Beste,
ik vraag me af of en welke plichten een immo makelaar heeft ten opzichte van potentiële kopers.
Onlangs zijn wij een huis voor de 2e maal gaan bezichtigen dat ons zeer goed beviel. Er was reeds een bod uitgebracht op het huis, dus uiteindelijk hebben we beslist om de vraagprijs te bieden, omdat we er van uit gingen dat het dan "voor ons" was. Dit hebben wij dan de dag na ons bezoek telefonisch doorgegeven aan de makelaar. Vervolgens hebben wij dit 's avonds nog eens doorgemaild. Dit was een standaard document dat we van de notaris gekregen hadden, waar we onze beider naam en adresgegevens hebben in vermeld + uiteraard ons bod (met duidelijke vermelding dat dit de vraagprijs was) en de opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet. Dit document hebben we dus per mail doorgestuurd. De makelaar heeft hierop de volgende dag geantwoord dat het bod niet ondertekend was. Daarop hebben wij dan ons document afgeprint, ondertekend, ingescand en terug gemaild. (Wat volgens Art. 2281 volledig rechtsgeldig is, tenzij ik het niet goed begrepen heb?).
Daarna horen wij niets meer van hem tot 2 dagen later; of we eens naar het kantoor kunnen komen. Daar aangekomen krijgen we het verhaal te horen dat hij de persoon die voor ons een bod had uitgebracht, heeft opgebeld nadat hij ons bod ontvangen had en deze persoon is vervolgens naar het kantoor gekomen om een bod in te dienen met de vraagprijs, ook onder opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet, exact hetzelfde als ons dus, maar een dag later (hij is nogal vaag over wanneer dit bod werd binnengebracht, maar zeker is dat het na ons telefoontje was met de melding dat we de vraagprijs zouden geven en volgens het eerste verhaal van de makelaar, was dit ook na onze eerst (ongetekende) mail).
Dus, volgens Mr. De Makelaar, is onze enige kans om het huis te verkrijgen, door een bod te doen zonder deze opschortende voorwaarden, want anders moet hij het "deontologisch gezien" verkopen aan die andere persoon, omdat die zogenaamd eerst een bod heeft gedaan. (maar dus; zijn eerste bod was niet de vraagprijs en zijn 2e bod kwam na het onze, dus dat houdt ons insziens geen steek).
Hij vertelt er ook nog bij dat hij naar die andere persoon zijn bank heeft gebeld en dat hij er bijna zeker van is dat die persoon zijn lening niet gaat krijgen van de bank. (klinkt ongeloofwaardig, welke bank geeft nu zo'n informatie over z'n cliënten aan eender wie?)
Uiteindelijk vertrekken wij zonder dat bod te ondertekenen omdat we diezelfde dag nog een afspraak hadden met de bank en dan konden we daar eerst horen hoe de zaken staan.
Enfin, het gesprek met de bank is OK ("in principe zal je die lening wel krijgen"), maar een bank geeft geen garanties zonder getekend compromis, dus wij beslissen niet onder de druk te bezwijken (op aanraden van de bank, de notaris, vrienden, ... + omdat we het verhaal van de makelaar zeer ongeloofwaardig vinden) en laten aan de makelaar dezelfde dag nog weten dat ons bod blijft zoals het is en dat ons bod bovendien eerst was, gelet op art. 2281. (hieronder ter info) Hij ging dit dan overleggen met zijn collega.
De volgende dag bellen we terug op voor een stand van zaken. Hij vertelt ons dat hij deontologisch gezien eerst het eerste bod (dus het lagere bod) moet afhandelen (merk hier dus op dat dit bod, dat intussen al een week liep, pas op dit moment werd doorgegeven aan de verkopers) en hij zou er dan tevens bij vermeld hebben dat er ook een bod was met de vraagprijs (of het dan over ons bod ging of dat van die andere persoon is ons niet duidelijk). (Merk ook hier dus op dat 5 dagen nadat wij hebben gezegd de vraagprijs te willen geven, dit nog niet aan de verkopers werd gemeld)
Enfin, nog eens 2 dagen later bellen we terug voor een stand van zaken; hier krijgen we de mededeling dat het huis verkocht is. Aan wie of voor welke prijs "gaat ons niet aan".
De gegevens van de eigenaar waren nog te vinden op een andere site, waar ook dit huis te koop stond. Hebben wij dus zelf proberen te contacteren, een bericht op de voicemail gezet, waarop hij dit heeft laten weten aan de makelaar, die hierover uiteraard niet te spreken was. Die makelaar heeft ons dan terug gecontacteerd om te melden dat hij ons zou aanklagen als we nog contact zouden opnemen met zowel hem (de makelaar zelf) als de eigenaar.
Goed, dit was het hele verhaal, nu de vragen:
1) Kan die makelaar ons aanklagen voor wat dan ook? Wij hebben met hem per slot van rekening geen contract.
2) Heeft die makelaar het recht om zo lang te wachten met een bod (of zelfs de vraagprijs) door te geven aan de eigenaar?
3) Kan, wanneer iemand de vraagprijs heeft geboden, die makelaar het toch nog aan iemand anders verkopen als deze persoon dezelfde prijs biedt, maar dan zonder opschortende VW?
4) Is een telefonisch bod rechtsgeldig? (Op basis van ons telefoontje waren we zeker de eerste)
5) Kunnen wij die makelaar op één of andere manier verplichten dit huis toch aan ons te verkopen?
En eentje voor de bonus: Is het wel deontologisch verantwoord dat hij na ons telefoontje van "wij geven de vraagprijs" die andere persoon opbelt, waarvan hij bijna zeker is dat hij de lening niet gaat krijgen, om ook dit bod te doen, in feite puur om ons te kunnen verplichten die opschortende voorwaarden er uit te laten? (want daar is het hem uiteindelijk allemaal om te doen, ons insziens)
Valt hier nog een zaak van te maken of hebben wij als "potentiële koper" echt niets in te brengen tegen deze wanpraktijken?
Het gaat hier overigens over een zéér grote en bekende immo makelaar.
Alvast bedankt,
N.
Art. 2281.<W 2000-10-20/40, art. 3, 006; Inwerkingtreding : 01-01-2001> Wanneer een kennisgeving schriftelijk dient te gebeuren om door de kennisgever te kunnen worden aangevoerd, wordt ook een kennisgeving per telegram, telex, telefax, elektronische post of enig ander telecommunicatiemiddel dat resulteert in een schriftelijk stuk aan de zijde van de geadresseerde, als een schriftelijke kennisgeving beschouwd. Hetzelfde geldt wanneer de kennisgeving slechts daarom niet in een schriftelijk stuk resulteert aan de zijde van de geadresseerde omdat deze een andere wijze van ontvangst hanteert.
De kennisgeving gaat in bij ontvangst ervan in de vormen genoemd in het eerste lid.
Ontbreekt een handtekening in de zin van artikel 1322, dan kan de geadresseerde de kennisgever zonder onnodig uitstel verzoeken om een origineel ondertekend exemplaar na te zenden. Doet hij dit niet zonder onnodig uitstel, of gaat de kennisgever zonder onnodig uitstel op dit verzoek in, dan kan de geadresseerde het ontbreken van een handtekening niet aanvoeren.