Ik heb onlangs mijn huis (gebouwd in 1929 waarvan ik derde eigenaar was) verkocht, maar stootte daarbij op een onaangename verrassing.
Mijn huidige notaris stelde vast dat er nog geen bodemattest is afgeleverd omdat op het perceel een risicogrond is gevestigd, en dat aldus de grond nog niet in de inventaris van OVAM is opgenomen.
Nochtans heeft de toenmalige notaris (nu op rust) indertijd de verkoop laten doorgaan op grond van een op 21 mei 1998 afgeleverd blanco bodemattest.
Nu blijkt dat dit blanco bodemattest enkel meldt dat OVAM niet over de vereiste gegevens beschikte.
"Voor dit kadastreel perceel zijn geen gegevens beschikbaar in het register van verontreinigde gronden omdat er geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM. Opmerking: Gronden waarop een inrichting gevestigd is of een activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3 paragraaf 1 van het bodemsaneringsdecreet kunnen vanaf 1 oktober 1996 slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend bodemonderzoek aan de OVAM is bezorgd met de melding van de overdracht."
De notaris heeft gewezen op de draagwijdte van de eventuele saneringsplicht, de aansprakelijkheid en informatieplicht van de partijen.
De verkoper verklaart met betrekking tot het goed, geen kennis te hebben van bodemverontreiniging noch door hemzelf, noch door zijn rechtsvoorgangers, en dat er bovendien geen inrichting op gevestigd geweest is of activiteit op uitgeoefend werd die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals opgenomen in de lijst bedoeld in artikel 3 paragraaf 1 van het bodemsaneringsdecreet of die aanduiding kan geven tot een saneringsverplichting of tot gebruiksbeperkingen.
Voorzover de verklaring van de verkoper te goeder trouw afgelegd werd, neemt de koper de risico's van eventuele bodemverontreiniging en kosten die daaruit voortvloeien op zich en verklaart hij dat de verkoper hiervoor tot geen vrijwaring zal zijn gehouden. Deze clausule geldt onder partijen, maar is niet tegenstelbaar aan OVAM.
De notaris die van de gewezen instrumenterende notaris de zaak heeft voortgezet, was toen betrokken bij het opstellen van de akte.
Ondertussen is mijn woning verkocht, gezien het bodemattest na een oriënterend bodemonderzoek met gunstig gevolg is afgeleverd.
Kan ik nog beroep doen op de beroepsaansprakelijkheid van de notaris die de koop in 1998 heeft laten doorgaan?
Is er verjaring in deze zaak, en heb ik ergens nog verhaal?
-
Jorre
Topic Starter
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Zulk een 'blanco' bodemattest, dat er eigenlijk geen is vermits er geen gegevens bekend zijn is toch schering en inslag?
Ik zie niet in welke schade jij gelopen hebt door dit 'blanco' attest. Je was ook niet verplicht een bodemonderzoek te laten doen.
Kortom: welke schade wil je op de notaris verhalen?
Greetz,
P.
Ik zie niet in welke schade jij gelopen hebt door dit 'blanco' attest. Je was ook niet verplicht een bodemonderzoek te laten doen.
Kortom: welke schade wil je op de notaris verhalen?
Greetz,
P.
-
Franciscus
- Berichten: 39723
- Juridisch actief: Nee
Hangt er vanaf wanneer poster heeft gekocht.
Enkele jaren gelden ook zoiets meegemaakt in vriendenkring... gelukkig toen in akte onder voorbehoud van ....
Bleek een smidse verzinkerij te zijn geweest ...
Voorschot ook gestort bij notaris en niet aan immokantoor.
Zware verontreiniging ... en zeer zware kosten. Dus koop niet doorgegaan. Tegenpartij heeft zaak tot in beroep gebracht maar telkens alle gedingen verloren.
Enkele jaren gelden ook zoiets meegemaakt in vriendenkring... gelukkig toen in akte onder voorbehoud van ....
Bleek een smidse verzinkerij te zijn geweest ...
Voorschot ook gestort bij notaris en niet aan immokantoor.
Zware verontreiniging ... en zeer zware kosten. Dus koop niet doorgegaan. Tegenpartij heeft zaak tot in beroep gebracht maar telkens alle gedingen verloren.
