Eigenaar niet meer te bespeuren voor verlijden akte

[Kurt_vdv]

Hallo,

Na lang zoeken hebben we begin augustus 2012 een bod gedaan op een huis, dit bod werd na enige tijd aanvaard en er werd al snel een verkoopovereenkomst getekend bij de Immo. Op 23 oktober zou de akte verleden worden bij de notaris maar net 1 week voor het verleiden ervan kregen we het nieuws dat we het huis niet konden kopen doordat de huidige eigenaar schulden heeft. De schulden zijn hoger dan het bedrag dat overeengekomen is. De eigenaar zou geen successierechten betaald hebben na het ontvangen van een grote erfenis.

Na veel rondvragen, bellen naar notaris, ontvanger van registratie en directie van rechtzaken kregen we gisteren het nieuws dat de verkoop alsnog zou doorgaan. De verkoop zal doorgaan op de dag dat mijn lening bij de bank verloopt, ideaal dus.
Ze gaan het geld van de verkoop blokkeren en de eigenaar verder verantwoordelijk stellen voor de rest van de niet betaalde gelden.

Nu komt er nog bij dat de eigenaar de laatste maand niet meer bereikbaar is, hij is reeds verhuisd en liet ook een adreswijziging uitvoeren (dat tot op heden niet positief is bevonden door de wijkagent). De eigenaar is van Thaise afkomst en heeft nooit 1 dag gewerkt in België.
Zijn notaris heeft meerdere malen getracht hem te mailen, bellen en schrijven maar hier is nooit een reactie op gekomen.
De laatste info die ik doorkreeg van een vriendin van hem is dat hij terug naar Thailand zou zijn gegaan zonder iets van info achter te laten van duur of verblijfplaats.

Mijn vrees is dat hij gevlucht is om verdere problemen te ontlopen.

Nu mijn vraag, kan de verkoopsakte alsnog doorgaan indien hij niet komt opdagen? Wie zou in zijn plaats kunnen tekenen of wie is daar gemachtigd voor. Kan ik best een advocaat vragen om deze zaak ter harte te nemen?
Bestaat er niet een soort procedure om deze problemen op te lossen.

Alvast bedankt voor jullie advies.

[ddanck]

Een en ander hangt natuurlijk wel af van de verkoopsovereenkomst die werd getekend bij de immo, zoals u stelt in uw eerste paragraaf. Is dit een compromis? Is dit een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte? En hoe degelijk is de overeenkomst in kwestie, want de ervaring leert dat hier vaak wordt geknoeid.

Een en ander is van belang omdat eigendom in de regel overgaat door de loutere wilsovereenstemming. Dit betekent dat u in principe eigenaar wordt van het huis zodra er een akkoord is over de prijs en het voorwerp. Daarvoor moet er aan geen enkele bijzondere voorwaarde worden voldaan. Wanneer u de verkoop wil tegenstellen aan derden, moet u evenwel over een geregistreerde akte beschikken. En enkel "geloofwaardige" akten kunnen worden geregistreerd.

Daarbij komt nog eens dat partijen kunnen beslissen dat de effectieve verkoop pas tot stand komt wanneer de authentieke akte is ondertekend.

U dient dus wat meer duidelijkheid te verschaffen over de overeenkomst in kwestie.

[Kurt_vdv]

Dit is inderdaad een compromis dat bindend is. Ik heb het laten nakijken door mijn notaris en deze heeft dit ook bevestigd.

[j.demoor]

"Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is....Art.1610.Wanneer de verkoper in gebreke blijft de levering te doen binnen de tussen partijen bedongen tijd, heeft de koper de keus om ontbinding van de koop ofwel inbezitstelling te vorderen, indien de vertraging alleen aan de verkoper te wijten is.”(Burgerlijk Wetboek).
Het ondertekenen van de onderhandse akte (=‘compromis’) houdt in dat de koop voltrokken is. De authentieke akte maakt deze koop enkel tegenwerpbaar aan derden krachtens art.1 Hypotheekwet 16 december 1851.

‘dit bod werd na enige tijd aanvaard en er werd al snel een verkoopovereenkomst getekend bij de Immo‘.

De koop is dus voltrokken.

‘Artikel 1142 Burgerlijk Wetboek belet niet dat de uitvoering van de verbintenis in natura zou worden gevorderd en door de rechter bevolen wanneer zij nog mogelijk is. Op de persoon van de schuldenaar mag nochtans geen dwang worden uitgeoefend ten einde hem die uitvoering op te dringen. Wijl het ten deze gaat om een verbintenis om iets te doen die alleen het goedkeuren van een bouwplan tot voorwerp heeft,kan de rechter het niet-goedkeuren ervan verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing als toestemming zal gelden‘[Cass. 5 januari 1968,R.W. 1967-68,1535-1538,noot]

Zo ook kan de rechter het niet ondertekenen van de authentieke koopakte verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing aan de onderhandse akte authenticiteit verleent.

[ddanck]

Tenzij partijen dus overeenkomen dat de verkoop pas tot stand komt bij het verlijden van de authentieke akte.