Openbare verkoop huis - kans op recht hoger bod?

[Bremel]

Korte versie: komen er voor de verkoper potentiële kosten bij kijken als hij de notaris een bod in vrijwillige openbare verkoop laat aanvaarden onder voorbehoud van een hoger bod, of kan hij dat zomaar vrijblijvend doen "om toch maar te proberen"?

Lange versie:

We hebben ons oog laten vallen op een paar vrijwel identieke panden, waarvan er eentje (vrijwillig) openbaar verkocht wordt.

We zijn er nu al een paar weken mee bezig, veel gelezen en een aantal verkopen bijgewoond, dus heel veel geheimen heeft de openbare verkoop niet meer voor ons.

Toch zijn we er wat bang voor dat de verkopers/notaris het recht van hoger bod zullen inroepen na de eerste zitdag. Vooral omdat we al heel lang naar de verkoop toeleven, en ze is ook al een keer uitgesteld wegens onenigheid binnen de eigenaars (een erfeniskwestie blijkbaar). We hebben dus echt geen zin om na de zitting nóg eens 15 dagen in opperste spanning te moeten zitten, afspraken met de bank uit te stellen, enzovoort.

Op één iets vinden we echter niet echt een antwoord: is het voor de verkoper echt interessant om het recht op hoger bod in te roepen, als er al een goede prijs geboden werd tijdens de eerste zitting? Kan hij dit louter vrijblijvend proberen à la "baat het niet dan schaadt het niet" (maar intussen wel de bieders in spanning laten), of zouden er redenen kunnen zijn waarom hij afziet van die mogelijkheid?

Het snel willen beschikken over het geld en het niet langer willen laten aanslepen van de verkoop zou een reden kunnen zijn... maar dat zal hen wellicht niet zo'n grote zorg zijn aangezien de boel al een keer uitgesteld is. Vandaar dat ik me vooral afvraag: is er ook een financiële consequentie die als rem zou kunnen werken? Met andere woorden, kost het de verkoper geld als hij het recht op hoger bod laat inroepen en er uiteindelijk geen hoger bod komt?

Ik volg de notariskrant al een tijdje en merk daarin ook dat het aantal tweede zittingen (hoger bod) vrij laag lijkt te liggen in verhouding tot het totaal, en meestal zie je dat het aanvankelijke bod dan inderdaad aan de lage kant was... dus er lijkt toch een duidelijk element te zijn dat verkopers doet afzien van die optie. Maar wat dan precies?

Een kleine bijvraag nog: dankzij fantastische tools als Google Streetview hebben we kunnen achterhalen dat het pand in 2009 óók al te koop stond. Zijn de eigenaars en/of de notaris verplicht om hier desgevraagd toelichting over te geven? Het roept toch een paar vragen bij ons af, zeker als er sprake is van een erfeniskwestie. Een mogelijkheid is dat men het pand al te koop heeft gezet toen de persoon in kwestie nog leefde (wegens te groot geworden/trappen/enz) maar dat dan afgesprongen is.

Bedankt voor het meedenken!

[Lanox]

Ik vind Uw vraag een beetje vreemd.

En recht van hoger bod is een recht dat uitgeoefend kan worden door elke andere potentiële koper. Het is niet de verkoper die dit recht plots gaat uitoefenen.

Uw vraag of dit interessant is: Draai die vraag eens om. Is het voor de verkoper interessant om geen recht van hoger bod toe te staan? Het enige wat de verkoper verliest is de tijd tussen de eerste en de tweede zitting. Daar tegenover staat dat als het recht uitgeoefend wordt, de verkoopprijs met minstens 6.200 vermeerdert en de sky is the limit.

[Bremel]

En recht van hoger bod is een recht dat uitgeoefend kan worden door elke andere potentiële koper. Het is niet de verkoper die dit recht plots gaat uitoefenen.

Het recht kan uitgeoefend worden... ALS het door de verkoper/notaris voorzien wordt. En daar schuilt precies m'n vraag. Ze kunnen immers ook beslissen om definitief toe te wijzen, en dat lijkt op het eerste gezicht behoorlijk vaak te gebeuren.

Uw vraag of dit interessant is: Draai die vraag eens om. Is het voor de verkoper interessant om geen recht van hoger bod toe te staan? Het enige wat de verkoper verliest is de tijd tussen de eerste en de tweede zitting. Daar tegenover staat dat als het recht uitgeoefend wordt, de verkoopprijs met minstens 6.200 vermeerdert en de sky is the limit.

Wel, dat is precies m'n vraag: is het voor de verkoper interessant als er al een goede prijs geboden is?