Waarom zou jij de notaris willen laten opdraaien voor zijn beroepsaansprakelijkheid?
Het is toch niet de notaris die dat bodemattest aflevert? Hij vraagt het alleen maar aan.
Als OVAM geen gegevens heeft over dat stuk grond, krijg jij een gunstig bodemattest, ook al is er een grote verontreiniging in die grond. Als niemand OVAM op deze verontreiniging heeft opmerkzaam gemaakt, of er waren vroeger geen industrieën die vervuilend waren, gevestigd, maar ze vervuilden toch, dan krijg jij van uw notaris een blanco attest. Daar kan die mens ook niet aan doen.
Het is toch niet de notaris die dat bodemattest aflevert? Hij vraagt het alleen maar aan.
Als OVAM geen gegevens heeft over dat stuk grond, krijg jij een gunstig bodemattest, ook al is er een grote verontreiniging in die grond. Als niemand OVAM op deze verontreiniging heeft opmerkzaam gemaakt, of er waren vroeger geen industrieën die vervuilend waren, gevestigd, maar ze vervuilden toch, dan krijg jij van uw notaris een blanco attest. Daar kan die mens ook niet aan doen.
Op vandaag wordt van de notaris in ieder geval een actieve rol verwacht. Hij dient niet alleen passief een bodemattest aan te vragen, maar dient ook actief informatie over de betrokken percelen in te zamelen. De aanwezigheid van bepaalde activiteiten en/of inrichtingen kunnen immers ook aanwijzingen geven m.b.t. de toetstand van de bodem.
Bovenstaand bericht omvat enkel mijn persoonlijk visie en geen sluitend juridisch advies.
Raadpleeg ook steeds de bevoegde overheid.
Raadpleeg ook steeds de bevoegde overheid.
-
Jorre
Topic Starter
De reden is de volgende.
- In het jaar onzes Heren 1954 heeft de eerste eigenaar een garage voor commerciële activiteiten ingericht met twee smeerputten, waarvan er vandaag nog een zichtbaar is. Toen ik de woning (die in een residentiële wijk ligt) kocht in '98 wist ik hier niet van, en wel meer mensen hebben een garage met smeerput. Gezien de melding i.v.m. het bodemdecreet correct leek, en ik als jonge naieve koper niet veel beter wist, ben ik daar toen niet verder op ingegaan, want de oude garage leek mij OK.
- Die garage is afgebroken en is nu een mooie open tuin.
- Onze makelaar heeft in 2011 de stedebouwkundige inlichtingen aangevraagd evenals een OVAM attest, en ging ervan uit dat in deze residentiële wijk geen verrassingen zouden opduiken als bvb. een risicogrond.
- Bij het opmaken van de akte voor de laatste verkoop, stelde mijn huidige notaris vast dat uit de stedebouwkundige inlichtingen blijkt dat er een VLAREM Klasse 2 risico-inrichting is of was gevestigd: "milieu klasse 3: Het uitbaten van een werkplaats voor het onderhouden van voertuigen" (een beetje zoals mijn niet uit dit continent afkomstige buur doet, maar dan op straat zonder enige vergunning); verder staat er ook nog in: D.3: Voor zover bekend was of is er een inrichting gevestigd met een risico voor bodemverontreiniging (inlichtingen opgenomen in bijlage 1 bij VLAREBO) [naar verluid zou klasse 3 tegelijk ook klasse 2 worden].
Dit betekent echter dat de overdracht van gronden niet mag plaats vinden vOOr een oriënterend bodemonderzoek (OBO) heeft plaatsgevonden. M.a.w. de notaris zal de akte niet verlijden voor OVAM een gunstig bodemattest heeft verleend op basis van een OBO.
Het bodemdecreet voorziet dat OVAM 60 dagen de tijd heeft om dit attest af te leveren nadat het een OBO rapport van deskundige heeft ontvangen. Daarna wordt de grond opgenomen in het register van risicogronden.
Een en ander had tot gevolg dat de verkoop van mijn woning nog eens enkele maanden werd uitgesteld om dit OBO te kunnen laten doorgaan, met als risico dat de kopers konden afzien van de koop. Dat is gelukkig niet gebeurd; het OBO wees uit dat de gronden niet verontreinigd zijn en OVAM heeft een gunstig attest afgeleverd.
