JuridischForum.be

Wij hebben onlangs een schriftelijk akkoord gesloten omtrent een bod voor de koop van een woning. In dit schriftelijk akkoord, opgesteld door de makelaar, staat ook het volgende vermeld: "Bij aanvaarding door de verkopers van dit bod, zal dit geschrift gelden als principeovereenkomst en zal binnen de 7 dagen na kennisgeving aan de bieders, de definitieve overeenkomst opgesteld worden, samen met het betalen van de waarborg van 10% en dit door middel van overschrijving op derdenrekening van ...". Dit document is getekend door de kopers en de verkopers.

Wij gingen ervan uit dat wij de waarborg diende te betalen na het tekenen van de compromis. Nu blijkt dat de makelaar wilt dat wij die waarborg storten net voor het tekenen van het compromis.

Nu heb ik 2 vragen:
1. Hoe bindend is zo een principeovereenkomst voor de verkoper? Dit zou ons gerust stellen wat betreft het storten van de waarborg voor het tekenen van het compromis.
2. Mag de makelaar eisen een waarborg te betalen voor het tekenen van het compromis rekening houdend met deze principeovereenkomst?

De makelaar staaft dit door te zeggen dat enkel zo de verkopers een waarborg voor verkoop hebben alvorens ze het compromis tekenen. Dit vinden we vreemd aangezien in de principeovereenkomst staat dat wij een boete moeten betalen indien wij niet doorgaan met de verkoop, wat op zich een waarborg is voor de verkopers. De makelaar richt zich ook tot de nieuwe wet op witwaspraktijken om deze vraag te staven.

Alvast bedankt voor de reacties!

1. Koop is gesloten, want er is een overeenkomst over prijs en goed. Verkopers en kopers zijn beide gebonden hierdoor.
2. Zoals ik de tekst lees, moet de compromis getekend worden binnen de 7 dagen, en moet ook het voorschot dan betaald worden. Welk nu juist eerst moet, kan je hier niet uit afleiden.

Nieuwe wet witwaspraktijken heeft hier trouwens niets met te maken, waar hij dit vandaan haalt...
Deze wet zegt enkel dat een voorschot (bij aankoop van onroerend goed) van maximaal 10%, met een maximum van 15000€, cash mag betaald worden.

Wat is juist het probleem: heb je momenteel die 10% niet? Of kan hij niet tijdig overgeschreven worden?

Soms wordt in het compromis gesteld dat "het voorschot van €xxxx.xx zal worden overgeschreven worden vanaf rekening BExx xxxx xxxx xxxx" indien het nog niet volstort is bij het ondertekenen. Daarna volgt er een documentje dat de beheerder van de derdenpartijrekening opgemerkt heeft dat het voorschot aangekomen is. Dit kan je met de makelaar/verkoper afspreken.

Indien het de 10% is (te hoog bedrag): heb zelf ook net een compromis ondertekend. Hebben met makelaar een bedrag ergens halfweg tussen 5 en 10% afgesproken voor het voorschot. Dit bood de verkoper en makelaar de garantie dat we effectief de registratierechten (klein beschrijf) en notariskosten konden dekken, maar liet ons ook toe om nog een beetje financiële reserve te behouden in geval van plotse dringende uitgaven (heb bvb mijn wagen voor m'n werk nodig, zou een ramp zijn moest ik de reparatie niet kunnen betalen).

Alvast bedankt voor jullie reacties!

De overschrijving op zich is geen probleem!
De hamvraag was eigenlijk: hoe zeker zijn wij dat die verkoop al definitief is alvorens het ondertekenen van de compromis op basis van die principeovereenkomst. We willen met plezier de waarborg betalen, maar dan moeten we wel al zeker zijn dat huis van ons wordt.
Maar zoals Turaki stelt, is zo een principeovereenkomst bindend voor beide partijen, waaruit wij mogen stellen dat de waarborg "zonder" risico mag overgeschreven worden voor het ondertekenen van de feitelijke compromis.

Lijkt me correct, ik heb dat ook zo gedaan. Met zo'n overeenkomst.
En waarom zouden ze nu beginnen te zeveren ? Voor hen is dat ook een last minder hoor, dat alles nu correct verloopt.