Mag ik uit je antwoord afleiden dat er geen enkele financiële consequentie is voor de verkoper als er GEEN hoger bod komt? Wie betaalt dan de kosten voor de bijkomende publiciteit, de werktijd van de notaris e.d. rond die tweede zitting? De aanvankelijke hoogste bieder kan het toch niet zijn, want die heeft al een bod gedaan dat bij mijn weten niet meer herzien wordt.

Gezien het vrij lage percentage verkopen waarbij het recht van hoger bod ingesteld wordt, lijkt het alsof er een enigszins ontradend element meespeelt (want waarom zou er anders niet vaker voor gekozen worden, als het dan toch zo vrijblijvend is?). Zou dat element dan louter het langere wachten zijn?

Hopelijk is de vraag hiermee iets duidelijker.

[Lanox]

Er komt helemaal geen tweede zitdag als er geen andere/nieuwe kandidaat koper een hoger bod bij de notaris doet binnen 2 weken na de eerste zitting. Pas wanneer de notaris een hoger bod krijgt zal er een tweede zitdag georganiseerd worden. Geen idee hoe de kosten hiervan verrekend worden, maar gezien het hogere bod minimum 6.200€ meer moet bedragen dan het eindbod op de eerste zitdag denk ik dat de verkoper wel uit de kosten zal geraken.

Mijn ervaring is dat er NOOIT door de notaris of verkoper wordt afgezien van het recht op hoger bod (ik ben er zelfs niet zeker van dat dat wel kan), maar dat het wel frequent gebeurt dat er gewoon niemand een hoger bod uitbrengt binnen die 2 weken.

[Bremel]

Er komt helemaal geen tweede zitdag als er geen andere/nieuwe kandidaat koper een hoger bod bij de notaris doet binnen 2 weken na de eerste zitting. Pas wanneer de notaris een hoger bod krijgt zal er een tweede zitdag georganiseerd worden. Geen idee hoe de kosten hiervan verrekend worden, maar gezien het hogere bod minimum 6.200€ meer moet bedragen dan het eindbod op de eerste zitdag denk ik dat de verkoper wel uit de kosten zal geraken.

Mijn ervaring is dat er NOOIT door de notaris of verkoper wordt afgezien van het recht op hoger bod (ik ben er zelfs niet zeker van dat dat wel kan), maar dat het wel frequent gebeurt dat er gewoon niemand een hoger bod uitbrengt binnen die 2 weken.

Het kan wel degelijk hoor (en is naar mijn ervaring zelfs courant), er zijn steeds drie opties: afzien van de verkoop, definitief toewijzen, of toewijzen onder voorbehoud van een hoger bod.

Neem bijvoorbeeld eens de notariskrant van Brussel (zie http://www.nvn.be/nl/notarieleverkopingen.php" onclick="window.open(this.href);return false;): voor een paar tientallen aankondigingen van openbare verkopen is er slechts een handvol waarbij er sprake is van toewijzing o.v.h.b. (onderaan het document). En in bijna elk van die gevallen zie je dat de geboden prijs inderdaad vrij laag ligt, waardoor het te begrijpen valt dat het pand toegekend is onder voorbehoud.

Dit wel nog benadrukken: de verkoop die me interesseert is een vrijwillige openbare verkoop. Bij een gedwongen verkoop geldt het recht op hoger bod inderdaad automatisch, maar dat is hier dus niet van toepassing.

[Lanox]

Ik kan hier niet heel de krant openen, maar als ik dan doorklik naar "uitslagen van de O.V.", dan zie ik bij de meeste toch O.V.H.B. staan. Het zou me niets verbazen dat diegene waar dat niet bijstaat al uitslagen van de tweede zitdag na een hoger bod zijn.

[Lanox]

Ik heb blijkbaar een paar dingen door elkaar gehaald. Bij het recht van hoger bod dient het hoger bod minimum 1/10de te zijn van de prijs van de eerste zitdag, beneden begrenst door 250€, boven begrensd door 6200€. In de praktijk betekent dit voor gezinswoningen quasi altijd 6200€, vandaar mijn verwarring.

En verder nog kan bij een vrijwillige openbare verkoop inderdaad afgezien worden van dit recht door de verkoper.

Verder nog gevonden dat de kostprijs van een tweede zitdag bij de besprekingen van deze wet in het parlement werd begroot op 1500€ tot 2000€, wat dus niet opweegt tegen de 6200€ die de verkoper extra kan krijgen.