Voor de laatste verkoop werden aangevraagd, opgemaakt en/of onderzocht:
- EPC
- Electriciteitskeuring
- OBO
- stedebouwkundige inlichtingen
Voor het OBO draai ik nu op voor de kosten, die eigenlijk in 1998 door de vorige verkoper had moeten gedragen zijn, anders had ik de woning wellicht niet gekocht.
En dan kom ik op mijn vraagstelling om mij niet onvoorbereid tot de vorige notaris te wenden.
- Heeft de toenmalige notaris op basis van de gekende feiten [bodemdecreet 1995, blanco OVAM attest (wat nu blijkt onvoldoende is als het om risicogrond gaat) en verklaring van de tweede eigenaar] de koop wel mogen laten doorgaan? Hij beschikte nochtans over de stedebouwkundige inlichtingen, alhoewel die brief geen gewag maakt van een afgeleverde milieuvergunning uit 1954.
- Is die vorige notaris dan in gebreke geweest, en heb ik nog verhaal?
- Zijn notarissen niet verzekerd om dergelijke gevallen op te vangen om dit in der minne te regelen?
- In het jaar onzes Heren 1954 heeft de eerste eigenaar een garage voor commerciële activiteiten ingericht met twee smeerputten, waarvan er vandaag nog een zichtbaar is. Toen ik de woning (die in een residentiële wijk ligt) kocht in '98 wist ik hier niet van, en wel meer mensen hebben een garage met smeerput. Gezien de melding i.v.m. het bodemdecreet correct leek, en ik als jonge naieve koper niet veel beter wist, ben ik daar toen niet verder op ingegaan, want de oude garage leek mij OK.
- Die garage is afgebroken en is nu een mooie open tuin.
- Onze makelaar heeft in 2011 de stedebouwkundige inlichtingen aangevraagd evenals een OVAM attest, en ging ervan uit dat in deze residentiële wijk geen verrassingen zouden opduiken als bvb. een risicogrond.
- Bij het opmaken van de akte voor de laatste verkoop, stelde mijn huidige notaris vast dat uit de stedebouwkundige inlichtingen blijkt dat er een VLAREM Klasse 2 risico-inrichting is of was gevestigd: "milieu klasse 3: Het uitbaten van een werkplaats voor het onderhouden van voertuigen" (een beetje zoals mijn niet uit dit continent afkomstige buur doet, maar dan op straat zonder enige vergunning); verder staat er ook nog in: D.3: Voor zover bekend was of is er een inrichting gevestigd met een risico voor bodemverontreiniging (inlichtingen opgenomen in bijlage 1 bij VLAREBO) [naar verluid zou klasse 3 tegelijk ook klasse 2 worden].
Dit betekent echter dat de overdracht van gronden niet mag plaats vinden vOOr een oriënterend bodemonderzoek (OBO) heeft plaatsgevonden. M.a.w. de notaris zal de akte niet verlijden voor OVAM een gunstig bodemattest heeft verleend op basis van een OBO.
Het bodemdecreet voorziet dat OVAM 60 dagen de tijd heeft om dit attest af te leveren nadat het een OBO rapport van deskundige heeft ontvangen. Daarna wordt de grond opgenomen in het register van risicogronden.
Een en ander had tot gevolg dat de verkoop van mijn woning nog eens enkele maanden werd uitgesteld om dit OBO te kunnen laten doorgaan, met als risico dat de kopers konden afzien van de koop. Dat is gelukkig niet gebeurd; het OBO wees uit dat de gronden niet verontreinigd zijn en OVAM heeft een gunstig attest afgeleverd.
Voor de laatste verkoop werden aangevraagd, opgemaakt en/of onderzocht:
- EPC
- Electriciteitskeuring
- OBO
- stedebouwkundige inlichtingen
Voor het OBO draai ik nu op voor de kosten, die eigenlijk in 1998 door de vorige verkoper had moeten gedragen zijn, anders had ik de woning wellicht niet gekocht.
En dan kom ik op mijn vraagstelling om mij niet onvoorbereid tot de vorige notaris te wenden.
