L.S.,
In verband met de aankoop van een woning zal binnenkort de akte bij de notaris passeren. Zowel verkoper als koper hebben voor dezelde notaris gekozen. Recent heb ik de concept afrekening van het notariskantoor ontvangen. Nu zijn in grote lijnen de berekende bedragen zoals ik ze zelf reeds had berekend.
Echter met betrekking tot een stelpost genaamd onroerende voorheffing zijn er wat onduidelijkheden.
Nu begrijp ik wat onroerende voorheffing is en dat deze
- berekend wordt aan de hand van het ge?ndexeerde Kadastraal Inkomen;
- bestaat uit drie gedeelten, t.w. basisheffing, provinciale opcentiemen en gemeentelijke opcentiemen;
- verschuldigd is door de belastingplichtige die op 1 januari van het aanslagjaar het zakelijk recht bezit;
- door de gezinssituatie en/of de aard van het onroerend goed be?nvloed kan worden.
etc.
Ook is mij duidelijk dat bij een verkoop soms wordt overeengekomen dat de koper een deel van de onroerende voorheffing voor het lopende aanslagjaar ten laste neemt. De verdeling of verrekening zal dan uiteraard gebeuren in functie van het aantal maanden dat koper en verkoper eigenaar zijn geweest. Het lijkt mij ergens dan ook logisch en niet meer dan billijk dat er bij een verkoop van onroerend goed zo'n pro rata temporis verrekening plaats kan vinden.
Mijn opmerkingen en vragen in dezen luiden als volgt:
Kan deze verrekening ook gemaakt worden terwijl dit contractueel niet is overeengekomen? In het verkoopcompromis wordt hier namelijk geen gewag van gemaakt. Enkel staat er de tekst: "Vanaf het verlijden van de akte heeft de koper de eigendom en het genot en vanaf dan draagt hij de lasten en taksen."
Nu dringt de vraag op of ook de onroerende voorheffing bedoeld wordt met het woord 'taksen' zoals genoemd in bovenstaande passage? Men zou namelijk kunnen beargumenteren dat een verdeling of verrekening van de onroerende voorheffing niet expliciet in het contract vermeld is en dus niet contractueel bepaald werd.
Laten we voor het gemak even uitgaan van het feit dat men met 'taksen' ook de onroerende voorheffing heeft bedoeld. Er geldt echter alleen een belastingplicht ten opzichte van de onroerende voorheffing voor diegene die op 1 januari het zakelijk recht bezit, i.c. de verkoper. Wettelijk gezien is deze immers de enige belastingplichtige. De conclusie is aldus dat de koper vanaf het moment dat hij eigenaar wordt na 1 januari nimmer de belastingplichtige kan zijn. Ergo, de taksen zoals genoemd in de betreffende passage kunnen niets van doen hebben met de onroerende voorheffing.
In het verkoopcompromis (onderhandse verkoopovereenkomst gebouwen) komen verkoper en koper afspraken overeen met betrekking tot het te (ver)kopen onroerend goed. Nu maakt de notaris, onder andere aan de hand van de gegevens in het verkoopcompromis, de akte van aankoop op. De vraag die vervolgens gesteld kan worden luidt:
Kan de notaris, ondanks het feit dat de verdeling of verrekening van de onroerende voorheffing niet vermeld staat in het verkoopcompromis, dit alsnog in zijn akte vermelden?
Of kan dit in voorkomend geval alleen met instemming van zowel de verkoper als de koper?
Ik ben mij bewust van het feit dat ik mij misschien vergis omdat ik zaken wellicht verkeerd interpreteer.
Op de site www.onroerendevoorheffing.be worden geen eenduidige antwoorden gegeven.
Het moge duidelijk zijn dat ik mij nu op een juridisch vlak begeef waar specialistische kennis voor nodig is.
Voordat ik mijn vragen aan het desbetreffende notariskantoor ga stellen wilde ik vragen of iemand mij wellicht zou kunnen helpen.
Bij voorbaat dank,
Eddy R