Ik blijf er dus bij dat een verkoper zot moet zijn om vrijwillig van dit recht af te stappen.

edit: Foei, dt-fout

[dieke]

Mij lijkt de enige reden te zijn waarom verkopers van deze mogelijkheid zouden afzien, het element "tijd" te zijn. Vrijwillige openbare verkoop is slechts 1 van de manieren waarop je een onroerend goed kan te koop stellen. De keuze voor een openbare verkoop lijkt me in de eerste plaats ook weer dat element "tijd" te zijn. M.a.w. verkopers die verkopen via vrijwillige openbare verkoop zullen inderdaad al wel meer dan andere verkopers gebrand zijn op een snelle verkoop. Dat kan verklaren waarom er heel wat verkopers zullen zijn die zelfs die 2 weken niet willen wachten. Mensen die een vrijwillige openbare verkoop organiseren met in hun achterhoofd de idee "Benieuwd hoeveel het op die manier kan opbrengen en is dat te weinig naar mijn zin, kan ik het alsnog zelf proberen te verkopen" zullen dan weer eerder een afwachtende houding aannemen en wél gaan voor dat eventuele hogere bod.

Wat ik hier nu aan het doen ben, is kijken in mijn imaginaire glazen bol, exact dat wat u vraagt, TS. Ik vrees dus dat het voor u gewoon afwachten zal zijn. Breek uw hoofd niet over dingen die u toch niet kan beïnvloeden.

[Kingfisher]

Vergeet ook niet dat bij verkoop per opbod, dit altijd moet beschouwd worden als een verzoek tot biedingen, dat het hoogste bod geenszinds de verkoper bindt, en dat hij uiteindelijk akkoord moet gaan met het gepresenteerde bod.

[MarkiZN]

Ik heb ook mijn huis via openbare verkoop aangekocht en mijn ervaring was dat hoewel de notaris me zei dat er veel kans was dat de verkopers zouden afzien van het recht op hoger bod, is dat niet is gebeurd. Zoals Dieke al schreef, de enige reden waarom een verkoper zou afzien van dat recht is tijdsgebrek. Immers alle kosten van een bijkomende verkoop zijn (in mijn dossier toch) ten laste van de koper dus de verkoper kan er alleen maar beter van worden. Je moet es goed het lastenkohier dat bij de verkoop hoort lezen en dan zal je wellicht vaststellen dat het kostenpercentage dat gehanteerd wordt op de tweede koopdag, hoger ligt dan dan van de eerste koopdag en zelfs - en dat is voor interpretatie vatbaar- wanneer de mogelijkheid tot hoger bod gegeven wordt en er geen hoger bod komt, was in mijn geval dat hoger kostenpercentage geldig. Wat je misschien kan doen is, dat als je het hoogste bod zou hebben op de eerste zitdag , je met de verkoper kan afspreken die meerkost van een tweede zitdag (dus hoger percentage + publiciteitskosten etc) aan hen te betalen op voorwaarde dat ze afzien van dat recht op hoger bod (maw zij krijgen het geld dat anders voor de notaris is), immers het is niet zeker dat er een hoger bod komt en dan moeten ze het aan de prijs van de eerste zitdag laten maar jij hebt die kosten van de tweede zitdag toch. Ik was van plan dit te doen maar in mijn geval zat er nog een bewindvoerder tussen ( vrederechter) die de belangen van zijn klant maximaal wou verdedigen en dus een recht op hoger bod eiste. Ik lees dat de verkoop als es is uitgesteld wegens onenigheid binnen de familie en dat was bij mijn huis ook, dus ik vrees dat ook in jouw geval het onderste uit de kan zal proberen gehaald te worden. Bij mij is dat hoger bod er gekomen en er was slechts 1 iemand op de tweede zitdag. Ik had heb die persoon vlak voor de verkoop nog aangesproken en gevraagd niet te bieden in ruil voor een bedrag maar dat heeft hij geweigerd omdat hij ook het huis heel graag wou. Tenslotte tijdens het bieden nog es een bedrag vernoemd en toen is hij gestopt. Dat laatste klinkt allemaal misschien een beetje duister maar de notaris stond er bij en had er geen probleem mee.

[Bremel]

Bedankt de nuttige info uit je praktijkervaring, MarkiZN.

Uit het bovenstaande en het gesprek met de notaris dat ik onlangs ook gehad heb, is het nu wel duidelijk dat tijdverlies inderdaad de enige reden kan zijn waarom de verkoper kan afzien van het recht op hoger bod. Notaris wist me wel te vertellen dat er in de praktijk vaak van wordt afgezien als de vooropgestelde prijs (tussen verkoper en notaris en dus niet publiek) enigszins wordt benaderd.