- Heeft de toenmalige notaris op basis van de gekende feiten [bodemdecreet 1995, blanco OVAM attest (wat nu blijkt onvoldoende is als het om risicogrond gaat) en verklaring van de tweede eigenaar] de koop wel mogen laten doorgaan? Hij beschikte nochtans over de stedebouwkundige inlichtingen, alhoewel die brief geen gewag maakt van een afgeleverde milieuvergunning uit 1954.
- Is die vorige notaris dan in gebreke geweest, en heb ik nog verhaal?
- Zijn notarissen niet verzekerd om dergelijke gevallen op te vangen om dit in der minne te regelen?
Het lijkt me toch dat de vorige notaris dit toch ook moet opgemerkt hebben of toch minstens de vorige eigenaar moet hebben ondervraagd m.b.t. de op het perceel uitgevoerde activteiten!Bij het opmaken van de akte voor de laatste verkoop, stelde mijn huidige notaris vast dat uit de stedebouwkundige inlichtingen blijkt dat er een VLAREM Klasse 2 risico-inrichting is of was gevestigd: "milieu klasse 3: Het uitbaten van een werkplaats voor het onderhouden van voertuigen
Bovenstaand bericht omvat enkel mijn persoonlijk visie en geen sluitend juridisch advies.
Raadpleeg ook steeds de bevoegde overheid.
Raadpleeg ook steeds de bevoegde overheid.
-
Jorre
Topic Starter
Dat is ook mijn mening.
Ik heb ondertussen van de gemeente een copij gekregen van de brief aan de notaris met de stedebouwkundige inlichtingen, maar de gegevens die bij de huidige verkoop werden meegeleverd (milieuvergunning, uitbatingsvergunning) zitten niet bij die brief van 1998 aan de toenmalige notaris, waardoor die er blijkbaar vanuit is gegaan dat er geen probleem was.
Dus vermoed ik dat de gemeente in gebreke is geweest in '98.
Als de notaris geen weet heeft van een uitgereikte vergunning omdat de gemeente hem niet op de hoogte heeft gesteld bij het opmaken van de akte, kon hij enkel op basis van het decreet de standaard tekst opmaken.
Ik heb ondertussen van de gemeente een copij gekregen van de brief aan de notaris met de stedebouwkundige inlichtingen, maar de gegevens die bij de huidige verkoop werden meegeleverd (milieuvergunning, uitbatingsvergunning) zitten niet bij die brief van 1998 aan de toenmalige notaris, waardoor die er blijkbaar vanuit is gegaan dat er geen probleem was.
Dus vermoed ik dat de gemeente in gebreke is geweest in '98.
Als de notaris geen weet heeft van een uitgereikte vergunning omdat de gemeente hem niet op de hoogte heeft gesteld bij het opmaken van de akte, kon hij enkel op basis van het decreet de standaard tekst opmaken.
Kan een gemeente in dergelijk geval in gebreke gesteld worden en hoe gebeurt dat dan?"De verkoper verklaart met betrekking tot het goed, geen kennis te hebben van bodemverontreiniging noch door hemzelf, noch door zijn rechtsvoorgangers, en dat er bovendien geen inrichting op gevestigd geweest is of activiteit op uitgeoefend werd die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals opgenomen in de lijst bedoeld in artikel 3 paragraaf 1 van het bodemsaneringsdecreet of die aanduiding kan geven tot een saneringsverplichting of tot gebruiksbeperkingen."
-
Jorre
Topic Starter
De milieuambtenaar heeft mij laten weten dat in juli 1998 het nog niet verplicht was voor notarissen om bij lokale overheden een uittreksel op te vragen uit het register van verontreinigde gronden.
Elke gelastigde kan aldus perfect legaal zijn kop in het zand steken, en de burgers zijn de pineut.
Elke gelastigde kan aldus perfect legaal zijn kop in het zand steken, en de burgers zijn de pineut.
-
Franciscus
- Berichten: 39723
- Juridisch actief: Nee
Huis van mij ouders is in '55 ook op gronden van een fabriek gebouwd ... als we dat binnenkort willen verkopen zal daar ook een attest bodemverontreiniging moeten bijzijn en een EPC en een attest elektriciteit en ......
