouw aan vervanging toe, wat
ongeveer € 30 000 zal kosten.
Gezien die toestand wil het echtpaar
C. het appartement niet meer kopen.
Op 8 april 2010 bezorgt de syndicus
de notaris die belast is met het verlijden
van de akte een kopie van de
verslagen van de drie recentste algemene
vergaderingen.
Op 14 april roept de syndicus de
mede-eigenaars trouwens samen
voor een nieuwe algemene vergadering
waarop hij zal voorstellen
om een garantiefonds aan te leggen
om zo het hoofd te kunnen bieden
aan de meest dringende schulden
van de mede-eigendom. Mijnheer
en mevrouw C. delen aan de notaris
mee dat ze de authentieke akte niet
zullen verlijden. Ze zijn vast van plan
om hun voorschot terug te krijgen.
Mevrouw V. houdt het echtpaar dan
weer verantwoordelijk voor het nietverlijden
van de akte en eist op basis
van de verkoopovereenkomst een
verbrekingsvergoeding van € 17 000.
Uiteindelijk komt het geschil voor
de rechtbank. De hamvraag: hee
het echtpaar C. bij de verkoopovereenkomst
op een geldige manier
ingestemd met de aankoop?
Volgens de rechter bewijst niets dat
de C.'s echt op de hoogte zijn gebracht
van de problemen.
Integendeel zelfs, aangezien er op
het bod een handgeschreven vermelding
staat dat er geen verslagen
van de algemene vergaderingen zijn.
De rechter is van oordeel dat het
aanzienlijke passief van de medeeigendom
en de hoge kosten voor de
verwarmingsinstallatie doorslaggevend
zijn voor de beslissing van het
echtpaar C. om al dan niet te kopen.
De rechter beslist dan ook om de
verkoopovereenkomst te verbreken
wegens wilsgebrek. Mevrouw
V. moet het voorschot van € 8 500
terugstorten aan de C.'s en hun
een schadevergoeding van € 5 000
betalen. Wat wellicht niet echt een
probleem is, want intussen kocht iemand
anders haar appartement.
■ burgerlijke rechtbank van Brussel,
22/12/2011, in: Journal des tribunaux,
2012, blz. 282