Wat het hogere kostenpercentage betreft: bij mijn weten geldt dat enkel als er daadwerkelijk een hoger bod komt en er dus een tweede zitdag georganiseerd wordt. Als er geen hoger bod komt, blijft alles bij het oude - komt er wel een nieuw bod, is de nieuwe bieder gehouden aan de verhoging van de kosten en ben je ze als oorspronkelijke bieder enkel verschuldigd als je op jouw beurt ook een nieuw bod uitbrengt (maar daar ben je dus totaal niet aan gehouden, je verplichtingen vervallen door het hogere bod). Of vergis ik me nu totaal?

[MarkiZN]

het hangt af van arrondissement tot arrondissement welke percentages er van toepassing zijn en ook de bijkomende kosten verschillen nog . In het Leuvense waar ik dus gekocht heb, was het lastenkohier zo opgesteld dat ze de percentages gaven voor de 2 zitdag en er erbij vermeldden dat indien het in 1 zitdag verkocht werd, het kostenpercentage verminderd werd met 1 (dus 16% werd 15 %). Vandaar de ruimte voor interpretatie als het recht van hoger bod werd weerhouden maar er toch geen hoger bod zou gekomen zijn. Alles in dat lastenboek wees dus op een procedure in 2 zitdagen. Het kan zijn dat dat in jouw geval anders is. Als je niet de uiteindelijke koper bent, heb je uiteraard geen kosten. De persoon die een hoger bod uitbrengt, moet dit via deurwaardersexploot doen en daar zijn wel kosten aan verbonden maar ik denk dat hij die recupereert ( wellicht via de bijdrage van de koper of misschien via de verkoper dat weet ik niet). Dat hoger bod wordt ook betekend aan de koper van de eerste zitdag en je kent dus de identiteit van die bieder (kan mits wat googlen ook wel info opleveren over met wie je te doen gaat hebben) maar de tweede zitdag is terug openbaar en iedereen kan opnieuw bieden. Bij bepaalde verkopen is er nog een premie zoals voor wie de instelprijs biedt maar die wordt nu alleen uitbetaald als die bieder ook de uiteindelijke koper is. Ik weet niet wie die premie bekostigt: vervat in het kostenpercentage of afgetrokken van wat de verkoper krijgt. Maar het Bijzonder lastenkohier horende bij die bepaalde verkoop is zowat de bijbel en het algemeen lastenkohier waarna soms verwezen wordt in het bijzonder lastenkohier vind je bij de notarissen van je streek. Je kan dat maar beter goed uitpluizen want sommige kosten zijn in bedekte termen opgenomen. Zo heb ik nog 1400 € kunnen uitsparen door geen kwijtingskosten te moeten betalen voor opmaak van de schuldvordering ( als je onmiddellijk betaalt in cash stond er, in praktijk was een bankcheque de volgende dag ook goed). Die kwijtingskosten worden wel niet overal aangerekend. Nu sinds mei 2012 zou er ook een nieuwe omzendbrief zijn ivm kosten van openbare verkopen maar ik heb die niet gevonden en ik had toch al eind april 2012 gekocht .

[Bremel]

Toch even laten weten hoe het afgelopen is.

We waren hoogste bieders op de eerste zitting... maar alle veronderstellingen rond de kans op hoger opbod zijn voor niets geweest, want reeds bij het begin van de zitting kondigde de notaris aan dat er sowieso recht van hoger opbod zou gelden. Stonden we daar mooi te blinken. Na aanvaarding van ons bod nog even overlegd of ze er toch niet van wilden afzien, maar alles was blijkbaar al onderling afgesproken, dus we zijn er niet aan kunnen ontsnappen.

We hebben de 15 kalenderdagen dus moeten doorzweten... en ik kan iedereen verzekeren dat dat echt LOODZWAAR is. Zeker als het gaat om hét huis dat je echt wilt, en als je al een vrij correcte prijs hebt kunnen bedingen tijdens de eerste zitting. Onvoorstelbaar veel stress, moeilijkheid om veel dingen al vast te leggen aangezien je nog niet 100% zeker bent van de aankoop, enzovoort. Ik wens het niemand toe!

Gelukkig is er geen hoger bod meer gekomen, dus we zijn eigenaar geworden van het huis. Een zeer grote verlossing.

[Xastheron]

Proficiat met uw aanwinst en onze dank dat je ons het eindresultaat meedeelt.

[MarkiZN]

proficiat met de aankoop. Inderdaad wel stresserend en gelukkig is jullie de 2de zitdag bespaard gebleven want dat is nog es 4 weken wachten. Maar het heeft ook zijn voordelen: je bent meteen eigenaar en je hoeft geen 4 maanden meer te wachten op de akte want die wordt meteen na de verkoop opgemaakt.