Want "" Hij zal hier een chemische blekerij of Bertholienne oprichten"" is te vinden over de plaats waar woning staat.
Toen moest het niet nu echter wel...
De notaris van toen heeft dus geen fout gemaakt ....hoe erg dat voor u is.
Want "" Hij zal hier een chemische blekerij of Bertholienne oprichten"" is te vinden over de plaats waar woning staat.
Toen moest het niet nu echter wel...
De notaris van toen heeft dus geen fout gemaakt ....hoe erg dat voor u is.
-
Jorre
Topic Starter
Franciscus, de vergelijking gaat niet helemaal op, want de vorige eigenaar die aan mij verkocht (in een residentiële wijk waar nooit vervuilende activiteiten zijn geweest) verklaarde dat er geen inrichting is gevestigd geweest, terwijl nu uit de vergunningen van de gemeente dat er wel degelijk een werkplaats is geweest, en dat de grond toen reeds als risicogrond werd aangeduid.
En de gemeente zal niet eigenhandig alle documenten afleveren als daar niet expliciet om verzocht wordt.
De eerste eigenaar heeft zijn zaak trouwens niet zo lang uitgebaat, want vroegtijdig overleden. Zijn weduwe bleef wonen tot zij naar een tehuis ging, en de zoon heeft het goed verkocht. Dit was nog voor het bodemdecreet bestond.
De tweede eigenaar heeft het goed verbouwd en vernieuwd, en ik weet dat hij er geen inrichting heeft geplaatst. Ondertussen kwam het bodemdecreet tot stand.
Bij de verkoop aan een vierde eigenaar, kwam men plots op de proppen met die milieuvergunning van de jaren 50, en kon ik een OBO laten opstarten. Er is geen verontreiniging vastgesteld en (bijna) alle partijen zijn tevreden.
Maar inderdaad, je kan de notaris niet verwijten niet grondig te werk gegaan te zijn.De verkoper verklaart met betrekking tot het goed, geen kennis te hebben van bodemverontreiniging noch door hemzelf, noch door zijn rechtsvoorgangers, en dat er bovendien geen inrichting op gevestigd geweest is of activiteit op uitgeoefend werd die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals opgenomen in de lijst bedoeld in artikel 3 paragraaf 1 van het bodemsaneringsdecreet of die aanduiding kan geven tot een saneringsverplichting of tot gebruiksbeperkingen.
Voorzover de verklaring van de verkoper te goeder trouw afgelegd werd, neemt de koper de risico's van eventuele bodemverontreiniging en kosten die daaruit voortvloeien op zich en verklaart hij dat de verkoper hiervoor tot geen vrijwaring zal zijn gehouden. Deze clausule geldt onder partijen, maar is niet tegenstelbaar aan OVAM.
En de gemeente zal niet eigenhandig alle documenten afleveren als daar niet expliciet om verzocht wordt.
De eerste eigenaar heeft zijn zaak trouwens niet zo lang uitgebaat, want vroegtijdig overleden. Zijn weduwe bleef wonen tot zij naar een tehuis ging, en de zoon heeft het goed verkocht. Dit was nog voor het bodemdecreet bestond.
De tweede eigenaar heeft het goed verbouwd en vernieuwd, en ik weet dat hij er geen inrichting heeft geplaatst. Ondertussen kwam het bodemdecreet tot stand.
Bij de verkoop aan een vierde eigenaar, kwam men plots op de proppen met die milieuvergunning van de jaren 50, en kon ik een OBO laten opstarten. Er is geen verontreiniging vastgesteld en (bijna) alle partijen zijn tevreden.
Doet allemaal niets terzake. Destijds mocht men dergelijke grond verkopen wanneer en aan wie men wilde, vervuild of niet. Men sprak er gewoon niet over, laat staan dat men toen al van een bodemattest afwist. Die slimme politici, die dat hebben uitgevonden, moesten nog geboren wordenterwijl nu uit de vergunningen van de gemeente dat er wel degelijk een werkplaats is geweest, en dat de grond toen reeds als risicogrond werd aangeduid.
.
Laat staan dat er toen al een notaris er zich kopzorgen over maakte.