Ja, 10% is veel geld. Heb er ook de immomakelaar de oren van z'n hoofd voor gevraagd om zeker te zijn wat hij nu juist allemaal met het voorschot ging doen, waar het terecht komt, of hij een ontvangstbewijs zou leveren, of het vermeld wordt in het compromis... Zorg gewoon dat je bij het overschrijven van het voorschot in het vakje mededelingen "Voorschot Aankoop huis XXXXXstraat nummer YY, te ZZZZZZ". Dan is jouw voorschot nog makkelijker traceerbaar.

Ik heb het voorschot - voor het ondertekenen van het compromis -niet aan de makelaar maar aan mijn notaris overgemaakt.

Volgende clausule werd in het compromis opgenomen:

'De kandidaat-kopers dienen als tegenprestatie voor het verkrijgen van de verkoopbelofte vanwege de kandidaat-verkopers, naast de door hen verleende aankoopbelofte, € xxxxx (10% van het aankoopbedrag) betaald in handen van notariskantoor xxxxxx (rekeningnummer xxxxxx onder referte xxxxxx) som die de kandidaat-koper, via overschrijving van zijn financiële instelling heeft overgeschreven. Het notariskantoor krijgt als opdracht dit bedrag te consigneren en dit geconsigneerde bedrag, verhoogd met de intussen verworven intrest, uiterlijk bij het verlijden van de akte over te maken aan de uiteindelijke verkoper; of dit bedrag toekomt aan de kandidaat-verkoper of moet worden teruggegeven aan de kandidaat-koper, zoals hierna bepaald.'

Notaris is veiliger dan bij makelaar .... zeker als er een probleem komt vb een negatief bodemattest ( heb dat meegemaakt in mijn vriendenkring)

Idd, maar vanuit de makelaar zijn standpunt (niet dat dit ons ook maar iets interesseert als koper gezien geen contract met makelaar) geldt de volgende redenering:

Indien Notaris mij niet tijdig laat weten dat de akte verleden wordt, dan moet ik nadien naar de verkoper stappen en mijn geld gaan opeisen. Deze kan dit dan ook weer eens laten aanslepen... Als ik (een deel van) het voorschot zelf op een derdenrekening kan plaatsen, dan ben ik zeker dat ik zowel uitgenodigd wordt bij het verlijden van de akte (gezien hij een bankcheque of iets dergelijks rondzwaait om te zeggen dat dit geld bestaat) als onmiddellijk bij het overmaken van dit voorschot naar de verkoper, mijn comissie kan afhouden.

Deze post is louter informatief. Ik ben zelf geen immomakelaar, heb nu stomweg toevallig wel te maken gehad met een zeer behulpzame makelaar.

Gewoon geld storten bij uw notaris, dit is de normale gang van zaken.
Als de immo-agent hier niet mee akkoord gaat is dit zeer verdacht en zou ik hiet niets mee te maken willen hebben!

U hebt uw notaris het compromis toch laten nalezen? Wat denkt hij hiervan?

Idd, maar vanuit de makelaar zijn standpunt (niet dat dit ons ook maar iets interesseert als koper gezien geen contract met makelaar) geldt de volgende redenering:

Indien Notaris mij niet tijdig laat weten dat de akte verleden wordt, dan moet ik nadien naar de verkoper stappen en mijn geld gaan opeisen. Deze kan dit dan ook weer eens laten aanslepen... Als ik (een deel van) het voorschot zelf op een derdenrekening kan plaatsen, dan ben ik zeker dat ik zowel uitgenodigd wordt bij het verlijden van de akte (gezien hij een bankcheque of iets dergelijks rondzwaait om te zeggen dat dit geld bestaat) als onmiddellijk bij het overmaken van dit voorschot naar de verkoper, mijn comissie kan afhouden.

Ja én? Dat is het probleem van de makelaar. Vergeet niet: de makelaar werkt eerst voor zichzlef, dan voor de VERkoper, en langs geen kanten voor u.
Voorschot aan de makelaar storten leidt soms tot problemen (onrechtmatige voorafname van kosten indien koop niet doorgaat etc...).

Neem zelf een notaris bij de hand, niet diegene van de verkoper. Het kost u niks: de eregelden worden gedeeld. Maak de gelden over op de rekening van de notaris, in dat geval stort u eerst het geld, en zodra de notaris bevestigt, tekent iedereen de compromis.

Wij hebben wel aan de makelaar betaalt, het is gelukkig allemaal meegevallen, wij hadden een bankcheque op naam, en na het tekenen van de compromis het geld overhandigd. Ik zou persoonliijk NOOIT eerst het geld geven en dan iets tekenen. Eerst krabbel, dan geld.